¿Se diluye poder reactivador del blanqueo?: por demoras de trámite, caen 50% ingresos a los fondos inmobiliarios

El blanqueo de capitales, que tuvo como objetivo captar los dólares de los contribuyentes que se encontraban fuera del sistema legal, generó mucha expectativa no sólo en el Gobierno, sino también en otros sectores por el potencial gran impacto favorable que prometía para la economía real.

Este es el caso del rubro inmobiliario, que veía en la entrada de estos fondos frescos una jugosa oportunidad. 

Sin embargo, las expectativas repsecto del "efecto derrame" corren riesgo de no cumplirse en toda su magnitud. ¿Por qué? Básicamente porque el apuro por implementar los instrumentos necesarios para lograrlo chocó contra la falta de estímulos y la propia capacidad estructural del sistema.

Sucede que, para que se concrete parte de esa reactivación esperada, el Ejecutivo apostó con fuerza a impulsar el rubro inmobiliario. El plan fue canalizar el dinero a través de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC), que permiten obtener una rentabilidad y no pagar multas por la evasión previa.

Los mismos fueron creados por la Ley 27.260 y regulan la cantidad de inversores (más de 10) que pueden participar, un capital mínimo (u$s10 millones) a reunir, la obligatoriedad de efectuar -al menos- tres proyectos, y un plazo de 5 años durante el cual se debe dejar inmovilizado el capital.

A través de los FCIC, diversos jugadores de real estate estimaban que se iban a captar un total de u$s2.000 millones que se transformarían en viviendas y oficinas.

Una cifra que, traducida en ladrillos, podía equivaler a alrededor de 10.000 inmuebles y a un 10% de las obras de construcción que se realizan a lo largo de un año en el país. 

En definitiva, se trata de una nivel que realmente prometía mover el amperímetro de la actual fría economía.

El problema es que de los 38 fondos (de ellos, unos 12 son inmobiliarios) que se presentaron en el último trimestre del año pasado para ser aprobados en la Comisión Nacional de Valores (CNV), hasta el momento sólo fueron autorizados a operar unos nueve.

No sólo eso: de los que ya pueden "funcionar", sólo 4 son inmobiliarios, los cuales pueden llegar a movilizar un volumen estimado de un mínimo de u$s90 millones y un máximo de u$s870 millones (ver cuadro). Un nivel muy inferior al total proyectado en la previa para el sector.

Allaria Residencial CasaARG, picó en punta en diciembre y ya fue colocado, pero los números hasta ahora no fueron muy alentadoress: captó sólo u$s30 millones para proyectos residenciales para clase media, atomizados entre unos 80 inversores.

Un caudal de dinero que se puede considerar escaso, ya que se encuentra en una cifra muy cercana al mínimo de u$s20 millones que debía reunir el fondo para poder ser lanzado, pero muy lejos de los u$s400 millones como objetivo máximo a juntar que se había propuesto.

"El fondo está funcionando en sus primeras etapas, definiendo las inversiones a realizar en las próximas semanas con un primer proyecto", informa a iProfesional Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos.

Los otros tres FCIC inmobiliarios ya autorizados por la CNV recién estarán en condiciones de captar dinero a partir de esta segunda semana de febrero. 

Esto se debe a que necesitaban cumplir con otros requisitos solicitados por las autoridades, como estar inscriptos en la Inspección General de Justicia (IGJ) y la difusión de estas herramientas en medios masivos de comunicación, entre otros pasos solicitados.

El inconveniente es que todos los participantes tienen un tiempo límite otorgado por las autoridades para colocar sus proyectos, que es hasta el 11 de marzo.

Según diversas fuentes del sector consultadas por iProfesional, se considera que los "plazos de aprobación que se tomó la CNV son normales para este tipo de instrumentos". Sin embargo, se cuestiona que todo el proceso del Gobierno para lanzar estas herramientas se efectuó muy "a las apuradas".

En consecuencia, ahora la sensible demora en tener "luz verde" para empezar a funcionar les impide a los actores involucrados a disponer de más tiempo para captar una mayor cantidad de dinero.

Más allá de la situación de Allaria CasasARG, que es el "más avanzado", en los restantes tres FCIC ya aprobados y listos para salir al mercado tampoco las previsiones son muy optimistas.

Desde Consultatio, cuyo rango de capitales que se propuso captar estaba proyectado entre el mínimo de u$s10 millones y un tope de u$s200 millones, afirman ya tener reunidos unos u$s30 millones en el fondo parking a la espera de que en los primeros días de febrero se lance su instrumento inmobiliario.

"Con captar un total u$s50 millones estaríamos cómodos y es lo que esperábamos reunir, es un número razonable y es una herramienta nueva. Sería uno de los fondos más grandes del sector", resume Cristian López, CEO de Consultatio Asset Management.

