Opciones para quienes invierten en propiedades a través del mercado de capitales

Refugiarse en los ladrillos”. Frase de cabecera para ahorristas conservadores en tiempos turbulentos, la estrategia garantiza tranquilidad pero no necesariamente buenos frutos. Teniendo en cuenta a que la rentabilidad neta del alquiler de un inmueble hoy es de sólo el 3% anual, es preciso aguardar 33 años para recuperar la inversión, de acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario.

Ahora, si la persona aspira a tener una utilidad mayor, pero sin resignar los ladrillos, puede considerar alternativas bursátiles que hacen pie en el real estate.

Una opción por ejemplo es destinar el dinero a un ETF (Exchange-Traded Funds, fondo de inversión que sigue determinados índices) como el XHB, que invierte en empresas constructoras o homebuilders y que el año pasado rindió 57%.

También hay ETF que invierten en lo que se llama REITS (Real State Investment Trust), que está basado en la figura de fideicomiso con oferta pública. Estos pueden invertir en propiedades (pueden ser residenciales, oficinas, hoteles, shoppings) o bien destinar sus fondos a hipotecas.

El REM, que rindió un 22% en el 2012, se inclina más por hipotecas, mientras que IYR y VNQ apuntan a propiedades, y tuvieron una utilidad idéntica el año pasado: ambos ganaron un 18%.

German Bertossa, analista de Silver Cloud, explica que estos ETF son como cualquier activo que cotiza en el mercado y tiene libre negociacion, como en el caso de una acción, y algunos tienen mas liquidez que otros. Teniendo una cuenta en el exterior se puede entrar como a cualquier otro activo.

“La situación de real estate en los Estados Unidos se ha estabilizado y de a poco la tendencia es ir recuperándose. No se esperan crecimientos explosivos, pero aparentemente lo peor ya pasó. Esto es lo que percibe el mercado, sobre todo por las importantes subas que han tenido ultimamente ETF como REM, IYR, VNQ y XHB”, detalla Bertossa.

En la Argentina, el ahorrista “ladrillero” puede optar por la acción de IRSA, cuyo price-earning (precio sobre las ganancias) es de ocho años, con el plus que paga dividendos. En el 2011 destinó 12% y el año pasado 11%.

Juan Andrés Rendueles, portfolio manager de la gerenciadora de patrimonios FDI, considera que invertir en inmuebles a través de la bolsa tiene las ventajas de diversificación y liquidez: "“Se diversifica debido a que la empresa invierte en varios inmuebles con distintas características y es más liquido porque el mercado permite comprar y vender diariamente, algo imposible y muy costoso si se hace con inmuebles".

"Sin embargo, tiene como desventaja la menor sensación de seguridad: no es un inmueble propio, lo que se tienen son acciones de una empresa en la cual uno no se tiene voz ni voto”", agrega.

Bertossa coincide con su colega: “Un punto a favor de invertir en la bolsa es tener algo más de liquidez que la inversión en sí misma de una propiedad, máxime en las condiciones de parate casi total en que se encuentra hoy el mercado inmobiliario afectado por el cepo cambiario”.

Pero desafortunadamente, según El Cronista no hay muchas empresas ligadas exclusivamente al real state que coticen en la bolsa local. La más importante es IRSA, aunque también se encuentran Consultatio (su price earning es de 20) y Alto Palermo, cuyo precio es de 11 veces ganancias. La contra de ambos papeles es que tienen muy poca liquidez, lo que juega en contra del inversor.

El hecho de tener pocas empresas líquidas es una contra, ya que no permite una buena diversificación, asumiendo a veces una alta exposición a una sola compañía para asegurarse más liquidez, lo que implica un mayor riesgo. “En el caso de IRSA, la firma tiene una importante deuda en dólares, algo no menor cuando hay una tendencia de acelerarse en el tipo de cambio para este año”, alerta el analista de Silver Cloud.

Ademas, está presente el riesgo argentino, donde entra en juego lo económico y lo político: la posibilidad de un incremento en la tasa de descuento que afecte la valuación de la compañía. Son factores que al no tener una buena diversificación de la cartera potencian un mayor riesgo en la inversión.

"“Estaría bueno que en el mercado local existiera algún índice que siga al mercado de la construcción, ya que ninguna inversión inmobiliaria da un recupero de cinco años”", comenta Santiago Llull, director de Futuro Bursátil.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, también ve auspicioso que se invierta en ladrillos a través del mercado de capitales: “De este modo, se fortalecería el mercado de valores y sería una manera indirecta de financiar a la construcción”.