¿Cuál es el precio que se paga en la actualidad por el alquiler de un local comercial?
La caída en las ventas y la tozudez de los propietarios ha puesto en la línea de fuego a los alquileres comerciales. Desde hace un par de meses, la cantidad de locales vacíos es cada vez más notoria en la ciudad de Buenos Aires. Los propietarios piden un 30% más de lo que los comerciantes pueden pagar.
Por eso se prevé que los especialistas consultados por iProfesional.com esperan que los alquileres bajen en los próximos meses.
Algunos propietarios ya recapacitaron y están haciendo bonificaciones transitorias de hasta el 20%, hasta el mes de marzo, para contener a los locatarios. En tanto, las empresas que cuentan con varios locales en las arterias principales de la ciudad están encaminando una reingeniería de sus sucursales para reducir el número de bocas.Cantidad de vacíos y mesesEl presidente de Antúnez Vega Propiedades, Jorge Antúnez Vega, contó que hay un 7% más de locales desocupados que el año pasado. Y advirtió que muchos más se van a desocupar después de las Fiestas de fin de año.
La crisis del campo, la fuerte merma del turismo, sobre todo de Brasil, la crisis financiera internacional y la estatización de las jubilaciones impactaron en las ventas y en la posibilidad de sostener los altos alquileres pactados.
El broker Armando Pepe, titular de la inmobiliaria con su nombre, contó que hace dos meses no había locales vacíos. "La actividad comercial del país está estancada, las renovaciones de los contratos de locación no convalidan los valores, y los inquilinos se van", dijo. Según un relevamiento hecho por Pepe:
- En la calle Florida, desde Corrientes hasta la plaza San Martín, hay 6 locales vacíos
- En la calle Libertad, hay 3 locales vacíos
- En el radio de cinco cuadras de la esquina de Cabildo y Juramento, 8 locales vacíos
- En Santa Fe, desde Plaza Italia a plaza San Martín, 11 vacíos
EL presidente del Centro de Comerciantes de Belgrano y titular de la inmobiliaria con su nombre, Osvaldo Distéfano, explicó que se lesionó el poder de compra de la clase media, que es la que sostiene el consumo, y restringe los gastos. Así, la facturación bajó un 20%, en tanto, la inflación se sostiene en el 20%. "El comerciante le dice al propietario que aunque todo aumenta, puede pagar lo mismo que el año pasado, porque él gana menos", contó.Ana Simeone, titular de la firma de servicios inmobiliarios que lleva su nombre, pintó con dureza la situación del mercado: "Se cierran locales y no hay quien los alquile. La gente teme a la crisis y a acordar un valor definitivo que después no pueda pagar, en tanto, los propietarios no quieren bajar sus pretensiones para no quedar descolocados. Nadie quiere firmar una cláusula de devaluación y no se puede indexar. Todo el mundo está desorientado y perdido, y la ley [de alquileres] es un disparate".Brecha y toma de conscienciaLa consecuencia es que lo hoy los propietarios y locatarios están en una puja: los dueños no se convencen de que la actividad no se mueve desde marzo, después de la crisis del campo, la eliminación de las AFJP, el estallido de la crisis mundial y la oscilación del dólar. Pero "tampoco hay oferentes -dijo Simeone-. No hay demanda desde hace seis meses. El mercado comercial fue decayendo y hoy no hay mercado".
En la calle Florida se pide u$s80 por metro cuadrado; en la esquina de Santa Fe y Callao, u$s70; en la de Santa Fe y Coronel Díaz, u$s63; en la esquina de Cabilido y Juramento se pagan u$s65, y en Rivadavia y Acoyte, 60 dólares, según un relevamiento de el broker inmobiliario L.J.Ramos.
El director de Aranalfe Propiedades, Antonio Ginevra, explicó que en febrero van a tener que acomodarse los alquileres en función de la caída de las ventas. Y contó que hoy se están llevando adelante "muchas renegociaciones que, si no llegan a un acuerdo después de Reyes, los locatarios mandarán la notificación a los propietarios para desocupar los locales".
Pero se ve una luz en el horizonte. "Producto de que las ventas de fin de año no son las esperadas, los comerciantes están sugiriendo una rebaja transitoria de 20% hasta fin de marzo", dijo Ginevra. El propietario es más accesible a un acuerdo transitorio: no quiere conceder una rebaja para el resto de contrato, y hace una bonificación hasta el 30 de marzo, cuando volverán a conversar.
Pepe coincidió que en este segundo semestre se ven propietarios que están accediendo a un descuento en el alquiler del 15%, durante enero y febrero, para que el comerciante no se vaya antes de que se termine el contrato.Zonas
Las calles transversales y los barrios son las zonas más afectadas. En tanto, la gastronomía es uno de los rubros que más locales pierde, porque la gente está muy cauta gastando. "Por el tema económico y por inseguridad, la gente prefiere juntarse en su casa", dijo Pepe.
