Precios de departamentos en el Microcentro, en caída libre: ¿desde cuánto se puede conseguir uno?

Desde el fin de la pandemia, el movimiento inmobiliario en el microcentro es materia de análisis por tratarse de una gran oportunidad para la ciudad, para la industria del real estate y principalmente para los inversores en propiedades. "Si la pregunta es, ¿se vende?, nosotros decimos: claro que sí", señala contundente Emiliano Guerra, de Century 21 Guerra Zanelli.

El microcentro es un barrio atípico por estar conformado en su mayoría por oficinas y contar con escasos edificios de viviendas. Por dicho motivo, "la reactivación en este barrio necesariamente va a ser más lenta", indica el bróker inmobiliario Sebastián Dbsie.

No obstante, considera una buena opción aprovechar los pocos inmuebles de viviendas para fines turísticos, "ya que un turista sí puede estar interesado en manejarse dentro de esta área, cerca de Puerto Madero, el Obelisco, las peatonales Lavalle y Florida, la Av. Corrientes y los teatros, etc". Dbsie, de hecho destaca que, "el destino turístico de las viviendas es el único nicho de mercado inmobiliario que aún puede sostener la demanda y el consecuente valor de los inmuebles en el microcentro".

Cambio de hábito

El emblemático microcentro de Buenos Aires fue siempre un área muy buscada por las empresas para desarrollar sus negocios en esa zona; sin embargo, esa modalidad "se modificó desde hace más de 18 meses y hoy se trata de una zona en la que se ve cierta desolación, incluso está obsoleta y relegada", explica Guerra.

De todas formas, el panorama esconde una oportunidad. "Hay un costado positivo que es que el microcentro pueda transformarse y que esos inmuebles que quedaron vacíos puedan convertirse en unidades de departamentos para ser alquiladas de manera temporal o convencional, lo cual ayudaría muchísimo a la falta de oferta que tenemos en la actualidad y para satisfacer las necesidades del turismo que siempre está activo".

Para el broker Dbsie, "en el microcentro el destino turístico de las viviendas es el único nicho de mercado inmobiliario que aún puede sostener la demanda y el consecuente valor de los inmuebles".

Expertos afirman que el momento para invertir es más que propicio

Los precios de las propiedades tocaron su piso

Los distintos referentes del rubro inmobiliario revelan que el escenario actual amerita realizar un cambio en los usos y convertir la zona de la ciudad de Buenos Aires en un lugar de mejora. También creen que es un gran momento para invertir "debido, en primer lugar, a la baja de precio que viene en caída libre desde el 2020 y han tocado ya su piso", afirman desde Century 21 Guerra Zanelli.

En relación a otros barrios turísticos de la ciudad, "el microcentro otorga la posibilidad de encontrar inmuebles en venta a precios más bajos que en Palermo, Recoleta o Puerto Madero", agrega Sebastián Dbsie. En la zona, un ambiente amoblado "puede comprarse en valores que oscilan entre u$s45.000 y u$s50.000.- pudiendo alcanzar una renta mensual de u$s500 aproximadamente".

Valores desde u$s1.000 el m2

Las propiedades usadas que pueden adquirirse en la zona, parten desde los u$s1.000 el m2 mientras que los emprendimientos nuevos tienen valores base de u$s2.500 el m2. La diferencia está marcada por la calidad y los amenities de los edificios, "los cuáles renuevan y modernizan la zona y han sido pensados para un público joven y universitario", señala Guerra.

Por otra parte al ser una zona turística elegida por excelencia, "los inversores podrían apostar por la renta de alquiler temporario, a través de las distintas plataformas destinadas a quienes nos visitan, consiguiendo una renta estimada del 8% anual en dólares, contra un contrato habitacional regido por la ley 27.551, que ronda entre el 2% y 3% anual, también calculada en dólares, pero que sirve para aquel inversor más conservador que busca otro tipo de estabilidad", finaliza.

Entre la expectativa y la cautela

Con un dólar relativamente alto en comparación con países vecinos, la ciudad de Buenos Aires sigue siendo un sitio atractivo para el turismo mundial y el microcentro es uno de los barrios en los que la mejora post pandemia más se percibe.

Sin embargo, Dbsie identifica algunos riesgos: "Los inmuebles en alquiler temporario se convirtieron rápidamente en un negocio de inversión fácil. Mucha gente estuvo comprando departamentos -o amoblando alguno que ya tenía- y los puso en alquiler". Por dicho motivo, "el mercado ya comenzó a saturarse un poco y la renta ya no es tan jugosa como al principio", explica.

Otro de los riesgos a los que se somete este segmento identificados por el bróker, es que su rentabilidad "depende exclusivamente de las variables macroeconómicas y del turismo. Si el valor del dólar se vuelve menos interesante para el turista o si el turismo merma, el microcentro quedará nuevamente vacío".

El proyecto del GCBA orientado a rehabilitar el microcentro como un barrio de viviendas es auspicioso y los distintos actores del rubro inmobiliario lo esperan optimistas. De todas formas, "creo que va a encontrar bastantes obstáculos porque muchos inmuebles no lograrán adaptarse tan fácilmente como vivienda ya que dichos edificios fueron pensados para usarse como oficina", indica Dbsie.

Aquéllos con baños en pasillo -y no dentro de la unidad funcional- o los edificios que cierran durante la noche o el fin de semana no están preparados a tales fines. "Para realizar esos cambios deberá hacerse un cambio de reglamento de copropiedad, lo que técnicamente suele ser difícil de realizar. Y en caso de hacerlo, habrá varios años de convivencia en un mismo edificio entre propietarios residenciales y oficinistas", indica.