Sin ley de alquileres, se "relajan" los precios de departamentos: ¿cuánto vale un monoambiente?
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Después de cuatro años de fuertes aumentos que, en muchos casos, superaron hasta los índices de inflación, por primera vez el mercado de alquileres de inmuebles muestra una considerable desaceleración en las subas establecidas para los próximos meses.
Es decir, es la primera vez desde el 2012 que se evidencia una importante baja en los valores, con un incremento en febrero que solo llegó al 2,9%.
Así lo revela una investigación realizada por el portal de clasificados Zonaprop que incluyó inmuebles ubicados en la Capital Federal, demuestra los vaivenes del mercado inmobiliario porteño y que también hace referencia los costos de alquilar en los diferentes barrios. También indica el ranking de precios por zona; el mercado de compra-venta y la rentabilidad.
Oferta de alquileres: la suba de precios desacelera
El informe tomo como ejemplo un departamento de dos ambientes en Capital que se ubica en los $416.991 por mes y que en febrero el incremento no llegó al 3%, luego de subir un 21% y un 18,6% en enero y diciembre pasados.
Se trata del menor aumento mensual desde octubre del 2012, tras haber registrado subas récords durante todo el 2023.
Del mismo modo, la oferta también tuvo una fuerte suba del 20% en febrero, con San Telmo y San Nicolás encabezando el ranking.
De todos modos, los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 286,7% en los últimos 12 meses, pero los precios avanzan por debajo de la inflación (292,3%) y por encima del ajuste del ICL (159,4%).
Cuánto cuesta alquilar un monoambiente hoy
En este sentido, el relevamiento de Zonaprop sostiene que un monoambiente se alquila por $354.568 mensuales, mientras que un dos ambientes llega a los $416.991 y uno de tres ambientes se consigue por no menos de $568.314.
Palermo continúa en el top de barrios más caros para alquilar, con un valor promedio de $501.375 mensuales. Le siguen Núñez ($478.920) y Belgrano ($478.341).
A su vez, Liniers se mantiene como el barrio más accesible con un valor medio de $318.143, delante de La Boca y Mataderos, 3$27.360 y $333.837, respectivamente.
En el caso de Puerto Madero no está considerado por contar con valores en moneda extranjera.
De igual modo, otro relevamiento, esta vez elaborado en forma conjunta entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre muestra datos similares a los de Zonaprop, si se tiene en cuenta que hace mención a variaciones del 2.3% en el precio de alquiler en pesos corrientes para departamentos en la zona del AMBA.
La investigación se basa en un exhaustivo estudio de precios de propiedades utilizando datos de publicaciones en la plataforma desde el 2017, permitiendo un seguimiento detallado por localidad y tipo de propiedad.
Del trabajo surge que en AMBA, durante febrero, se registraron subas en los alquileres en pesos corrientes de departamentos y casas del 2.3% y 0.6%, respectivamente, respecto a enero pasado.
Distinguiendo por aglomerados de AMBA, los precios por m² de alquiler de casas registraron variaciones del -0.9%, +1.2% y +3.5% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m² a precios corrientes del +0.5%, -0.9%, +7.0% y +7.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
"Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que la zona porteña donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler por m2 de departamentos es en Almagro (7.6%)", detalla el informe. Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del alquiler de casas ocurre en La Plata (+5.8%) mientras que en el caso de departamentos ocurre en Lanús (+10.8%).
Para este informe, en febrero, también la oferta de propiedades en alquiler aumentó considerablemente en gran parte de los aglomerados de AMBA.
Al respecto, en el caso de los departamentos, el aumento en CABA, GBA Norte, GBA Sur y Oeste ha sido del 93.8%, 28.7%, 57.8% y 37.0%, respectivamente.
Además, al comparar con noviembre de 2023, el último mes en donde estuvo vigente ley de alquileres, los incrementos en la oferta fueron incluso más pronunciados, con aumentos del 124.6% en CABA, 61.1% en GBA Norte, 108.7% en GBA Sur y 54.9% en GBA Oeste.
Según el relevamiento, "estos incrementos podrían estar relacionados con los cambios legislativos y su efecto en la disposición de los propietarios para ofrecer sus inmuebles en alquiler".
Compra y venta de departamentos: el impacto de la ley de alquileres
En el caso de las operaciones de venta de inmuebles el trabajo de Zonaprop estima que el precio medio por metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.192, lo que representa un incremento de 0,3% en febrero.
Desde el cambio de tendencia en junio de 2023, el aumento fue del 1,9%, mientras que en la comparación interanual, el incremento de precios fue de 0,3%.
A modo de ejemplo, se asegura que un mono ambiente de 40 m² cuesta u$s96.698, mientras que uno de dos ambientes y 50 m² vale u$s115.848 y uno de tres ambientes y 70 m², llega a los u$S160.079.
El paper detalla que el volumen de escrituras en enero en la Ciudad fue 2% superior al mismo mes del 2023, cuyo año registró un incremento del 20% en el volumen de escritura respecto al 2022 y de 21% en comparación al 2019.
La cantidad de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses detuvo su caída y se mantiene en 18%, uno de los factores que explican el cambio en la tendencia de precio registrado desde julio de 2023.
Los más caros
Puerto Madero encabeza el ranking de barrios más caros con un valor de u$S5.819 por m². Le siguen Palermo (u$s3.039 m²) y Belgrano (u$s2.779 m²).
Por el contrario, Lugano, Nueva Pompeya y Villa Riachuelo son los barrios más económicos con un precio de u$s979 por m²; u$s1.325 m²y u$s1.451, respectivamente.
Rentabilidad inmobiliaria
En este sentido, ambos informes son coincidentes a la hora de describir la cantidad tiempo que se necesitan para recuperar la inversión que llega a los 21,1 años, un 11% menos que hace un año.
Balvanera Paternal y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 5,5%, 5,4% y 5,2%, respectivamente. Mientras que Villa Devoto (3,9%), Palermo (4,0%) y Liniers (4,0%) son los que menor rentabilidad generan.
Para el trabajo de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, el segmento de casas en venta muestra una tendencia a la baja en GBA Norte y GBA Sur desde julio de 2023, y desde agosto de 2023 en GBA Oeste.
En el caso de los departamentos, se observa una disminución en GBA Oeste, GBA Sur y GBA Norte desde octubre de 2019, noviembre de 2023 y febrero de 2024, respectivamente.
Contrariamente, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires experimenta un crecimiento desde agosto de 2023.
Mayor confianza
A partir de estos datos, que comparan la evolución de los precios de venta en dólares por m² y la evolución del valor de los alquileres en febrero, ambos informes destacan, por ejemplo, el alza persistente en el mercado de venta de departamentos en CABA, ya que estaría sugiriendo una posible señal de recuperación de dicho mercado.
"Es posible que esta recuperación se deba a los cambios en el mercado de alquiler de propiedades, tales como la derogación de la ley de alquileres, un cambio legislativo que ha modificado los incentivos para poner propiedades en alquiler, afectando indirectamente la oferta de propiedades a la venta", detalla el trabajo de Mercado Libre. Específicamente, en febrero, se observó una reducción del 4.2% en la oferta de departamentos a la venta en CABA en comparación con enero del mismo año. Paralelamente, hubo un incremento del 14.9% en la cantidad de departamentos disponibles para alquilar.
Este desplazamiento en la oferta y demanda de propiedades no solo muestra la conexión entre los mercados de alquiler y venta, sino también refleja los efectos que pueden tener los cambios en las normativas sobre la dinámica del mercado inmobiliario.