¿Conviene sacar un préstamo UVA? Cara y ceca de los créditos para viviendas y lo que puede pasar en los próximos meses

El sistema de créditos hipotecarios UVA, que era una opción de financiación a largo plazo fue lanzado en abril de 2016.

La UVA es la Unidad de Valor Adquisitivo, está relacionada con el costo del metro cuadrado de una vivienda y se actualiza por "CER", el Coeficiente de Estabilización de Referencia que elabora el Banco Central, que se actualiza según el Índice de Precios al Consumidor.

Según el Banco Central, en la actualidad hay poco más de 100.000 deudores hipotecarios UVA, de los cuales 95.000 corresponden a créditos para primera vivienda, con un índice de morosidad que es menor al 1%, sustancialmente menor al que ostentan los préstamos personales (4,7%) y los prendarios (4,2%).

Más allá de esta marcada diferencia, es interesante analizar qué sucedió con lo que se podría denominar los lados A y B de los préstamos UVA.

El lado A

Este surge de la propia evolución del índice, en línea con el IPC, que a lo largo de los meses le sacó ventaja a los salarios. Ello se comprueba a través del propio índice que mide la variación de los precios y su comparación con el Coeficiente de Variación Salarial, que también elabora el Indec.

El lado B

En este caso, los factores a tener en cuenta son la evolución del precio de la propiedad expresada en dólares, como lo dicta el mercado y de la deuda en pesos.

A través de un sencillo ejercicio se puede apreciar como juegan uno y otro lado. Para ello, se consideró la compra en noviembre de 2017 de un inmueble tasado en u$s200.000, de los cuales se financió el 70% a través de un préstamo UVA en pesos, por un total de $2.380.000, que en aquel entonces equivalían a u$s140.000, según las condiciones para el otorgamiento, la cuota que era de $7.500 no podía exceder el 25% de los ingresos familiares, que rondaban los $30.000.

Pasó el tiempo en marzo de este año, al inicio de la cuarentena, el Gobierno dispuso el congelamiento de las cuotas, con una UVA que hasta ese momento se había incrementado un 150%.

Así se llega a la situación actual, en la que ese porcentaje se puede comparar con el salario promedio que avanzó un 129% y el dólar un 1.000%, pues pasó de $17 a los $170 actuales. A estos debe sumarse el supuesto que el precio del inmueble habría sufrido una baja del orden del 10 por ciento. Como resultado de la evolución de cada una de estas variables, por estos días la situación es la siguiente:

El precio del inmueble bajó a u$s180.000, que expresados en pesos a un tipo de cambio de $170, alcanzan a los $30,6 millones. Por su parte, el monto de la deuda trepó hasta los $7 millones, que al tipo de cambio actual es apenas superior a los 41.000 dólares.

Si se compara este precio con el original surge que pese a que la deuda subió casi un 200%, expresada en dólares se redujo a solo el 23% del valor de la propiedad, cuando originalmente era del 70 por ciento.

En tanto que la cuota trepó por encima de los $19.000, con un ingreso que siguiendo la evolución del CVS ronda los $67.000, por lo que la relación cuota / ingresos trepó hasta el 28 por ciento.

Entonces, puede afirmarse que si bien esta última relación se vio levemente afectada, pues creció en 3 puntos porcentuales (de 25% a 28%), lo cual se refleja en el bajo nivel de incumplimiento según informa el Banco Central, en lo que hace a la relación deuda / precio, el impacto de la suba del dólar es clave, pues se está frente a una licuación pocas veces vista en las últimas décadas.

Como conclusión puede afirmarse que el Lado A implica una mayor afectación de los ingresos, en tanto que el Lado B juega claramente a favor del deudor, pues redujo su exposición frente al banco en más de 40 puntos porcentuales.

Pero si en todo este análisis se pudiera sumar un Lado C, este sería sin dudas el más preocupante, y su origen surge de la suspensión del ajuste de las cuotas, incluida en el Decreto N°316 del Poder Ejecutivo, que decidió extender nuevamente el congelamiento de los pagos, hasta enero del año que viene.

Más allá de esa fecha está previsto elaborar un esquema de ajustes que finalizará en julio de 2022, con el objetivo de evitar saltos abruptos en poco tiempo.

En tal sentido, se prevé que se calcule el atraso de las cuotas que se dividirá en 18 partes, que pasarán a ser la base de los nuevos montos, que seguirán aumentando en función de la inflación de cada mes más un adicional destinado a la convergencia de los pagos.

Sin duda que como consecuencia de todo ello, los deudores de estas líneas deberán hacer frente a una sustancial suba de las cuotas, que podría elevar la baja morosidad actual, más que nada por la decisión de suspender la evolución natural de las UVAs y por una inflación que no cede y que por el contrario, iría en franco ascenso.

Según el economista Federico González Rouco, una vez concluido el congelamiento de las cuotas UVA en enero, "entre febrero 2021 y julio 2022, las cuotas van a aumentar lo que corresponda (la inflación) más cerca de 3% para compensar. En total, las cuotas van a aumentar 163% en esos 18 meses".