Créditos Hipotecarios UVA: plazos, tasas, cuotas, ventajas y desventajas
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El anuncio que el lunes hizo el Banco Hipotecario marca el regreso de la modalidad del "Crédito Hipotecario UVA", actualizado por unidad de valor adquisitiva, luego de haber prácticamente desaparecido desde fines del 2018 en la última parte del gobierno de Mauricio Macri.
Se trata de una línea de crédito que en principio que otorgará hasta $250 millones a 30 años de plazo y que financia hasta el 80% del valor de la propiedad generó contagio en por lo menos 3 bancos más para ofrecer ese tipo de crédito para compras de viviendas que había desaparecido a mediados a fines del 2018 por la crisis financiera que atravesó el gobierno de Mauricio Macri.
Los créditos en una primera parte se orientarán a clientes de los bancos con cuentas sueldo, por lo que los trabajadores en relación de dependencia son lo que más probabilidades tendrán en un principio de acceder a estas líneas de créditos UVA.
A la movida del Hipotecario se sumarán dos bancos públicos como el Banco Ciudad, el Banco Nación Argentina (BNA) y ayer también anunció que se sumará el Banco Superville y es probable que en los próximos días otro banco público y más bancos privados ofrezcan esos créditos.
Ventajas de los créditos UVA
Entre las ventajas para acceder a un crédito UVA podemos destacar:
- se necesitan requisitos y cuotas más bajas que los préstamos tradicionales, ya que se ajustan a la inflación.
- son para acceder a la vivienda propia, incluso para personas con ingresos medios o bajos
- la deuda que implica un crédito UVA no es en pesos ni en dólares, sino en cantidad de UVA.
El monto de los créditos iría desde los 40 hasta los 250 millones de pesos en unidades UVA
En el caso del Banco Hipotecario, los créditos UVA estarían disponibles a partir del 15 de mayo y la primera oferta será para la construcción o adquisición de una primera o segunda vivienda, con una tasa UVA 8,25 % anual. Los trabajadores que cobren su sueldo en esa entidad, tendrán una tasa de 4,25% durante el primer año del crédito.
El Hipotecario también presentó otra línea para ampliación y refacción de vivienda con un monto máximo de 125.000 dólares o 125 millones de pesos en el equivalente a unidades UVA.
Los préstamos serían desde un mínimo de 40 millones de pesos en unidades UVA con una cuota mensual inicial de unos 200.000 pesos.
Requisitos
Entre los requisitos mínimos hay que destacar que:
- mayor de 21 años,
- la cuota no puede representar más de 25 por ciento de los ingresos del tomador del crédito,
- el banco solo prestará entre un 75 al 80 por ciento de la vivienda que se quiera adquirir.
Por lo tanto para acceder a un crédito de 40 millones de pesos habrá que demostrar ingresos por unos 810.000 pesos. Por otra parte, como el banco le prestará solo el 80 por ciento de ese monto deberá tener el resto para acceder a esa vivienda.
En tanto, para una propiedad de 125 millones de pesos la cuota mensual ascendería a unos 505.000, lo que requiere demostrar ingresos por unos 2.000.000 de pesos.
Para acceder a un crédito UVA equivalente a unos 250 millones de pesos habría que tener ingresos mensuales superiores a los 5 millones de pesos
Para un crédito de 250 millones de pesos que es el monto máximo de la línea, la cuota arranca con un valor cercano a 1.260.000 pesos lo que requiere demostrar ingresos por unos ganar $5.000.000. A la operación además habría que agregarle los gastos de sellado, de escritura e hipoteca y otros que representan por lo menos un 5 % del total de la operación.
Pero luego del puntapié inicial del Banco Hipotecario, por lo que pudo saber Iprofesional de fuentes del sector, otras del sector público se preparan para sumarse al regreso de los créditos hipotecarios ajustados por inflación a través del mecanismo UVA.
Los créditos serán nominados en unidades UVA que ajustan por inflación
Hay que aclarar que los créditos no son ni en pesos ni en dólares son en unidades UVA que se actualizarán con la inflación o el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec.
El Banco Ciudad, definió las nuevas líneas que sacará al mercado después del 1 de mayo, y también el BNA saldrá a competir en los próximos días.
El Ciudad lanzaría líneas de crédito UVA por un monto hasta 250 millones de pesos, a un plazo de hasta 20 años, en UVA más una tasa nominal anual del 5,5%.
Con este tipo de préstamos se permitirá financiar hasta el 75% del valor del inmueble a adquirir por lo tanto el tomador deberá tener el 25 % restante para acceder a ese monto. En este caso la relación cuota ingreso no debe exceder el 25% de los ingresos del solicitante o, si lo prefiere, de su grupo familiar.
La gran novedad del Banco Ciudad es que también ofrecerá una línea de crédito especial para la compra de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro porteño para potenciar la venta de viviendas en una parte de la ciudad que fue muy afectada por la pandemia y que el gobierno de Jorge Macri quiere potenciar. En este caso, la tasa será del 3,5%anual más la actualización de la UVA.
Esta línea específica acompaña el plan del Gobierno de CABA para desarrollar a través de incentivos a la vivienda y de beneficios impositivos en actividades estratégicas la zona comprendida entre las avenidas San Juan, Entre Ríos, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón.
En cuanto al valor de la cuota inicial, desde el Ciudad calculan que cada 10 millones de pesos que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el microcentro de CABA, la cuota mensual inicial será de unos es de 58.000 pesos por cada millón de pesos solicitado.
En el caso de la línea general, con la tasa de 5,5%, por el mismo plazo la cuota por cada millón sería de unos 69.000 pesos.
Por otra parte, el Banco Ciudad prevé un sistema de protección para el tomador del crédito UVA en el caso que la evolución de la inflación esté muy por encima del ingreso.
Extensión del plazo original
Estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podría extender en hasta 25% el plazo original, pero habrá que esperar para ver los requisitos que se impongan desde las instituciones financieras.
En particular, por supuesto, la evolución de la inflación, para no repetir la historia pasada en la que el IPC aceleró a un ritmo muy superior al del salario. El otro banco que lanzará su línea de préstamos hipotecarios ajustados por UVA será el Banco Nación Argentina.
De acuerdo a lo que pudo saber iProfesional de fuentes cercanas a la institución la intención sería ofrecer créditos UVA de 25 a 30 años de plazo como ocurrió en la anterior etapa de los créditos hipotecarios UVA entre 2016 y 2018.
Por el lado de los bancos privados, el primero que saldrá al mercado será el Superville, pero hay dos entidades extranjeras que están trabajando para volver a ser protagonistas del mercado crediticio.
La compraventa de inmuebles creció un 16% en el primer trimestre del año en relación al mismo período de 2023, lo que marca una recuperación del mercado inmobiliario de acuerdo a los datos del Colegio de Escribanos porteños de marzo.
El problema es que el crédito por el momento es muy reducido ya que sobre 3.499 escrituras realizadas en marzo solo 106 se realizaron con una hipoteca, solo un 3,3 % del total.
La última vez que hubo un estímulo a las familias, el nivel de compraventas era el doble de lo que existe hoy unas 15.000 en 2018 contra 7500 en la actualidad.