Pagar el alquiler con un plazo fijo: revelan cuánta plata hay que invertir por mes
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2022/06/538160.jpg)
Los ahorristas están viendo una paradoja en el mercado inversor, debido a que con una colocación moderada en un plazo fijo en pesos pueden obtener una rentabilidad semejante al que ofrece un alquiler de un inmueble, cuyo capital involucrado es varias veces superior.
El valor medio del precio de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires para un departamento de 2 ambientes usado es de $42.000, según datos brindados por Reporte Inmobiliario a iProfesional.
En detalle, el barrio relevado que tiene el promedio más caro en este tipo de viviendas es Recoleta, cuyo costo mensual es de $55.090. Además, el área que registró el precio más alto es Palermo, con un monto mensual de $70.000.
Para obtener esta ganancia en el segmento inmobiliario, se debe tener en cuenta que un departamento usado de 2 ambientes de unos 40 metros cuadrados tiene un valor de mercado promedio de unos u$s110.000, con una cotización general de u$s2.766 por m2, detalla la misma fuente. Es decir, el precio de dicho inmueble en pesos, convertido a dólar libre, es de unos 28 millones de pesos.
Plazo fijo: cuánto invertir para tener una renta de alquiler
De esta manera, el inversor que compromete este capital en hacerse de un inmueble de dichas características, obtiene como retribución al colocarlo en alquiler entre $30.000 a $50.000 mensuales.
En este punto, un pequeño inversor puede obtener la misma rentabilidad en un plazo fijo tradicional, con un capital inicial muy inferior y en pesos.
Por ejemplo, el ahorrista argentino que desee cobrar todos los meses el equivalente a lo que se obtiene de un alquiler de un 2 ambientes en el barrio porteño de Chacarita, cuyo promedio es de $37.665 mensuales, según Reporte Inmobiliario, debe colocar un plazo fijo a 30 días con el siguiente monto:
- Depositar un capital inicial de $852.805.
- De esta forma, obtendrá una renta de 4,41% de su capital inicial todos los meses, que equivale al 53% de TNA, que es lo que abona este instrumento.
En cambio, si el objetivo es reinvertir cada 30 días las ganancias, y retirar recién después de 12 meses todos los montos equivalentes a estos "alquileres" acumulados en ese período, el capital inicial necesario para constituir un plazo fijo será inferior: $664.286.
Esta última cifra surge al aplicar lo que se denomina Tasa Efectiva Anual (TEA), que equivale a renovar cada mes el capital e intereses conseguidos, durante un período de todo un año, y cuya renta estimada es de 68%. Lo que equivale a un 5,67% mensual.
Pesos necesarios para ganar alquiler de departamento en Palermo
En el caso que el ahorrista busque cobrar todos los meses el equivalente a lo máximo que se puede obtener en un alquiler de un departamento 2 ambientes, que es en el barrio de Palermo, con el registro de $70.000 mensuales (dato de Reporte Inmobiliario), el monto inicial que se debería colocar en un plazo fijo a 30 días es de $1.585.000, para conseguir dicha renta.
Es simple, cuanto más dinero se pretenda obtener, más es el capital en pesos que se debe dejar encajado.
Ahora bien, si el objetivo es reinvertir cada 30 días las ganancias, y recién 12 meses después se retiran todo lo obtenido, el capital inicial requerido para "ganar" un alquiler mensual en un plazo fijo será de $1.235.500.
Inversor en inmuebles o plazos fijos
El dato que surge como conclusión es que con un plazo fijo cercano al millón de pesos se puede ganar la misma renta que ofrece el mercado inmobiliario, pero con la implicancia de un capital involucrado que excede los $20 millones. Es decir, con un departamento con un valor de mercado desde u$s76.000 en adelante.
El tema central, que juega a favor de invertir en inmuebles, es que los ahorros que se ponen en juego se mantienen dolarizados, ya que el departamento tiene una valuación en moneda estadounidense, más allá que se debe evaluar la evolución del precio del metro cuadradro y la pérdida de valor del billete verde por la inflación en Estados Unidos.
En cambio, en los plazos fijos el monto inicial es en pesos, por lo que queda encajado y con el correr de los meses va perdiendo un importante poder de compra debido a que la inflación doméstica supera el 5% mensual.
La ventaja de ello es que mucho más acesible acceder, en cuanto al monto necesario de inversión, a realizar una colocación bancaria que a comprar un inmueble en dólares.
"La rentabilidad del propietario viene subiendo desde hace un año y medio, a causa de la caída del precio de los departamentos y porque los alquileres pegaron un salto en ese lapso. Igual, sigue en porcentajes inferiores a la media histórica y no se encuentra en niveles óptimos", resume a iProfesional Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Y gráfica: "Hoy la renta bruta se ubica entre el 3% a 4%, algo que equivale a cerca de 2% de renta neta, al descontar todos los gastos, meses sin alquilar durante 10 años, donde se deben pagar expensas, y costear arreglos".
De acuerdo a los datos que expone, más allá de la "fuerte recuperación que se ve en los últimos 24 meses, la renta neta se ubica 0,84 puntos por debajo de la media que tenemos desde que Reporte Inmobiliario, que fue de 2,36% de renta neta promedio en el período entre 2002 a 2022".