Viviendas: alquilar ya no es un gran negocio, a pesar del "nuevo ciclo" de aumentos

Si hay algún sector que no pudo escapar a los golpes más duros de la crisis internacional y a la incertidumbre local, es el inmobiliario.

Después de una fuerte recuperación que comenzó en 2003, en los primeros siete meses de este año las ventas cayeron más de 30% y los permisos para construir nuevas obras se derrumbaron hasta 50 por ciento. Aún así­, el valor del m2 se mantiene, y a pesar de las presiones no ha cedido a la baja. 

En el caso de alquiler la situación es diferente. Aunque hay mayor oferta, los precios continúan su escalada y renegociar un contrato puede costar hasta un 10% o 15% más.

Los incrementos no se detuvieron en el último año, aunque sí­ mostraron una desaceleración en comparación a 2008, cuando se repactaban subas de hasta 30 por ciento.

Según un relevamiento realizado por iProfesional.com entre diferentes brokers, la situación reviste el carácter de "preocupante" porque los inquilinos no pueden asumir el mayor costo, al que se le debe sumar el incremento en gastos de expensas y seguridad. Pero, también, los propietarios enfrentan una situación totalmente distinta: en la actualidad, la rentabilidad que ofrece una locación no es la misma a la de otros años.El mercado hoy

Después de una parálisis generalizada que detuvo el negocio inmobiliario, con un estancamiento en los precios de venta, los alquileres empiezan a retomar su dinámica.

Según Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, "los precios no escalan tan vigorosamente como antes, que lo hací­an a un ritmo del 30% interanual, pero hay subas de 10 a 15 por ciento".

Mario Gómez, director de Toribio Achával, también admite que los contratos vienen sufriendo aumentos, especialmente cuando se firman a dos años. "En otros casos se sientan a renegociar cada 6 meses, entonces ahí­ no se nota tanto el incremento", explicó.

"Hoy, por un departamento de dos ambientes bien ubicado se cobra cerca de $1.200, cuando antes se pactaba en $1.000", señaló Gómez.

Juan Javier Luisio, de Luisio Propiedades, coincidió con Gómez pero además enfatizó la preocupación que invade a la demanda por el "incremento en los gastos de expensas".Segmentos más afectados

No todas las propiedades sufren de la misma manera el incremento en la tasación del m2, sino que algunos sectores son más sensibles que otros. Esto se da, especialmente, en los inmuebles más chicos, que son los de mayor demanda.

"Cuanto más chica sea la propiedad, por ejemplo de uno o dos ambientes, es más difí­cil conseguir una vivienda por debajo de los 900 o 1000 pesos. Estas se cotizan más que las grandes, si se comparan relación al metraje. Te ofrecen hasta una o dos habitaciones más por poca diferencia", comentó Gómez Picasso.

Rentabilidad en picada

La pérdida en rentabilidad que vienen sufriendo los propietarios es otro condimento que se suma al mercado locativo.

Los expertos explican que, en la actualidad, la renta "bruta" promedio que se obtiene por una locación se acerca al 7% anual, en dólares, en zonas de alta demanda y cae al 5% en aquellas menos solicitadas.

Pero, si a la misma se le restan los gastos que debe afrontar el propietario (expensas extraordinarias y mayores costos de mantenimiento), dicha rentabilidad queda reducida a entre un 3% y 4% anual, en dólares.

"Históricamente la ganancia bruta era de entre un 10% y 11% anual. Ahora es de un 5%, pero si se descuentan los gastos -que aumentaron y mucho- ésta cae a un 2 o 3 por ciento. Por eso, los propietarios no están dispuestos a bajar", afirmó Gómez Picasso.

Otro factor importante tiene que ver con el freno en el valor de las propiedades. En efecto, antes el propietario ganaba con la revaluación del inmueble y, además, por la renta. Ahora, las unidades no escalan de precio como en años anteriores y tienden a estabilizarse.

Las fuentes consultadas explicaron que, tras la devaluación, las cotizaciones de las mismas se dolarizaron, aunque no pasó lo mismo con el valor del alquiler, que está en pesos como los salarios.

Además, si bien en los últimos años el metro cuadrado fue aumentando por encima del 20% según la zona, igual que el contrato de locación, de la misma forma el primero se mantuvo en dólares y el segundo en pesos, sin alcanzar la recomposición total que se dio en los inmuebles.

Otra variable que atenta contra la rentabilidad son los gastos de mantenimiento que debe enfrentar el titular del inmueble.

"Todos estos factores redujeron las ganancias del propietario, que han ido bajando gradualmente. En la actualidad, oscilan entre un 3% y un 5%", señaló Tizado.Damián Tabakman, experto del sector, se refirió a una renta neta del 4% y lo explicó de la siguiente manera: "Antes que bajen las tasas en el mundo, en épocas de Greenspan, la rentabilidad por alquiler llegaba a un 10% anual. Después de ese momento comenzó a descender y hoy está en un 6% promedio bruto, que al restarle los gastos que corren por cuenta y orden del dueño, puede reducirse dos puntos más".

Por otro lado, Tabakman sostuvo que "el aumento en los costos de mantenimiento que hasta 2008 se compensaban con la revalorización del metro cuadrado, ahora no se está convalidando".

Finalmente, vale la pena destacar cómo se ha ido reduciendo la brecha entre la tasa que ofrece el alquiler de un inmueble, en relación con un plazo fijo en dólares: en el 2006 la de una locación casi triplicaba el rendimiento de un depósito en moneda extranjera. Actualmente hay apenas un punto de diferencia.Influencia del barrio

Cuando se pone en juego el valor según el barrio, el problema principal es para el propietario ya que en los más buscados, como son los del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, los precios son menores con relación al costo del inmueble.

Desde Reporte Inmobiliario brindaron a iProfesional.com los valores promedios de las locaciones, de buen nivel, para algunas zonas:

¿Qué pasó con los alquileres a turistas?En LJ Ramos explicaron que del total de las tasaciones que se realizan, un 80% se destinan a alquiler y un 20% sólo a ventas.

Pero el incremento de inmuebles para la renta no se da únicamente por los que no se venden, sino que también los alquileres temporarios se han reducido y esas propiedades hoy forman parte del mercado tradicional."Los alquileres temporarios se redujeron en 70%", dicen en la compañí­a.

Lo mismo se admite en Toribio Achával, donde explican que, por un lado, la caí­da del turismo afectó el negocio pero, por el otro, los propietarios quieren una renta segura para enfrentar todos los gastos mensuales que tiene una vivienda.

"Los costos de las expensas y gastos extraordinarios afectaron el negocio", agregó Tizado.

Cómo sigue el mercado

Las expectativas de los brokers tuvieron un leve cambio en lo que respecta a la compraventa en agosto ya que con la finalización de la Ley de Blanqueo, mucha gente aprovechó para hacer operaciones.

Así­, las escrituras tuvieron un movimiento positivo, según explicó Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

En el caso de los alquileres la situación es diferente. Si bien la demanda nunca se derrumbó porque la gente necesita una vivienda y está lejos del crédito como para comprar, la oferta creció notablemente, permitiendo que el inquilino se vuelva más exigente.

Tizado explicó que esto hace que la suba de precios siga el ritmo de la inflación, pero no convalida grandes excesos, como sucedió hasta el año pasado.

Guillermina Fossati

©iProfesional.com