La contracara de las cuotas caras en los préstamos UVA: la deuda se licuó hasta 60% en dólares

Por estos días, poca gente está más enojada que los que tomaron créditos UVA para comprar un inmueble. Y no les falta razón: ven cómo progresivamente la cuota a pagar por su préstamo ha crecido en proporción mucho mayor que su salario. Pero hay un lado oculto en esta situación: como consecuencia de la devaluación, el saldo deudor se ha achicado en términos de dólares y en proporción al valor de la propiedad.

El motivo es sencillo: el crédito se otorga en UVAs pero el inmueble cotiza en dólares. Y como esa unidad indexada sigue a la inflación, que fue menor que la devaluación, entonces ahora cada UVA vale menos en términos de divisas. Hoy cada UVA vale u$s0,84, mientras que hace un año -previo al salto devaluatorio- costaba u$s1,09.

Conclusión: cuando quien tomó el crédito mide el saldo de su deuda, en billetes verdes, ahora debe menos que antes. Y si calcula cuánto significa ese saldo en comparación al valor de su inmueble, se encontrará con que cayó más aun, porque mientras la deuda se redujo, el precio fue en aumento.

Es cierto, para quien está con problemas para pagar su cuota, esto puede parecer un consuelo insuficiente. Pero es una realidad de la que se habla poco: en el largo plazo, la crisis cambiaria bienefició a los tomadores de créditos.

El sistema se encuentra ahora en una crisis de la cual no se ven salidas en el futuro inmediato. Una situación que contrasta fuertemente con la fiebre de créditos que se vivía apenas un año atrás.

Una vez lanzados y ante la posibilidad de poder acceder a la vivienda propia luego de muchos años de virtual paralización del mercado hipotecario, los préstamos acordados crecieron en forma vertiginosa hasta alcanzar su apogeo en el primer trimestre del año pasado.

En tal sentido, los datos que proporciona el Banco Central indican que los montos colocados mensualmente bajo esta modalidad pasaron de módicos $35 millones en julio de 2016 a $11.465 millones en diciembre de 2017 y alcanzaron un máximo de $13.220 millones en abril del año pasado.

Pero, como consecuencia de la disparada del tipo de cambio y de la enorme distorsión que surgió entre el costo del m2, los salarios y el dólar, el mercado se paralizó y en diciembre pasado solo se colocaron $2.690 millones, por lo que se retrocedió a los niveles de junio de 2017. 

Este derrumbe no fue casual, ya que las condiciones cambiaron radicalmente y de un tiempo a esta parte, el que parecía ser un sistema a “prueba de fuego” es cuestionado por el desfasaje que se está generando a sus tomadores, en particular en lo que hace a la relación cuota-ingreso.

Tal es así que pese a que todavía no se percibe un crecimiento de la mora -pues según surge de los informes que habitualmente publica el Banco Central, ésta es de apenas el 0,4%-, comienza a plantearse que determinados deudores accedan a la posibilidad de solicitar extender los plazos de pago.

Esa eventualidad, que estuvo pensada cuando se crearon los UVA, permite renegociar la duración del crédito a los efectos de garantizar que la cuota mantenga la relación ideal del 25% de los ingresos.

Según datos que aporta la Secretaría de Vivienda de la Nación, cerca de 30.000 deudores estarían en condiciones técnicas de activar esa “cláusula gatillo”.

En la práctica, los contratos establecen que “si desde el inicio las cuotas subieron 10 puntos porcentuales por encima del Coeficiente de Variación Salarial del INDEC, el cliente puede pedir que le recalculen los pagos con un plazo hasta 25% mayor”.

Ello implicaría pasar de 20 años a 25, o de 30 a 37, con el natural impacto en el monto de la cuota. Pero existe una cláusula adicional que explica que esta posibilidad solo se puede hacer una vez a lo largo de toda la vida del préstamo.

La mala noticia es que quienes piensen tomar la opción recién podrán recurrir a esa herramienta a partir de febrero o de marzo, una vez que el INDEC publique los datos de salarios de noviembre y diciembre, que son los que marcarían la mayor brecha entre ingresos e inflación, habilitando por primera vez el uso de la cláusula.

Un ajuste que le pega al bolsillo

Más allá de ello, conviene repasar cómo les ha ido a diferentes grupos de tomadores, considerando como referencia el momento en el que accedieron al crédito.

Una primera aproximación al tema se puede encarar comparando la forma en que evolucionó el salario promedio, según los datos que proporciona el INDEC, el índice UVA y las cuotas de un préstamo con este tipo de ajuste.

