El salario para acceder a crédito hipotecario en UVA subió 121%

Desde la crisis cambiaria que estalló en mayo, el número de operaciones con hipoteca se derrumbó 60%. El aumento de la inflación, que se seguirá reflejando en los próximos meses y la depreciación cambiaria volvió a los créditos mucho menos atractivos que hace sólo seis meses.

Ocurre que el préstamo hipotecario UVA fue un pilar del crecimiento económico desde 2015 y le permitió el acceso a la vivienda a un enorme número de familias. En los últimos tres años se otorgaron 137.000 préstamos hipotecarios y, de ellos, 90.000 fueron en UVA.

El impacto de la devaluación en los hipotecarios se debió al descalce que existe actualmente en las operaciones de compraventa de vivienda en Argentina: préstamos en pesos para acceder a propiedades que se valúan en dólares. El salto de la divisa generó que los préstamos que otorgan los bancos se desvaloricen impidiendo, en muchos casos, el acceso a la vivienda.

Así, si para acceder a un crédito de u$s80.000 en marzo de este año se requería un sueldo de $38.000 (en treinta años), hoy se requiere un sueldo de casi $84.000 para obtener esa misma suma.

Los últimos meses tuvieron a los que se encontraban tramitando un crédito UVA en un limbo de estrés. Las operaciones de escritura se transformaron en una ruleta en la cual los tomadores del crédito dependían de cuanto estuviese el dólar el día de su operación, para saber si llegaban o no a concretarla con el préstamo en pesos que les otorgaba el banco.

Hay un tercer factor que afecta a los que anhelan alcanzar un techo propio en Argentina de hoy: La suba de las tasas de interés, que encarecen la cuota y la alejan de lo que cuesta un alquiler. Así, el panorama para adquirir un crédito hipotecario se ha complicado considerablemente. Frente a esto, el Gobierno anunció la semana pasada una serie de medidas que contemplan un seguro para los deudores, con la expectativa de compensar a aquellos que se ven afectados por el aumento de la inflación, pero, sobre todo, para intentar atraer a nuevos tomadores de préstamos y apuntalar, así, el mercado de la construcción.

En este sentido, Rogelio Frigerio junto a Iván Kerr anunciaron, el viernes pasado, un tope máximo para la cuota que quedará establecido por la brecha del 10% entre la inflación y el Coeficiente de Variación de los Salarios (CVS). Es decir, si la inflación cruza ese límite respecto a los salarios, la cuota encontrará un tope y comenzará a acumular deuda que capitalizará en el futuro a la misma tasa.

Es decir, en cuanto los salarios reales se recuperen, el deudor devolverá el valor capitalizado que no pudo pagar cuando su sueldo perdía con la inflación (opcionalmente, podrá optar por extender el plazo del préstamo).

Si bien los créditos UVA ya contaban con la cláusula de extensión de hasta el 25% del plazo en el momento en que la inflación supere el CVS 10%, lo que agrega la medida del gobierno es el tope a la cuota. Cabe destacar que esta medida será, en cualquier caso, opcional y no obligará al deudor a la extensión del plazo si éste decide continuar abonando la cuota. El objetivo es otorgar un shock de confianza a los deudores, que de todas formas aún registran un porcentaje morosidad muy bajo, del 0,1%.

Es un dato a tener en cuenta, ya que la inflación podría estar superando el 10% por encima del CVS en los próximos meses. Por otro lado, si bien la inflación actual registrará aumentos en los próximos meses, se espera que el torniquete monetario impuesto por el BCRA sirva como señal de la baja futura de la inflación. Esto sería una buena noticia para los que deben en UVA.

Sin embargo, según El Economista, la cuota baja que mostraban los UVA (cercana al valor de un alquiler) garantizaba el acceso a la vivienda de un sector social que hace muchos años ni siquiera lo soñaba. La crisis cambiaria, la inflación y la suba de tasas resultó un combo demoledor para estas que ven cada vez más lejos la posibilidad de acceder a un techo propio.

Un dato que no es menor: quienes compraron su vivienda antes de la devaluación obtuvieron un activo en dólares con una deuda en pesos. Ese activo hoy vale mucho más en pesos que antes y la deuda en dólares cayó considerablemente. Lo que importará en el futuro cercano será la evolución de los salarios, que es la fuente para afrontar la deuda.

En esta línea se inscriben las medidas que tomó el Gobierno. En síntesis, los deudores en UVA atraviesan una situación complicada pero no imposible de superar y con algunas variables a favor. Lo malo lo verá la economía, ya que la caída de las operaciones hipotecarias no se recuperará en el futuro inmediato y esto podría volver más lenta la recuperación. Quedará por delante la obligación de abrir el debate hacia la valuación de propiedades en UVA si se quiere seguir garantizando el acceso a la vivienda.