Edificios sin encargado ni portero: cuánto se ahorran propietarios e inquilinos en expensas
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De acuerdo a un relevamiento realizado por Octopus PropTech, la plataforma que brinda soluciones digitales para la administración de edificios, countries y barrios, la morosidad en relación al pago de expensas está en aumento y por ende, es menor la cobrabilidad.
"Durante los últimos tres años -2020, 2021 y 2022-, la morosidad generada por la falta de pago de expensas fue del 15%", menciona Nicolás Baccigalupo, CEO de la plataforma.
Lo cierto es que las expensas están cada vez más altas por el valor de los gastos totales de mantenimiento de los edificios, los arreglos extra, los impuestos y en muchos casos por los aumentos en los salarios de los encargados de edificio que cada consorcio debe cumplir. Sin embargo, la pregunta que hay que hacerse es cuál es el costo del sueldo y de las cargas sociales de los encargados y si estos tienen verdadera incidencia en los gastos totales.
Sueldo del encargado y expensas
Lo primero que hay que aclarar es que el porcentaje de los ingresos que se destinan al sueldo de un encargado cambia según su función, el tamaño y categoría del edificio, la cantidad de servicios que presta -pluses- y los años de antigüedad, pero "a nivel general el sueldo del encargado representa entre el 20 y el 30% del valor de las expensas a recaudar incluyendo el monto a pagar de cargas sociales", señala el CEO de PropTech. Si tomamos el total del universo de especificaciones y pluses que componen ese salario, "podemos determinar que el sueldo promedio de un encargado de consorcio en la Ciudad de Buenos Aires es de $165.000 por mes más las cargas sociales".
Frente a la situación de morosidad y como una estrategia que ya es tendencia, los consorcios de CABA deciden ajustarse el cinturón prescindiendo de los servicios de un encargado pasando a contratar personal temporario de limpieza y alquilando el departamento destinado al portero para aminorar los gastos.
"En los últimos años, se ha vuelto cada vez más común que los consorcios en Ciudad de Buenos Aires decidan no tener encargado. Los consorcios sostienen al encargado contratado hasta su jubilación y cuando esto pasa, en lugar de contratar a alguien nuevo para cumplir la función, deciden cambiar el esquema, tercerizar el servicio de limpieza y mantenimiento y decidir entre los vecinos qué hacer con el departamento que éste usaba cómo vivienda", cuenta Nicolás Baccigalupo.
¿Cuál es el ahorro real en las expensas de no tener encargado?
El ahorro que puede hacer un consorcio tiende a variar en función del tamaño del edificio, la función del encargado, la cantidad de pluses, la cantidad de horas extra y los años de antigüedad.
"Por eso, si bien la carga salarial de los encargados hoy en día pesa entre un 25% y 30% del total de las expensas, el ahorro no es directamente proporcional ya que hay funciones que deben ser reemplazadas y servicios que pasan a ser tercerizados. A grandes rasgos, un consorcio puede llegar a ahorrar hasta la mitad de lo que gastaba previamente entre sueldos y cargas sociales. Es decir, que ese 30% pasa a ser un 15% -ahora destinado a gastos de empresas de limpieza y mantenimiento-", indicaron desde la plataforma.
La nueva tendencia
Contar con servicios de limpieza y mantenimiento temporales es "una tendencia que vemos en edificios nuevos porque se trata de proyectos que ya se desarrollan con esa idea. Para los inversores es importante que haya gastos mensuales bajos", señala Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios S.A. Pero además, porque en el código de edificación de la Ciudad de Buenos Aires ya "no es obligatorio construir una vivienda para el encargado, como sí lo era antes", comenta.
También lo implementan los edificios de pocas unidades que no justifican la contratación de un encargado fijo y si se trata de edificaciones antiguas, muchos eligen utilizar plataformas digitales que ayudan en la gestión diaria. El especialista en tecnología aplicada a la Propiedad Horizontal Martin Eliçagaray, señala que "la tendencia es migrar a la simplificación de las comunicaciones, a la transparencia y a evitar roces y desinteligencias a través de herramientas que nos permiten, por ejemplo, hacer un seguimiento de las cuestiones operativas y administrativas en un solo click".
La tendencia, dice, "es "sinergiar" con las administraciones porque hoy es posible mediante una intranet o app móvil canalizar la comunicación e información que compete a los copropietarios: desde dudas en la liquidación de expensas, control de gastos, cuestiones inherentes al reforzamiento de la seguridad, la reserva de espacios comunes, votaciones, etc".
Los PRO y los contra de no tener encargado
No tener encargado puede verse como una buena opción para los consorcios que tienen un presupuesto limitado aunque es importante tener en cuenta que aquéllos que no lo tienen tendrán que ser más organizados y proactivos en el manejo de las tareas de limpieza y mantenimiento.
"Si bien es una opción viable y en muchas ocasiones más económica, tiene que ser analizada en profundidad por sus implicancias generales. No es real que al contratar una empresa de limpieza el consorcio queda exento de trámites en AFIP porque si se contratan empresas para este tipo de tareas o de seguridad, el consorcio empieza a ser agente de retención y por ende debe pagar ese monto a AFIP. También, legalmente, se considera a las personas que van a trabajar al consorcio como empleados del contratante, sea la administración o el consorcio. Por eso, deben exigirse varios requisitos para no tener problemas como por ejemplo, constancia de pago de sueldos y cargas sociales, certificados de cobertura de ART, entre otros", explica Baccigalupo.
Otro aspecto a considerar es que, al no haber encargado, todas las cuestiones administrativas, de inspecciones y de visitas de proveedores corren por cuenta de alguno de los vecinos.
Eso implica que los vecinos se turnen para cumplir un rol activo dentro del consorcio de gestiones del día a día. Los consorcios tienen inspecciones por instalaciones contra incendios y matafuegos, rellenado de matafuegos, realización de mantenimiento e inspecciones por ascensores, revisiones de instalaciones de gas, etc y alguien debe estar para recibirlos", concluye.