Créditos hipotecarios UVA: todo lo que hay que saber para no tener problemas

En el contexto del lanzamiento de las nuevas líneas de crédito hipotecario UVA por varios bancos entre ellos Hipotecario, Nación, Ciudad, Supervielle, Santander y Macro (recientemente), entre otros, se presenta una oportunidad para cientos de argentinos de acceder a la vivienda propia o mejorar su situación habitacional actual.

Los créditos hipotecarios se presentan como una opción facilitadora para quienes busquen adquirir, construir, ampliar, o finalizar primeras y segundas viviendas. Este tipo de financiamiento destaca por la posibilidad de tramitarlo de manera completamente digital, permitiendo financiar hasta el 80% o el 75% del valor del inmueble durante un plazo de hasta 30 años.

Es importante señalar que, a pesar del interés creciente de los bancos en ofrecer estos productos financieros, existen aspectos fundamentales que compradores y vendedores deben considerar. No todos los inmuebles califican para este tipo de crédito, lo cual es un punto clave a tener en cuenta antes de iniciar cualquier procedimiento de solicitud: no todos son apto créditos, aclaran desde el sector inmobiliario.

Para interesados en vender su propiedad

Para que una propiedad sea elegible para obtener un crédito hipotecario por parte del banco, debe cumplir con una serie de requisitos fundamentales. Es imprescindible que el propietario esté dispuesto a vender el inmueble bajo estas condiciones de financiamiento. El inmueble no debe presentar impedimentos legales o administrativos, tales como títulos con observaciones, procesos sucesorios inconclusos, hipotecas vigentes, entre otros.

Javo González, de Rizoma Propiedades, subrayó la importancia de tener en orden toda la documentación necesaria y asegurarse de que las propiedades cumplan con los requisitos para ser apto crédito. "Lo que incluye no solo tener la documentación al día sino también que el inmueble no esté sujeto a litigios o gravámenes que impidan su venta bajo estas condiciones. Esto es crucial tanto para agilizar el proceso de solicitud del crédito como para evitar demoras o rechazos en la aprobación del mismo".

Es requisito obligatorio contar con la documentación actualizada y completa del inmueble, incluyendo el último título de propiedad. En el caso de departamentos o propiedades horizontales (PH), se debe presentar también el reglamento de copropiedad junto con el plano de mensura correspondiente.

Alejandro Javier Altamirano, de Altamirano Propiedades, señaló que los créditos están disponibles para viviendas en general. Sin embargo, destacó la importancia de verificar el uso de zonificación de algunos departamentos que, aunque se usen como vivienda, en la documentación oficial figuran aprobados como oficinas, lo cual podría resultar en una no aprobación por parte de los bancos.

Es vital para quienes planean vender a través de un crédito hipotecario preparar adecuadamente su documentación. Los planos del inmueble deben estar actualizados y reflejar fielmente la realidad constructiva; las discrepancias entre estos y la construcción real deben ser mínimas. Para propietarios de PH o departamentos, es fundamental contar con una copia del reglamento de copropiedad.

"Desde la perspectiva del vendedor, más allá de la correcta documentación, el precio de publicación del inmueble adquiere relevancia especial. En un contexto de posibles ajustes de precios, es crucial no ignorar la depreciación sufrida en el mercado inmobiliario durante los últimos cinco años. Una tasación profesional y bien fundamentada es esencial antes de ofrecer el inmueble al mercado",  dijo Altamirano.

Respecto a la elegibilidad de las viviendas para créditos hipotecarios, tanto para usadas como nuevas, la legislación evolucionó. Anteriormente, las donaciones representaban un obstáculo, pero bajo las normativas actuales, los inmuebles donados a herederos forzosos ya no son un impedimento, marcando un cambio sustancial.

La financiación de créditos hipotecarios no tiene límite en cuanto a la tipología de la propiedad; sin embargo, establece un máximo de préstamo de hasta $250.000.000. En términos de capacidad de pago, la cuota no debe exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Utilizando la herramienta de simulación del banco Hipotecario, por ejemplo, un préstamo de u$s40.000 requeriría ingresos mínimos de aproximadamente $809.600, resultando en cuotas de 202.400 pesos.

Optar por un crédito hipotecario a 30 años puede ser más conveniente que alquilar, aunque esto variará según la capacidad económica del comprador.

Qué saber antes de sacar un crédito hipotecario

La preparación de los solicitantes es otro aspecto fundamental. Se aconseja a los interesados reunir toda justificación de ingresos.

