Crece la demanda de alquileres de depósitos y naves industriales: precios y zonas donde conviene invertir

La auspiciosa etapa de demanda que experimentan los depósitos y las naves industriales destinados a alquiler se fundamenta con otras variables que ayudan a explicar esa plenitud, tal es el caso del fuerte aumento de la rentabilidad, la falta de reposición de nuevos m2 y un nivel de operaciones aceptable, incluso aún por debajo de los promedios históricos.

Otros factores son el incremento del 50% del precio de los alquileres, acompañado de una mayor dinámica en la compraventa de tierras aprovechando la baja del costo de construcción en dólares, conforme destaca un completo informe sobre las perspectivas del real estate corporativo elaborado por el equipo de research de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, con datos propios.

En los tres corredores principales del Área Metropolitana de Buenos Aires (zona norte, oeste y sur), pero asimismo en sus subzonas y caminos adyacentes, se concentra el mayor grado de demanda de compra con respecto a la cercanía y accesos a la Capital Federal. ¿A qué se debe? Parte a los procesos de reordenamiento urbano que intentan erradicar al transporte pesado y parte a la industria intensiva de las zonas urbanas con mayor densidad.

Y en el caso de que el punto de radicalización no llegase a ser un factor predeterminante para el uso de destino del inmueble, a la hora de comprar, "las naves terminadas son más consideradas que los terrenos para construcción de cero por los inversores", asevera Leandro Mercado, responsable de la División Industrias de Adrián Mercado.

Y a pesar del estado de conservación, que no es un punto menor para abaratar costos, "estos pueden optimizar tiempos en las gestiones municipales de permisos y obras que agilizan la puesta a punto del emprendimiento, lo cual es un dato importante para mejorar su rentabilidad", adiciona.

Depósitos y naves industriales terminadas: precios

Así las cosas, si se los compara versus 2022, los valores de venta resultan ser similares, con un leve de aumento que se sustenta en la reducción de la oferta, el incremento de la demanda y la ya mencionada falta de inyección de nuevos m2 en el mercado. Disgregado por zonas, con 841.450 m2 a la venta, en CABA la demanda es disímil y ofrece diversas oportunidades para los inmuebles con menos de 300 m2 hasta los más grandes, de 3.000 m2. Se emplazan depósitos nuevos tope de gama en Chacarita, Villa Ortuzar, Barracas y La Boca.

Entre tanto que el crecimiento en el norte, con 950.000 m2 en oferta, es traccionado por las pymes, con naves de 100 a 600 m2 (60%), entre 600 y 300% (30%) y un 10% para los que poseen 3.000 y 10.000 m2. Esta situación genera un desacople con la oferta actual y se traduce "en fuertes quitas por m2 que resultan directamente proporcionales a los m2 totales de las superficies ofrecidas", resalta el informe.

Hay una auspiciosa etapa de demanda que experimentan los depósitos y las naves industriales destinados a alquiler

El punto cardinal opuesto (con 1.124.585 m2 disponibles) presenta señales de una recuperación acompañada de la baja interanual en los precios del m2 para compra y alquiler. En el oeste (1.179.104 m2), por su parte, se dio un crecimiento en materia de emprendimientos industriales y logísticos, por lo que se adaptó a lo que "exigía" el mercado respecto de metrajes y superficies más accesibles.

En concreto, para naves terminadas en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s786 el m2 en las áreas de mayor demanda y de u$s460 el m2, en las de menor. Hacia el norte del AMBA, los precios oscilan entre u$s554 y u$s365 el m2; en tanto que en el oeste la media arroja entre u$s550 y u$s425, y en zona sur, entre u$s475 y 414 dólares.

Y entre los barrios más requeridos en CABA se alistan Barracas, Villa Ortuzar, Villa Crespo, Chacarita, La Boca, Parque Patricios, Paternal, Mataderos, Villa Pueyrredón; mientras que en zona norte aparecen San Martín, Vicente López, San Isidro, Tigre, San Fernando, Malvinas, Pilar y Escobar. En los otros extremos, La Matanza, Morón, Ituzaingó, Moreno, Tres de Febrero y Hurlingham, por el oeste, y Avellaneda y Ezeiza, hacia el sur.

El lado B lo muestran San Miguel, José C. Paz, Zárate y Campana (norte); Lomas de Zamora, Esteban Echeverría, Lanús, San Vicente, P. Perón, A. Brown, Quilmes, Berasategui y F. Varela (sur); y Merlo, General Rodríguez y Luján (oeste), que son los que cuentan con menor demanda.

Alquileres desde u$s5 el m2

En definitiva, quien pretenda rentar deberá desembolsar distintos montos conforme la distancia en que se ubiquen estas "instalaciones" en relación con la Ciudad de Buenos Aires. Con un aumento de más del 50% interanual del precio de alquiler en dólares que obligó a renegociaciones de contratos viejos, hasta los 30 kilómetros los precios oscilan los u$s6 el m2 en el cordón sur; u$s7, en zona oeste (que se viene recuperando por los rápidos y fluidos accesos a Buenos Aires y al centro del país), y u$s8, por el norte, el más costoso. Con ese mismo orden y criterio, a partir del km 30 hasta el 50, esos guarismos van disminuyendo a u$s5, u$s5,5 y u$s6, respectivamente. Y luego de ese trecho merma hasta los u$3,80, u$s4,20 y 5 dólares.

 Hacia el norte del AMBA, los precios oscilan entre u$s554 y u$s365 el m2

En cuanto a la rentabilidad, hay una cuestión de principios de interés en cuanto al inversor que busca este tipo de negocios, "donde la mínima es de un 6% anual en dólares, que en realidad es un promedio. Puede ser algo bajo como piso, teniendo una referencia de un 4% anual y un techo de entre un 8% y un 9%", detalla Leandro Mercado. Y concluye que resultan ser las superficies chicas las que ofrecen mayor ganancia final por la relación metro cuadrado-precio.