Por créditos hipotecarios y blanqueo, el mercado inmobiliario logró el mayor número de ventas en 70 meses

Después de enfrentar casi seis años de contracción, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires muestra claras señales de recuperación. Según datos del Colegio de Escribanos de CABA, hasta julio, se registraron 25.000 actos notariales, marcando la mejor temporada en más de media década.

Este notable repunte se debe a varios factores, entre ellos la estabilidad económica y la reaparición del crédito hipotecario, que inyectaron vitalidad en un sector que sufrió una crisis prolongada pocas veces vista antes.

Mercado inmobiliario: por crédito hipotecario y blanqueo, hay récord de ventas

A pesar de los desafíos que supone el actual momento (y en un mercado que también reclama el levantamiento del cepo cambiario para que crezcan más las operaciones), el sector logró revertir la tendencia negativa, sobre todo de la mano de ahorristas con dólares debajo del colchón y de gente que pudo vender una propiedad y así ampliarse o achicarse adquiriendo otra.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, destacó que los precios atractivos y un cambio positivo en las expectativas del mercado como principales motores detrás de esta recuperación.

Además, la reintroducción de créditos hipotecarios ha sido crucial, mejorando significativamente el acceso al financiamiento para los compradores. En julio, se registraron 225 escrituras con hipoteca, lo que representa un aumento del 41,5% respecto al año anterior y del 95,6% inter mensual, aunque aún distante de las 1.200 operaciones mensuales de 2018.

Otro impulso viene del nuevo blanqueo de capitales, que motiva a los inversores a declarar y movilizar recursos no registrados, fomentando así la inversión inmobiliaria.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA, resaltó que "julio fue el mejor mes de los últimos 74. Es verdad también que la recuperación es desde niveles bajos, lo que significa que cualquier incremento se nota mucho en las comparaciones interanuales". Este fenómeno es apoyado por compradores que, disponiendo de ahorros no declarados, ven en el mercado inmobiliario una oportunidad para ampliar su patrimonio o ayudar a familiares en nuevas etapas de vida".

Compra y venta de inmuebles: el resurgir del sector

Buenos Aires experimentó un cambio significativo en su mercado inmobiliario residencial y las 25.000 escrituras confirmaron un avance notable. En el séptimo mes de 2024, se efectuaron 4.946 actos, lo que representa una suba del 47,3% respecto al nivel del año anterior. Además, el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 450,4%, hasta los 437.194 millones de pesos. Respecto de junio, los actos escala ron un 16,9% (ese mes, se habían realizado 4.232 escrituras).

"La actividad en el sector inmobiliario aumentó de manera tangible, impulsada principalmente por un aumento genuino de la demanda y la aparición del crédito y la estabilidad cambiaria", señaló García.

Esto, según expertos consultados, creó las condiciones propicias para que el mercado se reactive después de un periodo prolongado de recesión.

Este cambio no solo se ha visto reforzado por la estabilidad económica, sino también por una "nueva propuesta de un blanqueo histórico". Desde el Gobierno de Javier Milei, las medidas favorecedoras juegan un papel esencial al estimular la demanda y mejorar las expectativas de los compradores e inversores.

El resurgimiento del mercado no se limita solo a la compra-venta de propiedades. La llegada de nuevos créditos hipotecarios, aunque todavía en una "etapa de desarrollo", ya está fomentando el interés entre familias, jóvenes e inversores del sector. Estos créditos amplían las oportunidades para adquirir inmuebles. García amplió: "Con el transcurso de los meses, los bancos mejoran la burocracia interna, lo que dinamiza el mercado".

Adaptarse y precios

No obstante, el mercado enfrenta desafíos considerables. Uno de los principales es la adaptación a las nuevas reglas del juego, tanto para compradores como para vendedores. La seguridad jurídica es también un tema crítico. Como indican los expertos: "Transmitir seguridad a los que ingresan al sistema es esencial para el éxito a largo plazo del mercado", agregó García.

En cuanto a los precios, "tomando por ejemplo Recoleta, los precios promedio de operaciones cerradas en estos meses tienen un promedio de u$s2.400 por m2".

Con la dinámica comercial impulsada por los créditos y el blanqueo, se espera una apreciación moderada de los precios.

Los precios de los inmuebles en Buenos Aires, tanto nuevos como usados, han experimentado un incremento promedio del 5% recientemente. Según Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, en el caso de los departamentos en construcción o en pozo, este aumento puede alcanzar hasta el 10%, impulsado principalmente por el incremento en los costos de construcción.

Balayan también destacó que, "aunque los precios de listado han subido en todos los segmentos, especialmente en nuevos emprendimientos, los precios finales de venta han mostrado variaciones significativas. Los inmuebles con precios de hasta u$s100.000 son los que más dinamismo han mostrado, registrando los mayores aumentos, mientras que aquellos en el rango de u$s100.000 a u$s200.000 experimentaron incrementos en menor medida".

Zonaprop informa que el costo promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m² en CABA es de u$s121.48, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² se valora en u$s167.802.

Leandro Molina, gerente para Argentina y Perú del Grupo QuintoAndar, que opera Zonaprop, reflejó que las preferencias de los compradores también están evolucionando. "Desde el inicio del año, hubo un notable aumento en la demanda de departamentos de dos ambientes y unidades valoradas por debajo de los u$s100.000".

Molina también destacó las tendencias geográficas en la búsqueda de propiedades. Palermo y Belgrano continúan siendo los barrios más populares, representando el 16% y el 11% de las búsquedas respectivamente, seguidos por Caballito, que acapara el 8% de las preferencias. Estos datos sugieren no solo un cambio en las preferencias de tamaño y precio de los inmuebles, sino también en la ubicación de los mismos dentro de la ciudad.

Este conjunto de factores y medidas no solo promete una recuperación a corto plazo, sino que algunos analistas son optimistas respecto al futuro a mediano y largo plazo del mercado inmobiliario en la capital. La combinación de nuevas políticas, la reactivación del crédito hipotecario y un contexto de expectativas positivas podría representar un punto de inflexión significativo.

"El mercado inmobiliario porteño se encuentra en una fase de revitalización, influenciado por diversas medidas económicas y fiscales adoptadas recientemente. Con la aparición del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales, junto a la creciente demanda y nuevas expectativas, los próximos meses y años podrían ser altamente prometedores para el sector", concluyó García.