Cómo calcular el aumento de la cuota de un alquiler en Argentina

Calcular el aumento de la cuota de un alquiler en Argentina tras la desregulación económica se ha vuelto confuso para algunos inquilinos, así como también para propietarios, desde que se derogó la ley que regulaba la actividad.

No obstante los contratos que hayan sido firmados antes de la derogación de la polémica Ley de alquileres continúan rigiéndose bajo los lineamientos de esa legislación a la hora de hacer el cálculo de los ajustes, que se hacen anualmente.

La norma fue derogada solo tres meses después de que en octubre de 2023 se le introdujeron cambios a través de un proyecto tratado y aprobado en el Congreso. El 29 de diciembre del año pasado, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei que desregula la economía, la Ley de alquileres dejó de regir.

Lo cierto es que en los últimos años la ley había generado críticas por el impacto negativo que estaba teniendo tanto en el mercado inmobiliario como en la necesidad de los inquilinos de acceder a una vivienda. La regulación generaba una escasez de oferta, ante una alta demanda, ya que los propietarios preferían no alquilar bajo las condiciones que establecía la norma.

A partir de la entrada en vigencia del DNU, los contratos de alquiler de locación volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones, como se hacía antes de junio de 2020, momento en el que se sancionó por primera vez la Ley de alquileres, posteriormente modificada y finalmente derogada.

Desde la derogación de la ley, la forma en la que se firman los nuevos acuerdos se establecen entre las partes. Pero muchas personas no saben de qué manera acordar, en base a qué parámetros e indicadores.

A continuación, te contamos las maneras que hay para calcular el aumento de la cuota de alquiler en Argentina.

Cómo calcular el aumento de la cuota de un alquiler en Argentina

El contrato de alquiler y el aumento de la cuota ahora se pacta entre el inquilino y el propietario

En primer lugar hay que diferencias entre los contratos que fueron firmados previos a la derogación de la Ley de alquileres, y aquellos que son posteriores. 

Cómo calcular el aumento de la cuota de un alquiler con contrato anterior a la derogación de la ley 

En el caso de los contratos que fueron firmados previo a la derogación de la ley, realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al año durante los 36 meses (3 años) que dura el contrato, es decir dos veces en total. Dichos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual.

Cabe remarcar que el hecho de que los alquileres vigentes se ajusten una vez por año según el ICL implica condiciones que no ayudan ni al locatario ni al locador, ya que los propietarios deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas de golpe, encima en los primeros meses del año que no van acorde a la economía del momento.

Por otra parte, también cabe aclarar que los contratos de alquiler firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia.

Estas fechas corresponden, la primera, a la modificación de la ley, y la segunda, a la entrada en vigencia del DNU. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024, es decir, seis meses desde la firma.

Cómo calcular el aumento de la cuota de un alquiler en Argentina, con contrato posterior a la derogación de la ley 

Tras la derogación de la Ley de alquileres, ahora los inquilinos y propietarios pueden negociar varios aspectos de los contratos:

• Negociar el tiempo de los contratos: esto quiere decir que no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años;
• Acordar el ajuste del valor de los alquileres, para lo cual es válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que fue pactado el contrato;
• Acordar la frecuencia con que se harán los ajustes, que usualmente es cada trimestre o cuatrimestre;
• Los posibles índices a tomar para calcular el aumento de las cuotas en un contrato de alquiler.

Dentro de la variedad de índices públicos existentes que podrían aplicarse en los contratos de locación, existen diferentes opciones, algunas de ellas elaboradas por el INDEC y otras por el Banco Central (BCRA). A continuación qué pondera cada uno.

Calcular los aumentos en la cuota de un alquiler según índices del INDEC

Una forma de calcular los aumentos en la cuota de un alquiler es en base a los índices del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC). Los indicadores utilizados son: 

• IPC (Índice de Precios al Consumidor): mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares en comparación con los precios vigentes en el año base;
• Índice de Salarios: toma las variaciones de los salarios tanto del sector público como del privado en cada mes.

Calcular los aumentos en la cuota de un alquiler según índices del BCRA

Los índices del Banco Central de la República Argentina (BCRA) que se utilizan para calcular el aumento de la cuota de un alquiler: 

• ICL (Índice de Contratos de Locación): contempla la variación de la inflación (según el IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Es el utilizado para calcular los aumentos de los contratos bajo la ley de alquileres sancionada en 2020;
• Coeficiente de Estabilización de Referencia (BCRA): es una evolución diaria realizada en base a la inflación;
• UVA (Unidad de valor adquisitivo): en este caso el cálculo es más sencillo, porque si el contrato se valúa en, por ejemplo, 1.000 UVA, cada vez que haya un aumento serán sobre 1.000 UVA, solo hay que ver cuánto aumentó en ese período.

Sin embargo, calcular el ajuste de los alquileres de acuerdo a cada uno de estos índices puede llevar su tiempo. Pero, existe un sitio que funciona como una calculadora virtual que permite conocer a cuánto se ajusta cada contrato dependiendo del índice utilizado.

Cómo calcular el aumento en la cuota de un alquiler fácil y rápido

Para simplificar el cálculo de cada uno de los índices, hay varios sitios que ofrecen calculadoras online.

Calcular el aumento de la cuota de un alquiler con la calculadora online ARquiler

ARquiler es una calculadora de alquileres que surgió bajo la idea de tener una herramienta al alcance de la mano para facilitar los cálculos de las actualizaciones de los contratos de locación. Los pasos a seguir con esta herramienta son: 

• Ingresar en el sitio web de ARquiler que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres;
• En primer lugar, se debe colocar el valor inicial del alquiler;
• Luego se debe seleccionar la fecha de inicio del contrato;
• Después, cada cuantos meses se actualiza dicho contrato;
• Por último, seleccionar el índice por el cual se actualiza el alquiler: ICL, IPC, CasaPropia, CAC, CER, IS o IPIM.

Las fuentes de datos utilizadas son:

• ANSES para calcular el IPC
• el BCRA para ICL y el CER
• La Cámara Argentina de la Construcción para el Índice CAC
• la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda para Casa Propia.

De acuerdo a los datos que arroja la plataforma, hoy en día los índices que más se utilizan son el ICL (contratos vigentes aún bajo la ley derogada) y el IPC. Según datos del sitio, en lo que va de marzo, son 140.000 los alquileres calculados con ICL; con IPC llegan a 90.000; en tercer lugar se encuentra Casa Propia con 14.000; y CAC con 6.000.

Además del cálculo del alquiler, hace pocos meses el sitio web agregó la función de "cotizador de garantías", con el cual puede calcularse el valor de la garantía de alquiler que se necesita para cada nuevo contrato.

El aumento de la cuota de un alquiler en Argentina se puede calcular en base a distintos índices

Calcular el aumento de la cuota de un alquiler en Argentina en la web del Instituto de la Vivienda para la Ciudad

Otra herramienta para hacer el cálculo es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres;
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento;
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato;
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Calcular aumento de la cuota de un alquiler en Argentina en la web del Banco Central 

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

• Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central, ir a la pestaña "estadísticas" y luego "principales variables". Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite ver "Índice de Contratos de Locación";
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul "consultar" que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente;
• Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

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En conclusión, para calcular el aumento de la cuota de un alquiler se pueden tomar de referencia varios índices de diversas fuentes, y es importante que tanto inquilinos como propietarios estén informados sobre las alternativas para tomar la decisión que más les convenga a ambos y llegar a un acuerdo razonable.