Sebastián Dbsie, de SD Propiedades, recalcó la importancia de presentar tanto la documentación personal como laboral de manera ordenada y puntual. "Esto no solo facilita el armado de la carpeta crediticia sino que también acorta los tiempos de aprobación y procesamiento del crédito. Es habitual que los bancos pidan los últimos tres recibos de cobro, los últimos tres extractos de la tarjeta de crédito y fotocopia del DNI".

Especialistas enfocan su atención en la necesidad de evaluar adecuadamente la capacidad de endeudamiento a largo plazo, considerando las fluctuaciones económicas que puedan afectar la sostenibilidad de las cuotas del crédito. La economía argentina, caracterizada por su volatilidad, requiere que los solicitantes realicen un análisis cuidadoso antes de comprometerse con un crédito de estas características, considerando escenarios futuros y la eventual fluctuación de las cuotas ajustadas por UVA.

"Recomiendo a los compradores comenzar a reunir toda prueba posible de ingresos, destacando que, inicialmente, la línea de crédito se orienta a empleados en relación de dependencia, aunque se anticipa una futura inclusión de monotributistas, posiblemente con tasas nominal anual más altas. Sugiero consultar con un profesional en materia contable para diseñar la estrategia más efectiva de preparación de la carpeta de solicitud".

Es recomendable permanecer atentos a la inclusión de más entidades bancarias en el mercado de créditos hipotecarios, ya que esto podría generar una competencia en las tasas de interés beneficioso para los solicitantes. Aunque la actualización por UVA es un factor a considerar, basado en tendencias pasadas pero inciertas hacia el futuro, es crucial destacar que una tasa nominal anual del 8,5% se considera elevada.

González agregó: "Además, es esencial no pasar por alto el aspecto técnico una vez obtenido el crédito, como lo es gestionar adecuadamente los tiempos entre la adquisición y la compra, y verificar que la propiedad elegida no presente inconvenientes legales y sea efectivamente elegible para el crédito. El tiempo es un recurso valioso, especialmente tras calificar para un crédito, por lo que contar con la asistencia de un profesional calificado que pueda evaluar rápidamente la documentación de la propiedad es más crucial que nunca".

Los nuevos creditos se pueden tramitar de manera completamente digital, permitiendo financiar hasta el 80% o el 75% del valor del inmueble durante un plazo de hasta 30 años.

Precios de las propiedades

En cuanto al mercado inmobiliario actual, destacan el contrastante panorama de precios de alquileres en diferentes barrios de Buenos Aires. "Con alquileres alcanzando cifras significativas en barrios como Palermo, Núñez y Belgrano, y en comparación, precios más accesibles en La Boca y Parque Avellaneda, la relación costo-beneficio de acceder a un crédito hipotecario resulta cada vez más atractiva para quienes buscan estabilidad habitacional y una inversión a futuro", sostuvo Dbsie.

Optar por un crédito hipotecario a 30 años puede ser más conveniente que alquilar, aunque esto variará según la capacidad económica del comprador. Por ejemplo, para una propiedad valorada en u$s50.000, será necesario disponer de u$s10.000 como pago inicial.

Dbsie expresó: "Aunque la mensualidad de un crédito hipotecario puede ser algo más alta que el costo de un alquiler, indudablemente compensa el esfuerzo al ser dueño de la vivienda en contraste con no poseerla. A pesar de que tres décadas puedan parecer un periodo extenso, la realidad es que sin estas opciones de financiamiento, muchos no lograrían adquirir su propio hogar, incluso ahorrando durante esos años. Así, obtener un crédito se convierte en una estrategia accesible para ser propietario y acumular un patrimonio de manera plausible".

En cuanto a la venta en CABA, según Reporte Inmobiliario, el valor medio de oferta de un monoambiente usado fue en abril último de u$s69.000. En el extremo superior, en cuantos precios y comodidades de la vivienda, un cuatro ambientes cotizó de media u$s139.900; mientras que u$s77.700 y u$s109.725 fueron las cotizaciones medias para los departamentos de dos y tres ambientes.

Mientras que en provincia de Buenos Aires, por ejemplo en Villa Ballester, un departamento de dos ambientes ronda los u$s70.000, "mientras que uno de tres ambientes puede costar entre u$s90.000 y u$s120.000. Las casas de tres ambientes varían entre u$s120.000 y u$s200.000", concluyó Altamirano.