Respecto a esta cifra, que representa un cuarto a lo máximo que podría captar, este vocero agrega: "Que no se hayan cubierto los u$s200 millones no significa para nada un fracaso, sino era un número límite".

Para fines de febrero, estiman desde esta firma, se subscribirá el FCIC, y hasta el momento más de 40 individuos físicos ya se anotaron para participar en los próximos días, apenas se comiencen a vender las cuotapartes, cuya ficha mínima para ingresar es de 250.000 dólares.

Por el lado de Compass, fondo que construirá viviendas , y cuyo rango de divisas a captar es entre u$s10 millones y u$s100 millones, fue aprobado el 30 de diciembre, pero por los trámites posteriores requeridos y la escasa gente en la city por las vacaciones, abrirán el periodo de colocación del 13 al 24 de febrero.

El monto que planean conseguir también se encuentra más cerca del mínimo: planean recaudar u$s20 millones en función de unos 20 individuos que ya mostraron interés en invertir allí. El rango puesto como primera meta para arrancar era de entre 15 a 25 millones de dólares.

"Como primera experiencia y por el proceso que se dio estamos conformes", dice a iProfesional Juan Elizagaray, gerente general de Compass Group.

Finalmente, el último integrante del selecto grupo de los "aprobados" es otro fondo de Allaria Fondos: Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro.

El mismo se lanzará también en febrero y proyecta recaudar entre u$s50 y u$s170 millones para realizar un proyecto de inversión en una zona portuaria.

Retrasos que impactan

Las causas de que este engranaje no funcione tal como se había planificado son varias, y son tanto propias como ajenas.

El gran inconveniente que sufren los 12 FCIC inmobiliarios que se presentaron para ser aprobados en la CNV es corren contrarreloj.

Es decir, el plazo que tienen los ahorristas que desean blanquear su dinero y suscribir a un fondo cerrado es hasta el 11 de marzo.

Por lo tanto, cuanto menos tiempo exista para la colocación, menor será la posibilidad de difundir las herramientas, lo que también ocasionará un inferior caudal de dinero obtenido.

Asimismo, les juega en contra que el mayor incentivo para los tenedores de divisas sin declarar era ingresar a estos fondos cerrados a fin de año pasado, ya que el 31 de diciembre venció el primer plazo para sincerar los dólares y así podían evitar pagar la multa de 10%.

En sintesis, una gran parte necesitaba declarar sus dólares ocultos antes del inicio del 2017. Incluso, por un tema netamente fiscal.

Pero, al no estar estas herramientas aprobadas o disponibles, esta situación de retraso de la implementación "desinfló" la canalización de las divisas a las mismas y ocasionó pérdida de posibles clientes.

"Si los fondos hubiesen salido al mercado antes del 31 de diciembre la recaudación sería 50% más que la actual", sostiene una fuente del sector que prefirió mantener su anonimato.

Y detalla: "La CNV estuvo trabajando bien, pero fue superada por la cantidad de fondos de inversión que se presentaron y por los pocos recursos humanos que cuenta. Se vio desbordada".

No sólo causó un impacto negativo en aquellos interesados a sincerar capitales, sino en clientes institucionales con dinero legal que también podían participar en estos instrumentos de inversión. "Se cayeron los interesados y le dio incertidumbre a compañías de seguros y cajas previsionales que iban a entrar a estos fondos", detalla una fuente involucrada.

Y agrega: "Se atrasó mucho la aprobación y perdió el sentido la creación del fondo parking, que era para esperar volcar el capital a los fondos inmobiliarios mientras se brindaba una renta".

También se menciona otro factor negativo: afectó al sector el hecho de que no se haya implementado la Ley de Mercado de Capitales.

Ahora la esperanza para los fondos es que haya una nueva oleada de gente interesada luego del éxito logrado en el primer vencimiento a fin de año pasado, cuando se declararon u$s90.000 millones.

Pero, por el momento, los números previos y la cantidad de interesados preliminares a los FCIC no respaldan esta teoría para suponer un notable repunte.

Cabe aclarar que si no se ingresa a este instrumento -que tiene como ventaja la posibilidad de invertir y además no pagar un costo por los dólares sin informar-, los contribuyentes tendrán hasta el 31 de marzo como plazo tope para "sincerar" los dólares sin declarar, pero deberán abonar un 15% como multa por evadir al Estado.

Así las cosas, los fondos afrontan un problema sistémico que impacta a todos los jugadores de este mercado. Aún no están todas las cartas jugadas. Hasta el 11 de marzo la ventana seguirá abierta. 

Sin embargo, es una muestra de cómo una buena idea del Gobierno para reactivar la economía está teniendo inconvenientes para ser instrumentada.