Ante una posible caída del DNU en Diputados, el PRO busca evitar que vuelva la Ley de alquileres
:quality(85)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2023/12/564996.jpg)
Ante un eventual rechazo del mega DNU de Javier Milei en la Cámara de Diputados, el presidente del bloque del PRO, Cristian Ritondo, presentó un proyecto para mantener vigente la derogación de la Ley de Alquileres que establece el DNU 70/2023.
Es que, de retornar la Ley 27.337, los contratos se harían otra vez a 3 años de plazo con ajuste semestral a través del índice Casa Propia, un indicador crucial utilizado en programas como Créditos Casa Propia y Procrear II.
Este coeficiente, presentado por primera vez en noviembre de 2021, se basa en una fórmula que considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período.
La potencial derogación del DNU de Javier Milei implicaría un retorno a las condiciones de mercado de 2023. La ley de alquileres que quedó derogada con el DNU no dio los resultados esperados, sino que empeoró la situación.
A partir de esta norma, los contratos de alquiler de vivienda vuelven a regirse por el Código Civil y Comercial con la particularidad de que ahora las partes tienen libertad para hacer los acuerdos", afirmó Cristian Ritondo.
Según el diputado del PRO, "la eliminación de la vieja Ley de alquileres demostró ser efectiva a la hora de multiplicar la oferta, bajar los precios y brindar mayor libertad y previsión a un mercado que se estaba destruyendo, perjudicando a propietarios e inquilinos por igual".
"No podemos volver atrás. En estas semanas de vigencia, el mercado de los alquileres fue recuperándose, se multiplicó la oferta y bajaron los precios. No podemos permitir que aquellos que están en contra del cambio vuelvan a destruirlo", finalizó Ritondo.
¿Qué propone el proyecto respecto a los alquileres?
Según el texto, Ritondo propone en los fundamentos que el plazo de los contratos "será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años".
De todos modos, la iniciativa aclara que "podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Tal como lo establece el DNU 70/2023".
De acuerdo a los fundamentos del proyecto, los contratos de alquiler de vivienda vuelven a regirse por el Código Civil y Comercial, como se hacía antes de junio de 2020, con la particularidad de que ahora las partes tienen libertad para hacer los acuerdos.
"Queremos dar una respuesta efectiva al pésimo contexto económico de aumento descontrolado de precios, ausencia total de previsibilidad y una ley que demostró generar más problemas que soluciones. No hay incentivos para invertir, no hay oferta de viviendas, hay temor en poner en alquiler la vivienda por miedo a malas medidas del gobierno, etc. Un escenario donde todos pierden y en un contexto donde, encima, han destruido el crédito hipotecario", afirma Ritondo
El DNU, que permitía acuerdos desregulados en contraposición a la normativa derogada, llevó a miles de propietarios que antes preferían mantener sus inmuebles vacíos o cedidos a familiares o amigos a reconsiderar su decisión y destinarlos nuevamente al alquiler habitacional.
¿Cómo impactó el DNU en la oferta?
De acuerdo a un estudio realizado por Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires, los precios de los departamentos usados de calidad estándar ofrecidos en alquiler han experimentado un notable aumento en el último período.
Según el informe, los departamentos de dos ambientes registraron un incremento promedio del 341,4%, mientras que las unidades de tres ambientes mostraron un aumento del 400,19% interanual.
¿Qué establecía la Ley de alquiler que deroga el DNU de Milei?
La ley -sancionada en 2020- fue reformada el 18 de octubre de 2023 cuando entró en vigor la ley 27.737, que introdujo exenciones impositivas aplicables al ejercicio fiscal actual de 2023 y modifica el régimen legal de los contratos de locación de inmuebles.
La ley, cuyo debate comenzó en la Cámara de Diputados y fue modificada en el Senado, fue aprobada finalmente por 128 votos a favor y 114 en contra.
Entre las modificaciones más relevantes se encuentran el uso de un nuevo coeficiente para estos ajustes y la fijación del precio en moneda nacional.
Además, y con los cambios aplicados, se estableció que los precios se ajustarán utilizando como base el coeficiente "Casa Propia" que era el empleado por el ex Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
¿Qué ocurrirá con los contratos ya firmados si se rechaza el DNU en Diputados?
Los contratos de alquiler de vivienda volvieron por DNU a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial como se hacía antes de julio de 2020, con algunas modificaciones.
Sin embargo, los que fueron firmados antes del DNU bajo la normativa que estaba vigente y por irretroactividad de la ley, mantienen las condiciones en las que fueron firmados hasta que terminen, ya sea por su finalización o por rescisión.
Por lo tanto, el DNU no afecta a los contratos firmados bajo la Ley de alquileres, tanto la sancionada en julio de 2020 (27.551), como su modificación el 18 de octubre de 2023 (27.737).
Pero si la Cámara de Diputados rechaza finalmente el DNU y vuelve a estar vigente la ley, lo mismo pasará con los contratos firmados desde el 29 de diciembre bajo al DNU y el Código Civil y Comercial.
De esta manera, inquilinos y propietarios estarán repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley 2020, aquellos que tienen contratos bajo la ley con cambios de 2023 y un tercer grupo que incluye a los que firmen contratos bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial que establece el DNU.