Cuánto tarda en alquilarse un departamento para vivienda en la Ciudad de Buenos Aires

El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires vive una etapa de cambios significativos. La implementación del DNU 70/23, que buscó recuperar el mercado tras la crisis de 2022 y 2023 —marcada por la escasez de inmuebles y departamentos debido al rechazo de los propietarios a acuerdos de tres años con ajustes interanuales—, impulsó un aumento en la oferta de viviendas y fortaleció la capacidad de negociación de los inquilinos.

En este nuevo escenario, propiedades que no están en condiciones adecuadas o que tienen valores fuera de mercado tardan más tiempo en ser alquiladas, un fenómeno que refleja la reconfiguración del balance entre oferta y demanda en la ciudad.

Cuánto tarde en alquilarse un departamento para vivienda

Actualmente, una vivienda tarda más de 30 días en alquilarse, un contraste con la situación de hace un año, cuando se llegaban a cerrar contratos sin visitas previas y en menos de 48 horas. Hoy, las inmobiliarias reciben más consultas y los inquilinos vuelven a recorrer las propiedades antes de concretar un contrato.

En un contexto donde la estabilidad cambiaria parece consolidarse, los alquileres en pesos ganan preferencia frente a los contratos dolarizados, habituales en épocas de incertidumbre económica.

Hasta principios de año predominaban los contratos dolarizados, pero sin la Ley de Alquileres, la oferta en dólares en CABA cayó a menos de la mitad.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario que depende del Colegio Inmobiliario porteño, sostuvo que "sin la Ley de Alquileres, la oferta de contratos en dólares en CABA se redujo a menos de la mitad, marcó un cambio importante en el mercado. La estabilidad del tipo de cambio, el peso se posiciona como la moneda predominante para los acuerdos de alquiler, acompañó la creciente flexibilidad que permite el DNU y una oferta que se expandió un 190% desde que rige el DNU".

Se estima que actualmente hay 16.000 inmuebles en locación en CABA, cuando hace un año había apenas 5.000 y el 95% estaban en dólares.

"El incremento tan espectacular de la oferta se explica por la libertad contractual entre las partes. Ahora se pueden pactar plazos más acordes al mercado, como los históricos 24 meses, y ajustar el valor de forma cuatrimestral, algo clave en un contexto inflacionario. Antes del DNU, los contratos se ajustaban una vez al año, lo que llevó a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado".

Un departamento de dos ambientes en CABA se alquila desde $370.000 en adelante y un tres ambientes parte desde $450.000, según Cabaprop.

Dinámica y en qué prestar atención

En cuanto a la dinámica del mercado de alquileres, los barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito, donde el segmento residencial muestra un dinamismo sostenido.

Además, Chej Muse destacó que "el aumento en la rentabilidad del alquiler, que este año promedió 5,62% anual, responde principalmente a la revalorización del peso y a los nuevos mecanismos de ajuste, más frecuentes y acordados entre las partes".

Salvo en sectores exclusivos como Puerto Madero o countries, la mayoría de los alquileres habitacionales se acuerdan en pesos, con ajustes periódicos que ofrecen previsibilidad a ambas partes.

"El tiempo promedio para alquilar una vivienda en CABA depende de factores como el estado de la propiedad, su precio y la ubicación. En zonas de alta demanda, las propiedades en condiciones competitivas encuentran inquilinos rápidamente, mientras que aquellas que no cumplen con las expectativas suelen quedarse más tiempo vacías", destacó Alberto Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario.

Esto refleja un cambio significativo en el mercado: la mayor oferta no solo permite a los inquilinos elegir con más libertad, sino también negociar precios y condiciones, incluyendo los índices y plazos de ajuste del contrato.

Otro aspecto relevante son los requisitos para acceder a un alquiler. Los interesados deben demostrar ingresos netos equivalentes a al menos tres veces el valor del alquiler más expensas, y contar con garantías que respalden el contrato.

Aunque las garantías tradicionales, como las de un propietario en CABA, son comunes, en muchos casos se aceptan Seguros de Caución o incluso ingresos demostrables de otras actividades. El depósito en garantía, por su parte, suele acordarse por el equivalente a un mes de alquiler, aunque algunas partes optan por ajustes en pesos o incluso en dólares, dependiendo de la negociación.

El índice de ajuste, un punto central en cualquier contrato, también se ha adaptado al nuevo escenario. Actualmente, los ajustes cuatrimestrales o semestrales son los más comunes, con índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o Índice de Contratos de Locación (ICL), que combinan inflación y evolución de salarios.

Estos métodos permiten a los propietarios mantener el poder adquisitivo de sus ingresos, mientras los inquilinos se benefician de una mayor transparencia y previsibilidad. "Un corredor inmobiliario matriculado es clave para garantizar que los contratos sean claros y flexibles, permite modificaciones si las circunstancias cambian", agregó Loyarte.

La nueva realidad del mercado, marcada por una oferta más abundante, regulaciones actualizadas y un dólar en descenso, reafirma la conveniencia de los alquileres en pesos. Para los propietarios, esto implica una mayor estabilidad en sus ingresos, mientras que los inquilinos encuentran más opciones y mejores condiciones.