Fondos comunes para construir viviendas no pagarán Ganancias si se invierte a más de 10 años

El Gobierno reglamentó este miércoles dos artículos de la Ley de Financiamiento Productivo, que habilitan el desarrollo de inversiones de largo plazo en el mercado de capitales con fines productivos o de desarrollo inmobiliario a través de fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros, que no pagarán Ganancias.

El Decreto N° 382/2019 publicado en el Boletín Oficial reglamentó los artículos 205 y 206 de la Ley de Financiamiento Productivo, cuyo objetivo "es canalizar el ahorro hacia inversiones de largo plazo a través del mercado de capitales, con herramientas eficientes como los fondos comunes de inversión cerrados y los fideicomisos financieros", informó la Secretaría de Finanzas a través de un comunicado.

Según explicó el presidente de la Comisión Nacional de Valores, Marcos Ayerra, uno de los principales beneficios de esta reglamentación es que el vehículo es transparente a nivel impositivo. Es decir, que el inversor paga lo mismo que hubiera pagado si no existiera la nueva herramienta, pero lo efectiviza sólo cuando recibe la plata. "Hay un fortísimo incentivo al plazo, porque una vez que ingresó puede ir reinvirtiendo y mientras no retire la plata no paga impuestos", explicó Ayerra a iProfesional.

El artículo 205 tiene un objeto muy amplio, porque si bien dice que los fondos deben ser para desarrollo, inversión, sector inmobiliario, agropecuario, o forestal también habilita a "otras empresas y proyectos", con lo cual deja la puerta abierta a cualquier proyecto que financie a la economía real.

"Hablábamos con inversores del exterior, que no están invirtiendo, y nos demostraron que los fondos que mejor funcionan son aquellos en los que se paga el impuesto cuando se cobra. No es exención impositiva, sino un diferimiento", explica una fuente que estuvo en el diseño de esta normativa.

La inversión en estos fondos no tiene un plazo mínimo, sólo la dispuesta por el fondo cerrado en el momento en que se crea.

A diferencia de los fondos abiertos, que están restringidos a instrumentos CNV (ya sea Obligaciones Negociables, acciones, cheques, pagares o plazos fijos que coticen en Bolsa), en este caso puede diversificar y ser un fondo que, por ejemplo, invierta en campos, o en proyectos de energía.

"Tiene esa ventaja de poder ir más allá de los valores negociables, pero la restricción que tiene es que esos activos no regulados sólo pueden estar en Argentina. Porque queremos fomentar eso, y porque si no, no se podría controlar", detalla Ayerra.

Sin pagar ganancias

El otro artículo, el 206, tiene un mayor beneficio impositivo, pero a su vez más condiciones. En rigor, busca fomentar la construcción y el desarrollo de viviendas para sectores de ingresos medios y bajos, tal como se acordó en el Congreso el año pasado.

Para eso, la secretaría de la Vivienda definió a inmuebles de un valor inferior a las 220.000 UVAs como este tipo de hogar, que hoy equivale a aproximadamente 170.000 dólares. Así, un desarrollo inmobiliario que invierta al menos el 75% de sus fondos en este tipo de vivienda pagará solo el 15% de Impuesto a las Ganancias para quien financie a más de 5 años, y directamente no pagará ganancias cuando el plazo supere los 10 años.

Esta medida "forma parte de una serie de iniciativas, como la reducción del IVA para viviendas de hasta 140.000 UVAs, destinadas a reducir la carga impositiva en el sector de la construcción para su incentivación",  destacó Marcelo Busellini, director de Política Habitacional de la secretaría de la Vivienda.

El funcionario destacó que desde el Gobierno "creemos que estos fondos son excelentes vehículos de inversión, siempre a través de oferta pública. Además, la Superintendencia de Seguros de la Nación estableció que las aseguradoras puedan invertir hasta un 40% de sus carteras", en estas iniciativas.

La actividad de la construcción acumuló una baja del 11,3% en el primer trimestre del año, y además registró siete meses de caídas interanuales consecutivas. Por eso, toda novedad que propicie la actividad es bienvenida.

El marco legal y la reglamentación habilitan incentivos a estos instrumentos para canalizar fondos hacia la economía real a través del mercado de capitales y además, promueve el desarrollo de vivienda social al establecer beneficios impositivos particulares para los inversores.

La CNV, organismo de control del mercado de capitales bursátil local, tiene a la fecha aprobados y colocados -desde 2015- unos 10 fondos cerrados por u$s460 millones.

Siete de ellos correspondieron a fondos estructurados para el blanqueo de capitales, que sumaron u$s290 millones, y los tres fueron post blanqueo por u$s170 millones. Desde el organismo de control precisaron que seis de ellos son inmobiliarios por u$s270 millones.

Los fondos en danza

"Tenemos, además, en proceso de análisis para ser aprobados más de 15 fondos cerrados. Es un gran vehiculizador de ahorro hacia la economía real y permite a la gente ahorrar en ladrillos a través de este instrumento", agregaron fuentes de la CNV. "Hay fondos Pymes, prestamos en el agro e inmobiliario", detallaron.

En rigor, hay un fondo que se aprobó la semana pasada que actualmente está en período de colocación y otro que se va a aprobar esta semana o la que viene, aunque ninguno de los dos son fondos inmobiliarios.

"Creemos que en el futuro van a entrar inversores extranjeros, aunque por ahora no tenemos nada en carpeta", vaticina Ayerra. "Va a pagar el impuesto también cuando saque la plata, pero puede crear un certificado de deuda, esa deuda es un valor negociable exento para los extranjeros, como una ON o una acción. Si suscribe cuotaparte de deuda del fondo, es una inversión libre de impuesto", analiza.

"Está probado en todo el mundo, en España, México o EE.UU., que son el vehículo de inversión en materia de financiamiento para la vivienda", asegura Busellini.

A modo de ejemplo, detalla que en países que tienen bien desarrollado este tipo de estructura de inversión como Chile, Brasil y México, los proyectos alcanzan entre el 3% y el 5% del PBI.

"Hay expectativa de que se cree un producto muy valioso y que impacte en la confianza de la gente. Son señales muy buenas y los actores del sector inmobiliario están muy expectantes", destaca el titular de la CNV.