Atención propietarios: cuáles son los costos ocultos que hacen saltar el valor de las expensas
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Los costos asociados a la vivienda, uno de los que más incidencia tienen en el presupuesto de una familia, subieron más del 220% en un año y es de esperar que aumenten más en los próximos meses cuando se apliquen las actualizaciones tarifarias. Dentro de este rubro, las expensas son una parte importante que se debe afrontar y se vienen incrementando casi un 250% interanual.
El monto promedio que pagaba cada unidad en los edificios de la ciudad de Buenos Aires superaba los $ 100.000 en marzo de 2024, según el portal Consorcio Abierto. Para una persona que tiene un sueldo promedio formal del sector privado, este monto representa el 15% de sus ingresos; para un jubilado que cobra la mínima, es más de la mitad.
Si bien las expensas incluyen diversos gastos necesarios para el mantenimiento de las propiedades, hay varios de estos que se podrían reducir para aliviar la carga que pesa sobre los propietarios.
Cuáles son los rubros que más pesan en las expensas
Lo que se conoce comúnmente como expensas son los gastos comunes de un edificio o un conjunto de viviendas en propiedad horizontal (countries, housing, complejos de casas, barrios cerrados o similares). Incluye, diversos gastos de mantenimiento, seguros, servicios (como luz, agua o gas) y el sueldo del personal encargado, de limpieza, jardineros y otros, además de arreglos o trabajos puntuales.
Dentro de cada uno de estos rubros hay incluidos impuestos nacionales, provinciales y municipales y diversos cargos que encarecen los valores que paga un consorcio. Entre estos últimos, sobresalen costos laborales que tienen un gran peso en las expensas.
Estos gastos extra están detallados en un proyecto de ley que presentaron en la Cámara de Diputados, los profesionales Alberto Loyarte y Fernando De Gregorio, con larga experiencia en el sector inmobiliario y la administración de consorcios.
La carga impositiva en las expensas
Los consorcios son personas jurídicas que deben pagar diversos impuestos. El tema es que, al ser entes sin fines de lucro, todos estos tributos son un costo (ya que no pueden tomarse a cuenta). En el ámbito nacional, hay dos gravámenes que pesan en las expensas: el Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios (impuesto al cheque) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
El primero es el 1,2% de todo el monto de las expensas. Por ley, el cobro de los gastos comunes debe realizarse a través de una cuenta bancaria y el consorcio no tiene forma de evitarlo. "Las empresas en general pueden tomar un tercio del impuesto al cheque a cuenta de Ganancias. Pero el consorcio, al ser una entidad sin fines de lucro, no paga Ganancias por lo que lo asume como un costo", explica Loyarte para justificar que se pida la exención de este tributo.
El otro impuesto relevante es el IVA. Todas las compras de bienes y servicios que realiza la administración están gravadas con el 21% y la iniciativa sugiere bajar la alícuota a la mitad, al 10,50% para reducir esta carga. "Salvo casos puntuales, los consorcios no tienen ventas, por lo tanto, no pueden tomar el IVA de las compras contra el IVA ventas y eso se constituye un costo. Al bajar la alícuota, habría una reducción total de un 8,68% en el monto de las compras y de los servicios contratados", agrega De Gregorio.
De esa manera, bajaría el monto que se paga en el consumo de servicios públicos, seguridad, administración y mantenimiento y en la provisión de todos los materiales de limpieza, ropa del personal, repuestos, materiales eléctricos, entre otros.
Los costos que no se ven en las facturas de los servicios
Los servicios básicos como la luz, el agua o el gas son unos de los rubros que más peso tienen en el monto total de los gastos comunes. Sobre todo, con los aumentos que se produjeron este año. Pero, el proyecto pone en evidencia que no todo lo que se cobra tiene que ver con la provisión del servicio sino que en las facturas se "esconden" cargos diversos que se fueron aplicando a lo largo del tiempo porque es de fácil recaudación.
Las boletas de servicios incluyen recaudación de fondos diversos, tasas y otros montos específicos, tanto de jurisdicción nacional, como provincial y municipal.
Los recargos varían según la ciudad pero se pueden nombrar, entre otros: Fondo de Santa Cruz, tasa de servicios funerarios, tasas de bomberos voluntarios y seguridad ciudadana, fondos fiduciarios para Grandes obras, Desarrollo Energético, tasas de riego agrícola.
"En algunos municipios de la provincia de buenos Aires, todos los ‘plus’ de este tipo que aplica la cooperativa eléctrica más que duplican la factura del consumo de energía. Y a esto se suma el IVA", agregan. Por eso, el proyecto prevé prohibir por ley que se sigan aplicando cargos de este tipo en el futuro.
El uso del gas y el agua en los consorcios
Dos casos especiales se señalan en relación al servicio de gas y de agua, que se agregan a los cargos mencionados. Respecto al primero, en los consorcios donde hay calderas o servicios de agua calienten, el consumo de gas es considerado industrial. Esto tiene un costo mayor que el consumo familiar, y este sobrecosto se traslada a las expensas.
Otro tema particular se produce en el caso de la empresa de agua de Buenos Aires (Aysa) que emite una sola factura para la totalidad del edificio, en lugar de facturas individuales a cada copropietario. De esta manera, el consorcio tiene que abordar el pago completo, aún de quienes están en mora con los gastos comunes.
Las cargas laborales en los consorcios
El otro gran rubro en las expensas es el de los costos laborales del personal. El sindicato es Federación de trabajadores de edificios de renta y horizontal (Fateryh) y los autores del proyecto piden que se conforme un Concejo de Copropietarios para negociar por la parte empleadora.
Además de las remuneraciones, el consorcio tiene que afrontar contribuciones patronales que incluyen montos para la Caja de Protección a la Familia del Convenio Colectivo de Trabajo (CPF), del Fondo para la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD), el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH)y el seguro de Vida Entera.
Son prestaciones adicionales financiadas tanto por el empleador como por los empleados, "que ningún otro sindicato tiene y al consorcio le equivale al 6,75% de los salarios", advierte De Gregorio.
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El proyecto también propone un tope a la actualización salarial y que se le dé la potestad al consorcio para elegir el convenio colectivo que sea más adecuado a la naturaleza del trabajo.