Cómo impacta el aumento del dólar en los créditos hipotecarios
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En el mes de julio, el dólar subió considerablemente su precio, tanto en sus versiones, MEP, blue y CCL, mientras que el oficial continuó con la devaluación pronosticada. Asimismo, el riesgo país se elevó con respecto a los meses anteriores.
Además, en paralelo, si bien el Índice de Precios al Consumidor (IPC), componente por el cual se mida la inflación, está a la baja, podría tener un rebote. Cabe recordar que la inflación en mayo fue del 4,2% y en junio se elevó al 4,6% (aunque ambas cifras son menores a abril, con un 8,8%). Estos factores podrían afectar a las cuotas de los créditos hipotecarios.
¿Qué son los créditos hipotecarios UVA y cuáles podrían ser los aumentos?
Los créditos hipotecarios UVA son préstamos en los que el capital se divide en Unidades de Valor Adquisitivo, más conocidas como UVAS. A su vez, se pacta una determinada tasa de interés que se aplica sobre el total del capital.
De esta forma, los intereses siempre son positivos, ya que el capital permanentemente se va actualizando por inflación. Esto genera que, en tiempos de subas generalizadas en el nivel de precios, nominalmente la deuda pueda crecer por encima del monto nominal solicitado originalmente.
En este sentido, erróneamente muchas personas creen que cada vez deben más, cuando en realidad deben menos UVAS y el poder de compra real de las cuotas es el mismo.
Por ejemplo, si una persona solicitó $1.000.000 en un préstamo UVA ($100) con una tasa del 5% a un año, sería una cuota de 875 UVAs es decir, $87.500. Supongamos que a los seis meses la UVA cotiza en 250, la cuota se habrá ido a $218.750 y la deuda de esos seis meses a $1.312.500, mucho más que lo solicitado originalmente.
Esto podría llevar a pensar a la persona que la deuda es cada vez más alta y nunca podrá terminar de pagar. Sin embargo, hay varios aspectos que no se suelen tener en cuenta:
- La deuda en términos reales disminuyó, ya que eran 10.500 UVAs y ahora solo se deberían 5.250 UVAs;
- El poder adquisitivo de esos $218.750 es el mismo que el que tenía los $87.500, ya que se ajustó en la proporción de los aumentos. De hecho, es muy probable que el sueldo que se cobra al momento de pagar los $218.750 sea mayor al que se obtenía cuando se abonaba $87.500;
- El valor del bien adquirido con el préstamo se incrementó, especialmente en el caso de un inmueble.
Sin embargo, el problema suele darse cuando los salarios no acompañan a la inflación. Cabe recordar que, incluso cuando se obtienen aumentos de acuerdo a la inflación, no suelen hacerse con una periodicidad mensual.
Sin embargo, la cuota de un crédito UVA se actualiza mensualmente en función de la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que a su vez se basa en el IPC elaborado por el INDEC. De esta forma, el interés que se aplica es el interés compuesto.
La fórmula para calcular la actualización de la cuota UVA es la siguiente:
- Cuota actual = Saldo actual x (CER actual / CER anterior)
Por ejemplo:
- Saldo actual: $200.000
- CER actual: 1,05
- CER anterior: 1,00
- Cuota actual = $200.000 x (1,05 / 1,00) = $210.000
En esta línea, los aumentos del dólar repercuten en los créditos hipotecarios UVA. Concretamente, el caso del dólar oficial, MEP y CCL, porque el dinero que el banco presta a sus clientes tiene un retorno menor, por lo que puede incrementar las tasas para nuevos clientes o disminuir la oferta.
En otras palabras, se reduce el poder adquisitivo del peso y afecta negativamente la economía local. Por otra parte, el dólar blue, si bien es un mercado chico e informal, suele tener mucha repercusión en los precios de minoristas y pequeñas tiendas.
Esto puede generar que la inflación suba abruptamente, impactando en el precio de las UVAs y, por ende, en la cuota mensual del crédito. Cabe recordar que siempre se ha señalado al dólar blue como el termómetro y expectativa de los ciudadanos.