Nuevo Código Urbanístico: así cambiará la construcción de viviendas desde 2025 en la Ciudad

Con una vigencia prevista de cuatro años, el nuevo Código Urbanístico (CUR) busca reforzar la identidad barrial de la Ciudad de Buenos Aires. Esta modificación, aprobada por la Legislatura porteña esta madrugada, cuenta con el respaldo del Gobierno de Jorge Macri y establece nuevas reglas para la construcción de viviendas en el distrito.

En una sesión extensa que también incluyó el tratamiento del Presupuesto 2025, se sancionó esta normativa que prioriza preservar el carácter de los barrios porteños. "La Legislatura acaba de aprobar una normativa clave para construir en la Ciudad, un compromiso que asumí para proteger la identidad de los barrios, fomentar el equilibrio urbano y promover el desarrollo del sur", destacó Macri.

También aseguró que el CUR permitirá priorizar grandes desarrollos en avenidas principales mientras se resguarda la fisonomía de las calles más pequeñas.

Las medidas buscan equilibrar el desarrollo urbano y mejorar la calidad de vida: más espacios verdes, límites de altura para preservar la identidad barrial y lineamientos para integrar barrios populares con infraestructura adecuada.

En unos días se publicará el texto definitivo en el Boletín Oficial de la Ciudad y se estima que entre en vigencia a partir de allí.

Principales modificaciones y su impacto

La nueva versión del CUR incluye cambios significativos respecto a la normativa vigente. Entre las medidas destacadas se encuentran:

Capacidad Constructiva Adicional (CAC): Un sistema que incentiva la inversión en el sur de la ciudad. Los desarrolladores que construyan en áreas denominadas "emisoras de metros", como La Boca, Pompeya-Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y la Villa Olímpica, podrán transferir esa capacidad constructiva a corredores más densos del norte, como tramos de las avenidas Córdoba, Juan B. Justo, Rivadavia, Cabildo y Alberdi.

"La CAC es una herramienta para equilibrar el desarrollo constructivo entre el norte y el sur de la ciudad. Funciona así: los desarrolladores que construyan en zonas del sur, llamadas emisoras de metros, reciben permisos para construir más metros cuadrados en áreas del norte, conocidas como "receptoras de metros", que tienen mayor densidad y valor inmobiliario. Esto incentiva las inversiones en el sur mientras se controla el crecimiento en otras zonas", explicó Mariana Lucángeli, la arquitecta y experta en Real Estate.

Promoción de espacios verdes: Los propietarios de terrenos baldíos o estacionamientos de una planta podrán cederlos al gobierno para convertirlos en plazas y parques. Esta medida beneficiará a barrios como San Nicolás, Balvanera y San Telmo, aumentando las áreas verdes disponibles.

Lucángeli amplió: "La modificación del CUR tiene el potencial de revitalizar ciertas áreas, incrementando su atractivo visual y elevando el valor de las viviendas tanto nuevas como preexistentes".

Revalorización del patrimonio: Se incluyen beneficios para quienes restauren inmuebles catalogados, permitiendo mejoras tecnológicas y estructurales en edificios históricos deteriorados.

En total hay 4.300 inmuebles que ahora tienen protección patrimonial definitiva, entre ellos Entre los inmuebles destacados se encuentran la Torre del Parque de la Ciudad, la Basílica de San José de Flores, el Palacio Libertad, el arco del Autódromo Oscar y Juan Gálvez, y el Mercado Spinetto. También se incluyeron varios hospitales y estaciones de tren, complejos de vivienda como La Mansión de Flores, que integran una lista de edificaciones propuestas para recibir este estatus y asegurar su preservación como parte del patrimonio urbano.

Límites de altura en pasajes: En más de 400 pasajes, se establece una altura máxima de 9 metros para preservar el carácter barrial.

"La intención de esta medida es mantener la identidad y escala de los barrios tradicionales, evitando que edificios altos alteren el entorno visual y la tranquilidad de estas áreas. Al limitar la altura a 9 metros en más de 400 pasajes, se busca proteger el carácter residencial y minimizar el impacto urbanístico en zonas más pequeñas y estrechas", dijo Gonzalo Bustos, de FOT Libre.

Reurbanización de barrios populares: Nuevos lineamientos buscan mejorar la infraestructura y calidad de vida en zonas históricamente relegadas.

Alturas y zonificaciones

El CUR también redefine las alturas máximas permitidas en distintas zonas, ajustando la normativa para evitar desequilibrios urbanos. En las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), los nuevos límites son:

USAB 2: 14,60 metros, planta baja y 4 pisos.

USAB 1: 12 metros, planta baja y 3 pisos.

USAB 0: 9 metros, planta baja y dos pisos.

La normativa establece que, en todas las zonas, el área donde se puede construir se extiende desde la Línea Oficial (L.O.) hasta la Línea de Frente Interno. Además, ya no es obligatorio dejar espacios de retiro en la construcción, lo que maximiza el uso del terreno disponible.

Además, se eliminan los retiros y se permite construir hasta la Línea de Frente Interno, reemplazando la normativa anterior sobre basamentos. Según Bustos, estas medidas buscan unificar el patrón urbano y preservar la identidad de los barrios, al tiempo que promueven un desarrollo inmobiliario controlado.

Bustos también destacó que se mantienen los cambios de zonificación ya debatidos en audiencias públicas, suma algunas modificaciones adicionales. Varias manzanas, en Núñez, Villa Urquiza y Villa Crespo, que estaban categorizadas como USAB 1, ahora pasarán a la nueva zonificación USAB 0, lo que limitará aún más la altura permitida en estas áreas.

Antes y ahora

A diferencia de la versión anterior, ahora se identificaron las zonas específicas donde se generará capacidad constructiva adicional, que incluyen barrios como La Boca, Pompeya-Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y la Villa Olímpica.

En paralelo, se determinó que los dueños de terrenos baldíos o estacionamientos de una planta, cubiertos o descubiertos, puedan cederlos al Gobierno porteño para convertirlos en nuevos espacios verdes de uso público. Esta medida tiene como objetivo aumentar las áreas verdes en barrios como San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita.

Hacia un desarrollo más equilibrado

El CUR también incorpora áreas de desarrollo prioritario en barrios como Constitución, Flores y Nueva Pompeya, con soluciones adaptadas a las necesidades específicas de cada zona.

Según Santiago Levrio, de Alianza Urbana, esta reforma busca corregir los desequilibrios generados por el código anterior, que había estandarizado las alturas en toda la ciudad y multiplicado edificios altos en zonas de casas bajas.

El ajuste también recupera el "pulmón de manzana" como superficie verde absorbente, una exigencia que había sido reducida hace seis años. Levrio destacó que el nuevo esquema habilita alturas excepcionales de hasta 68 metros en avenidas principales del norte, aunque esto podría generar tensiones entre las demandas vecinales y la densificación urbana.

"El desafío sigue siendo encontrar un balance entre el desarrollo urbano, el costo del suelo y las necesidades habitacionales, un reto que la ciudad enfrenta desde hace años", concluyó Levrio.