Si se consideran los últimos datos disponibles, que para el caso del salario son de octubre del año pasado, se puede afirmar que:

-El índice UVA creció siempre por encima del referido a los salarios. El promedio de la brecha es de un 5%, con máximos del 9% y del 8,3% en el caso de los préstamos acordados en septiembre y diciembre de 2017.

-Pero las cuotas, por el efecto de la carga de los intereses y la baja amortización inicial, crecieron a un ritmo mucho mayor, lo cual impactó en relación con los ingresos.

-Para quienes tomaron un crédito en octubre de 2016, la cuota creció 90%, frente al 71% de suba de las remuneraciones. Es decir que si la incidencia del pago mensual sobre los haberes era del 25%, ahora subió a casi el 28 por ciento.

-Es más, el porcentaje de incremento se mantiene a lo largo de toda la serie en un rango que va del 27% al 29%.

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En opinión del economista Martín Tetaz, “es cierto que antes de la crisis esa cuota representaba solo el 25% de los ingresos y que a mucha gente le saltó al 29%, por culpa de que la inflación fue 20% superior al aumento de salarios, le genera muchas dificultades para pagar y cumplir”

“La contra de los UVA para los deudores es que no hay modo de licuarla; hay que pagar la misma cantidad de ladrillos que uno se comprometió a pagar, lo cual se garantiza actualizando los saldos por la inflación, de suerte tal que el compromiso mensual siempre representa la misma capacidad adquisitiva; el mismo valor”, agrega Tetaz.

Una a favor: baja la relación deuda / precio

Pero la otra cara de la moneda es lo que pasó con la relación entre la deuda y el precio de la propiedad.

Para ello, lo primero que se debe considerar es la forma en que evolucionaron los precios del m2. A manera de ejemplo puede tomarse en cuenta lo sucedido en tres barrios de la Capital Federal: Palermo, Belgrano y Caballito.

De acuerdo a cómo evolucionaron en los últimos meses, surge que el precio promedio subió entre noviembre de 2016 e igual mes de 2018 un 28% en dólares.

Entonces, si se toma en cuenta el caso típico de un departamento de 2/3 ambientes en esos barrios, con una superficie de 65m2, el precio habrá pasado de los u$s156.000 en octubre de 2016 a los casi u$s200.000 de la actualidad.

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Pero, con el avance del tipo de cambio, la situación cambió desde el punto de vista de los tomadores de créditos: hasta el inicio de la corrida cambiaria, quienes compraron a fines de 2016 pagaron un total de $2,5 millones, un valor que se fue incrementando para aquellos que lo hicieron meses después, llegando a pagar $3,8 millones en los meses previos a la devaluación.

Sin embargo, con la disparada del dólar, en noviembre del año pasado el valor del inmueble ya se elevaba hasta los 7,8 millones.

En forma paralela, si se considera una relación inicial de deuda-precio de la vivienda del orden del 70%, el monto del crédito fue trepando en igual proporción -siempre medido en pesos-, pues si bien inicialmente era de unos $1,8 millones, marcó un máximo de $5,4 millones a fines de 2018.

En cambio, si se considera la evolución de los precios en dólares, el tipo de cambio, y la deuda, que es en pesos, se llega a la conclusión que para quienes adquirieron su vivienda a partir de noviembre de 2016, se registró una notable baja en la relación deuda-precio, que en algunos períodos ronda el 60%.

Esto es así debido, precisamente, a la forma en que evolución del pasivo en pesos y su relación con el valor del inmueble en dólares. Así por ejemplo, quien compró su propiedad en noviembre de 2016, abonó unos $2,5 millones, hoy su deuda se ubica en los $3,2 millones que, comparado con el precio actual del inmueble, implica una relación deuda-valor del 41,3%, frente al 70% inicial.  

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Sobre este último punto, Mariano Otálora, especialista en finanzas personales, sostuvo que "el billete verde no tiene impacto directo porque el crédito ajusta por inflación, no por dólar, aunque éste alimenta a la inflación" y aclaró: "Es más, tiene un beneficio y es que el que sacó un crédito 'licuó' su deuda en moneda dura".

"Esto significa que si alguien pidió 2 millones de pesos con un tipo de cambio a $20, y tenía una deuda de u$s100.000, debe mucho menos, ya que este dólar permite licuar la deuda. Es decir que si alguien tuviera la posibilidad de cancelar su crédito necesitaría menos divisas", destacó Otálora.

En conclusión, quienes compraron su vivienda con un crédito UVA tienen un problema financiero: el avance de la cuota por encima del salario. Pero también, una ventaja económica: su deuda creció por debajo del precio del inmueble, lo cual no es poco en tiempos de incertidumbre.