Préstamos hipotecarios: en el arranque del plan, la cuota será más cara que la de un alquiler

El director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, sostuvo que la "cuota" de los créditos hipotecarios que lanzó el Banco Central este jueves, "será un 60% más alta que la de un alquiler".

El ejecutivo explicó que, con estos niveles de inflación, para un departamento de dos ambientes en el porteño barrio de Caballito habrá que pagar $8.000 por el crédito hipotecario contra $5.000 que representa hoy día un alquiler.

"Ya recibimos muchas preguntas por mail y por teléfono sobre el funcionamiento de la nueva línea. El segmento que más se muestra interesado es el que va de 30 a 40 años, que prefiere comprar con un crédito que seguir pagando un alquiler", expresó Rozados.

No obstante, sostuvo que con el paso del tiempo y mientras se vaya logrando una baja en el índice de inflación, "a través del nuevo mecanismo se irá logrando acercar lo que se paga de alquiler a la cuota mensual de un hipotecario".

Destacó que en Chile, la Unidad de Fomento funciona hace muchos años y fue lo que permitió que los préstamos para la vivienda crecieran hasta cerca del 20% del PBI.

"En la Argentina no llega a ser el 1%. Por eso, con sólo llevarlo al 5% hay un recorrido enorme. Como la cuota está atada a la inflación, es creciente en el tiempo pero debería representar siempre la misma proporción del salario".

"Veremos si los propietarios están dispuestos a vender en pesos o a escriturar uno o dos meses después de cerrada la operación, hasta que se desembolse el crédito", señaló a Infobae.

Nuevo plan para revivir el crédito para viviendasSegún el Banco Central, la iniciativa apunta  a "cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas" y a "fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de la Carta Orgánica".

Es decir, se intenta modificar el contexto actual en el que, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.

¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional?. Básicamente que este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.

Tal como ya diera cuenta iProfesional:

- A diferencia de un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en el sistema propuesto dichas cuotas son variables. 

- Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).

Al beneficio anterior (tasas más bajas) se le suma otro que tiene que ver con la cobertura que tendrán los particulares.

Concretamente, si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente por encima del 10% respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.

En el arranque, los créditos se otorgarán a plazos de 15 o 20 años y a un interés real que se moverá entre el 4% y el 7%

"Las UVIs constituyen una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días", afirman desde el BCRA.

El nuevo sistema apunta a replicar el modelo chileno, que ya dio muestras de ser exitoso. 

En el caso argentino, los instrumentos bajo esta flamante modalidad estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVIs). 

En este sentido: 

- El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo.

- ¿Cómo se determinará? En base a cifras de edificación de inmuebles de diversos tipos en diferentes ciudades (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral) ponderadas por población de cada lugar.

- En el arranque, el metro cuadrado testigo se ubica en $14.053

- De este modo,el valor inicial de la UVI será de precisamente de $14,053 (milésima parte) 

- Este valor de UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. 

"El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de construcción pero sufre menor volatilidad", apuntaron desde el BCRA.

"De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento futuro", completaron desde la entidad. 

El valor diario de la UVI se informará en la página web del Banco Central.

Según el Central, para acceder a un crédito de $300.000 (cerca de u$s20.000), la cuota inicial será de apenas $2.417, mientras que los ingresos mínimos requeridos, de $8.056 (contra $6.175 y $20.583 de un hipotecario tradicional).

En otro ejemplo, para un millón de pesos (u$s68.000), el pago mensual de arranque con la metodología propuesta será de $8.056 y el nivel de entrada "piso", de $26.855 (contra $20.583 y $68.609 respectivamente).

El siguiente cuadro presenta el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensual mínimo requerido entre el sistema propuesto (UVI) y el vigente en el mercado:

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.

Los bancos, en tanto, buscarán que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos fijos se vuelquen a depósitos que ajusten por UVI.

Esto es así porque -además de contribuir a financiar este nuevo mecanismo impulsado por el Gobierno- podrán obtener una tasa de interés real que los resguardede la inflación.