En el barrio de Belgrano, hay 4% de locales vacíos sobre un total de 3500, es decir, alrededor de 140, según Distéfano. A fin del año pasado, 1,5% de los locales estaba vacío. "A la gente se le vence el contrato y no lo renueva porque las expectativas no son buenas", dijo. En tanto, si en época normal un local está 30 días vacío, hoy permanece entre 60 y 90 días sin ocuparse.
En la avenida Santa Fe, según explicó el presidente de la Asociación de amigos de la avenida Santa Fe, José Clavería, desde la avenida Pueyrredón hasta la plaza San Martín, hay un local vacío desde hace dos meses y otros dos, desde principio de noviembre, sobre un total de 540. Pero Clavería confió que después de las Fiestas, se van a ocupar porque en esa avenida todavía "perdura la necesidad de locales".
Es por ello que en la avenida no han bajado los alquileres, pero Clavería previó que ese fenómeno se dará en forma intensa en marzo, cuando se renegocien los contratos.
En cambio, en las calles transversales y paralelas a la avenida Santa Fe, donde el nivel de actividad es inferior que en el corredor central, más locales permanecen vacíos y no se ocupan desde hace dos meses, según describió Clavería. Los propietarios piden valores un 30% más alto que los que los comerciantes pretenden pagar en función de la caída de las ventas.
El presidente de la Asociación Amigos de la Calle Florida, Héctor López Moreno, explicó que en esa arteria, sobre un total de 1300 locales, cuatro están clausurados y tres que se encuentran vacíos hace cuatro meses por los alquileres que piden los propietarios, que están un 30% por arriba de lo que pueden pagar los comerciantes.
Para López Moreno, "si después de la afluencia turística de los cruceros, en marzo, cuando se renuevan muchos contratos, los propietarios no entienden la realidad, muchos locales quedarán vacíos".
En la teatral calle Corrientes aumentó la rotación de locales. El presidente de la Asociación Amigos de la Av. Corrientes, Peatonal Lavalle y Obelisco, Eduardo Desisto, explicó que los alquileres en vez de durar tres años, se renuncian y duran uno, y se vuelven a alquilar entre un 10 y un 15% menos que hace un año atrás.Reingeniería de inmueblesMás allá de la puja entre los valores que las partes pretenden pagar y cobrar, las empresas que cuentan con, por ejemplo, cuatro locales en una misma zona están esperando el período de vacaciones para trasladar su actividad a una menor cantidad de sucursales. Simeone espera que se cierren un 30% de los espacios ociosos.
"Las empresas están pidiendo tasaciones para cerrar locales y no para abrir", contó Simeone.
Los empresarios buscan saber cuáles locales son más operativos y con buen nivel de ventas, prever las penalidades, cuánto se pierde por los gastos de obra que se invirtieron y el personal a despedir. La idea es trasladarse con el menor costo posible y focalizarse en el local que sirve y no pagar alquiler en el resto, explicó Simeone.
Ginevra coincidió en que "si una sucursal se canibaliza con otras, al bajar las ventas, las empresas la cierran". Los comerciantes que están llevando adelante esta estrategia son los que se dedican a los rubros que demanda el turista brasileño, que disminuyó su concurrencia por las arterias principales de la ciudad. Es el caso de las casas de cuero en la calle Florida, por ejemplo.Se espera
"El año que viene, va a haber mucha recesión de locales y de contratos de locación y más vacancia que la que hay hoy", previó Simeone.
Los precios van bajar, agregó y coincidió con sus colegas que señalaron esta tendencia después de que los propietarios y locatarios entren en rezones frente a la realidad y se sienten a negociar.
En una jornada organizada por el portal Reporteinmobiliario.com, Enrique Abad, asociado de Interurban, previó una lenta recuperación de la actividad económica entre 18 y 24 meses.
Hasta tanto, Abad previó una desaceleración del consumo y, por lo tanto, menores ventas y rentabilidad. Habrá "una corrección hacia debajo de los valores mínimos" de los alquileres, afirmó. El alquiler de un local en un shopping consiste en un 3 a 10% de la facturación promedio o un valor mínimo asegurado.
Abad también prevé que se alarguen los plazos de cobranza y aumente la morosidad y la incobrabilidad.
Antúnez Vega coincidió en que puede haber morosidad entre las pymes porque al querer mantener el lugar, se les puede hacer una gran bola de deuda. "Si se extiende la cadena de pagos, en un momento puede tocar la locación", dijo.
En tanto, Distéfano ya observa que la recaudación pasó del uno al cinco de cada mes al día 15 o 18, porque lo que antes se facturaba en un mes, hoy se factura en 45 días.
Las renegociaciones de contratos en los próximos meses marcarán el ritmo del aumento o disminución de la cantidad de locales vacíos.
Verónica Dalto
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