Modifican régimen de garantías para que familias tomen créditos hipotecarios "desde el pozo"

A partir de esta semana, los bancos ya están habilitados a otorgar créditos hipotecarios a familias para proyectos desde el pozo o en proceso de construcción, tomando como garantía el boleto de compra venta. Hasta ahora, las entidades podían financiar con esa modalidad sólo a desarrolladores inmobiliarios, quienes tomaban un préstamo ‘puente’ y una vez finalizada la obra podrían prestar al cliente. Con este cambio, al poder acceder directamente a un hipotecario, se va a reducir fuertemente el costo de financiamiento para el futuro propietario.

La medida se aprobó la semana pasada en la reunión de directorio y está en línea con el paso que había dado el Gobierno de la Ciudad a comienzos del mes pasado, cuando a través de un decreto publicado en el Boletín Oficial habilitó la inscripción de los boletos de compra venta en el Registro de la Propiedad del Inmueble.

Este cambio que hizo el BCRA apunta a reactivar el mercado inmobiliario, congelado prácticamente desde finales de abril, cuando el dólar dio el primer salto y redujo al mínimo las operaciones. En los bancos ya están analizando la letra chica de la normativa y esperan ofrecer en el corto plazo esta nueva línea a sus clientes.

La letra chica del BCRA

En concreto, según detalla la Comunicación A6605, el BCRA habilitó a los bancos a realizar una “prenda o cesión en garantía –incluida la fiduciaria– del boleto de compraventa” sobre “terrenos, lotes o parcelas, galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente”. Eso, aclara la normativa, en la medida que se abone la totalidad del precio del inmueble, se entregue la posesión al adquirente y exista un poder irrevocable para escriturar –con firma certificada por escribano público– a favor de este último.

Además, también permite tomar prenda sobre “futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión, debidamente inscripto en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente en los términos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación”.

Desde el organismo monetario, explicaron que con esta medida se incluye entre las garantías preferentes que pueden tomar los bancos a los boletos de compra venta tanto en el proceso de construcción o por construir desde el pozo. “Ahora los bancos están habilitados, dependerá de la normativa de cada provincia”, comentaron fuentes del BCRA.

Así, para que los bancos puedan ofrecer estos préstamos en todo el territorio, cada jurisdicción deberá hacer lo que hizo la Ciudad de Buenos Aires, cuando de alguna medida le dio entidad legal al boleto de compra venta.

La visión del sector

“Es una medida importante porque viene a dinamizar el mercado y va a hacer mucho más accesible la adquisición de una vivienda apuntado al consumidor final”, destacó  Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que junto a su equipo venía trabajando desde hace más de un año con el BCRA en esta normativa. “Esto debería bajar a las unidades del pozo, por lo menos un 20% el costo final y hace que mucha gente vuelva a precalificar”, agregó Bennazar.

Consultados por IProfesional, desde el Banco Hipotecario aseguraron que están estudiando aceptar los boletos en el caso de que financie la construcción de la obra y pueda precalificar a los tomadores del crédito desde el momento cero.

Hasta ahora, según la Comunicación A6250 que el Central emitió en junio del año pasado, los bancos podían financiar a desarrolladores inmobiliarios y constructoras en los proyectos, y recién una vez finalizada la obra el banco podía dar el crédito a las familias.

“El consumidor final no podía adquirir un crédito de característica hipotecaria. Nunca podía sacar un crédito desde el pozo en un banco porque no había”, destacó Bennazar. Antes, cuando el desarrollador tenía un comprador, sacaba un crédito ‘puente’ y recién una vez terminado, con los títulos de propiedad y la escritura, el cliente podía tomar un préstamo hipotecario.

Uno de los bancos más activos con este tipo de líneas y pioneros en financiar con UVA a los desarrolladores es el Banco Ciudad, que una vez finalizada la obra otorga préstamos a sus clientes. “Esa línea viene funcionando muy bien, hoy tenemos alrededor de 15 proyectos en desarrollo y ya completados más de 40 edificios de viviendas construidos con estas líneas”, explican desde la entidad y admiten que la rapidez con la que se hace la escritura es clave para agilizar esta operatoria. “En CABA las escrituras salen muy rápido, en tres meses están, con lo cual ni bien termina la obra nosotros estamos en condiciones de dar créditos hipotecarios”, detallan.

Medida de doble impacto

Esta medida no sólo busca aportar una ayuda a la población para legar al sueño cada vez más lejano de la casa propia, sino también darle un impulso al sector inmobiliario y de la construcción, dos áreas de la economía que vienen golpeadas desde hace más de 6 meses. “Sin dudas va a colaborar en parte a la reactivación”, comentó Bennazar, aunque reconoce que el problema de fondo tras la fuerte devaluación del peso sigue siendo la dificultad de las familias precalificar para estos préstamos. “Necesitamos que precalifiquen los compradores, que el Estado vuelva a ser protagonista en créditos UVA con tasa atractivas de 5 o 6 %”, agrega.

Ocurre que con el salto del dólar, y con el valor de las propiedades atadas a esa moneda, para tomar un préstamo de 100.000 dólares el banco pide un ingreso de aproximadamente 100.000 pesos, lo que deja afuera de estos préstamos a una gran parte de la población. Además, en el marco del ajuste monetario que está llevando adelante Guido Sandleris, en los últimos meses todos los bancos –incluidos los públicos- fueron subiendo la tasa de estas líneas, que hoy se ubican en promedio entre 8% y 10%  más UVA.

“Mientras el dólar siga movilizado lamentablemente el crédito hipotecario seguirá muy quieto”, explican en los bancos. Según los últimos datos del BCRA, en noviembre el stock de préstamos hipotecarios creció apenas $1.723 millones, la suba más baja en un mes desde febrero de 2017, previo al boom de préstamos UVA. Desde mayo, cuando el stock creció más de $11.100 millones, la variación mensual comenzó a decrecer con fuerza hasta promediar en los últimos tres meses un aumento de apenas $1.975 millones.

“En octubre, cuando el dólar se mantuvo estable, las operaciones inmobiliarias venían en ascenso, pero con esta última suba del tipo de cambio de la semana pasada se frenó mucho”, comentó Bennazar. En donde sí juega a favor la fuerte devaluación del peso es que redujo fuertemente el costo de la construcción medido en dólares. 

En el mercado esperan que esta normativa ayude a reactivar al sector, aunque saben que de fondo necesitan que se estabilicen variables clave como el dólar o la inflación. “Hay que ir viendo la evolución en estas próximas semanas y ver si salen señales por parte el Estado. Todos están expectantes de ver cómo se va a implementar”, destaca una fuente del sector, con algo de optimismo y cierto pedido de ayuda al Gobierno.