Veranito para el mercado inmobiliario porteño: por qué hay récord de escrituras en plena crisis
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Una excelente noticia recibió el mercado inmobiliario porteño: con un total de 4.135 escrituras realizadas en agosto, la cantidad aumentó un 32,7% respecto al mismo mes de 2022 y un 23,2% en comparación a julio de este año, en tanto que el monto en pesos del total de operaciones creció un 218,9% respecto a agosto 2022, según un informe realizado a fines de septiembre por el Colegio de Escribanos de CABA. Se trata, de acuerdo al relevamiento, del mejor agosto desde 2018.
El dato oficial anuncia que "en cantidad de operaciones es el mejor agosto desde el 2018 y que es el cuarto mejor agosto de los últimos 10 años", explica el corredor inmobiliario Sebastián Dbsie.
Para el mercado inmobiliario ésta es una excelente noticia ya que confirma una tendencia positiva que se fue acentuando en todo 2023 luego que desde el 2019 comenzara a sufrir una crisis que sumada a la pandemia había depreciado los valores de los inmuebles iniciando la recesión inmobiliaria más grande de toda la historia argentina.
Optimistas pero cautelosos
Esta leve recuperación del volúmen histórico con una base promedio de 3.000 operaciones por mes durante el 2023 es alentadora pero el escenario igualmente sigue siendo incierto y a este número hay que interpretarlo en un contexto mesurado.
Desde una visión optimista, dice Dbsie, "podemos manifestar que los segundos semestres siempre fueron mejores dentro del rubro inmobiliario y estos números son los esperados en un mercado normal aún con todas las variables macroeconómicas en contra (inflación, salarios, dólar, cepo, pocos créditos, etc); llegar a esta cantidad de ventas no es poco".
Desde una perspectiva más negativa, en tanto, se puede pensar que esta cantidad de escrituras arroja un número elevado porque antes de las PASO se agilizó el cierre de muchas operaciones. "Tanto compradores como vendedores apuraron las firmas y cierres pendientes para esperar las PASO con las operaciones y escrituras ya concretadas. Podría ocurrir que si más adelante promediamos las escrituras agosto-septiembre 2023 terminemos bajando el promedio a las 3.000 mensuales como en casi todo 2023", aclara.
Aunque los datos generaron buenas expectativas para lo que viene, "debemos tomarlo con pinzas ya que el impacto de las PASO puede haber afectado los números de septiembre", aclara el consultor inmobiliario Alan Schachter, quién además indica que, según sus estimaciones, "el precio promedio de venta durante agosto fué en promedio de u$s140.000 tratándose de productos más caros que en 2022". Y esto es porque hubo un cambio en el mix de oferta y de demanda, generando un ticket más competitivo en relación a otros agostos dónde los productos vendidos oscilaban los 120.000 dólares.
¿Como se mueve el mercado inmobiliario?
Al día de hoy, a pesar de que los precios de cierre promedio están a la baja en términos reales, "la oferta también está descendiendo (hoy hay 119.436 avisos de propiedades en venta en Zonaprop, cuando llegó a haber más de 160.000) a la vez que sube la demanda. Esa es una buena señal para el mercado", explica Schachter.
Sin embargo, "aunque hubo un alza en la cantidad de escrituras firmadas, muchas personas decidieron retirar sus unidades de la venta porque los precios están bajos y deciden esperar". De allí, la cautela del especialista para quién hay que ver las tendencias al menos por 6 meses. "Si durante un período sostenido semestral el número de escrituras firmadas en CABA se mantiene o sube, entonces sí podríamos hablar de recuperación, de lo contrario, hay que seguir mirando qué sucede", explica.
Lo concreto es que la correlación del metro cuadrado y del sueldo promedio aún está destruida y en niveles cada vez más bajos. Los valores de las propiedades, de todos modos, "siguen bajando, algo que se va a modificar si tenemos 6 meses seguidos de aumento de las escrituras".
Con los sueldos tan bajos como una muy mala señal, el corredor inmobiliario cree que "las propiedades que están moviendo la aguja en el número tan alto de escrituras son productos premium que hacen subir el ticket. Quien verdaderamente hoy moviliza el mercado es el ABC1 capaz de hacer una inversión grande para agrandarse o achicarse pero no orientados a la primera vivienda".
¿Cuales fueron las propiedades más vendidas en CABA?
Desde Baigún Propiedades indican que agosto y septiembre fueron meses récord de boletos y escrituras siendo las unidades más vendidas las que se encuentran en emprendimientos de pozo y terminados en los barrios de Palermo, Belgrano y Barrio Norte.
"Sin duda este récord está relacionado con el contexto actual electoral, hay una expectativa generalizada de una suba de precios post elecciones; esto se explica ya que la perspectiva indica que sea cual sea el candidato electo los valores tenderían a subir; esto es lo que lleva a tomar la decisión de comprar un inmueble como resguardo de valor. Si bien históricamente tener propiedades fue la manera de resguardar el dinero, vemos que ahora este aspecto está acentuado por un factor adicional: la constante y creciente inflación", informa Matías Chirom, director de Baigún Operaciones Inmobiliarias.