Préstamos hipotecarios UVA: ¿cómo saber si el inmueble elegido es "apto crédito"?

Los créditos hipotecarios siguen en alza (crecieron el 17% en septiembre y el Gobierno cree que culminará el año con préstamos para la vivienda otorgados por $50.000 millones) , y los bancos intentan acelerar los procesos de apertura y aprobación de las carpetas de sus clientes.

Sin embargo, algunos se encuentran con la frustrada experiencia de que el banco les objete la operación justo cuando se disponen cerrar la venta. Según fuentes del mercado inmobiliario y de las propias entidades financieras, cerca de un 30% de las operaciones no se concretan porque los inmuebles no califican como "apto crédito". A continuación las claves para tomar en cuenta a la hora de elegir un inmueble y triunfar en el intento de obtener el préstamo.

"La mitad de las casas no son aptas para crédito", aseguró Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario" y añadió que "cerca de un 30% de las operaciones de toma de un crédito presentan algún problema de papeles o documentación".

La primera condición es que el bien esté escriturado. "Parece una cuestión obvia pero hay gran cantidad de edificaciones a estrenar que se ofrecen incluso dentro de countries que no fueron escrituradas. Sin escritura no hay crédito y escriturar no es algo que se haga en pocos dí­as", explica el titular de Reporte Inmobiliario.

Otra de las certificaciones que debe pedirle al vendedor quien desea comprar una propiedad es que tenga la división correspondiente, con reglamento de copropiedad y certificado de final de obra. Tanto el reglamento de copropiedad y como escritura, son los elementos que los veedores de los bancos exigen a la hora de aprobar la entrega del crédito."Dada la demanda actual, estos trámites que se gestionan en cada municipio son muy lentos", afirma Gómez Picasso.

También los planos municipales deben estar aprobados. "Es común ver edificios con departamentos habitados pero que no cuentan con las aprobaciones de planos municipales", explica el titular de Reporte Inmobiliario. Es común también que haya casas cuyos terrenos han sido escriturado, pero no así­ la construcción. En esta cuestión en particular, los más exigentes son los bancos públicos.

También habrá que exigirle al vendedor ver el tí­tulos de propiedad, para cerciorarse que esté a su nombre. Las entidades desestiman la venta si el bien está a nombre de un pariente del vendedor o en plena sucesión.

Otro tema relevante es constatar que en los planOs del inmueble aparezca el bien tal cual va a a ser adquirido. Si la propiedad sufrió alguna modificación y esta no consta en los planos, el crédito puede caerse.

Según explican en las entidades financieras, otra instancia relevante es cuando el tasador del banco verifica que los planos municipales estén acordes con el bien que se esta tasando. Los bancos hoy toman la superficie real, la que releva el tasador oficial. Por el que valor al que se pretende concretar la operación debe ser acorde al precio de mercado, debe tener lógica con la tasación media de la zona. De otra manera, el crédito del banco no alcanzará para cubrir la compra.

Otra traba que puede aparecer es si el bien fue donado. Hasta el código civil anterior que rige desde 2015, las donaciones de padres a hijos (que se utilizan frecuentemente para evitar el pesado trámite de la sucesión), eran tí­tulos válidos.

Desde la sanción del nuevo código, todas las donaciones son observables. Esto significa que los inmuebles donados desde 2015 no son sujetos de crédito porque puede aparecer algún heredero objetando la donación y haciendo caer la venta. Pero los bancos aplican esta norma para todas las donaciones.

"Se extreman los cuidados y las áreas de legales de los bancos prefieren abstenerse de toda propiedad donada, sin hacer distinción de si el bien fue donado con el anterior código o no", explicó a Clarí­n Andrea Temporetti, titular del Estudio que lleva su apellido y escribana de varias entidades financieras.

Finalmente, una vez encontrada la propiedad, si esta fue aprobada por el banco, habrá armarse de paciencia. "Los tiempos se están acotando pero se forman cuellos de botella. Una vez que se decidió por la propiedad se calculan hasta 60 dí­as para poder escriturar, lo optimo seria bajar ese plazo a 45 dí­as, recién en un año quizás vamos a estar en esos tiempos", reconocen desde un banco público.

El proceso de tasación dura unos 10 dí­as como máximo, pero luego habrá que esperar un turno con el escribano que designe la entidad financiera. "El trabajo en las escribaní­as nos cambio mucho a todos, venimos de años de muy poca actividad y hoy se nos triplicó el trabajo. quizás los bancos privados trabajan con menos escribanos y por eso tardan más", concluye Temporetti.