¿Comprar un departamento usado o de pozo?: revelan la mejor opción para invertir
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Teniendo en cuenta la falta de crédito, la compra de unidades en pozo, que ofrece una forma de pago en cuotas -en pesos o en dólares- parece ser más tentadora que el pago en efectivo que impone la compra de propiedades usadas.
Sumado a esto, "las unidades de pozo hoy se adquieren a un menor valor que las viviendas terminadas o usadas porque permiten el financiamiento en cuotas, que suelen ajustarse por la "inflación de la construcción" y no por el valor del dólar", indica Matías Botello, director de Emprendimientos y Nuevos negocios de Soldati.
Para Ezequiel Wierzba, socio de Click Aparts, "hoy en día se buscan muchas unidades para alquiler temporario lo cual da renta en moneda dura de corto plazo. Otros inversores prefieren acceder a valores de salida lo cuales son más bajos y así hacerse de una utilidad mayor a la finalización del proyecto. En ambas opciones es clave el factor "tiempo", que a veces no es considerado del todo por los inversores y esto influye en la rentabilidad final del negocio".
Nuevos hábitos que impactan en las propiedades
Los cambios significativos en las preferencias de consumo, el trabajo híbrido y el home office no afectaron solamente al mercado de oficinas, sino que incorporaron nuevas necesidades y preferencias en los consumidores.
Por este motivo, "los inmuebles más cercanos a la fecha -no importa si se trata de nuevos o usados- son más aptos para satisfacer estas nuevas necesidades", detalla Nicolás Leiterfuter, Gerente de Marketing de BrodyFriedman.
Como consecuencia inmediata, los inmuebles que se adaptan naturalmente al nuevo orden de prioridades relacionados a la calidad de vida, son aquellos que tendrán un mejor valor de reventa. "También existe una alternativa para obtener alta rentabilidad en dólares a través de la explotación como renta temporaria, una cualidad que solamente pueden ofrecer inmuebles modernos que hayan sido concebidos con dicho fin, con un reglamento habilitante que lo permita", explica.
Propiedades: cómo elegir la mejor opción
Cuando los inversores consideran la compra de una propiedad, un factor importante a tener en cuenta es el potencial de apreciación del valor a lo largo del tiempo, "esto implica investigar las tendencias del mercado inmobiliario en la ubicación específica, el historial de crecimiento de los precios de la propiedad en esa área y los factores económicos y sociales que podrían influir en su valor futuro", explica Daniela del Yerro, Directora División Residencial de Baigun Operaciones Inmobiliarias.
Observar la renta y el retorno a través de "la demanda de alquiler en la zona, los precios de alquiler comparables y los costos asociados con la propiedad, como impuestos, mantenimiento y gastos de gestión son también cuestiones que gravitan en este tipo de operaciones".
Comparativa de precios: inmueble usado vs a estrenar
Si bien los valores diferenciales entre inmuebles usados y a estrenar responden a diferentes particularidades, en valores promedio "los inmuebles usados en CABA están en u$s2.050 por metro cuadrado, mientras que los inmuebles a estrenar están alrededor de u$s2.500", cuenta Matías Botello.
Según un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la diferencia promedio en el valor por metro cuadrado entre un departamento nuevo y uno usado es de alrededor de un 25%, "aunque en algunos barrios esta brecha puede ser más pronunciada como en el barrio de Puerto Madero, dónde el valor del metro cuadrado de un departamento nuevo puede ser hasta un 50% más alto que el valor de uno usado. En contraste, en algunos barrios como Villa Urquiza, la diferencia en el valor es más cercana al 10%", cuenta Gustavo De Simone CEO de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias.
El termómetro, dice, "es el costo de la construcción de un nuevo metro, medido en dólares. Cuando el costo de la construcción baja, el departamento nuevo desciende su precio y el impacto a la baja de un inmueble usado se ve reflejado en el transcurso de un mes. Cuando el costo de construcción aumenta, el departamento nuevo pasa a tener precio superior y el impacto a la suba de un inmueble usado se ve reflejado recién a los 6 meses", indica.
Para el bróker Brian Levi, "la gente evalúa el beneficio del departamento de pozo desde la mirada nominal, pero esa cuenta no está del todo bien hecha". Quiénes cuentan con todo el dinero "para comprar un departamento, comparando pozo contra un producto terminado, los porcentajes oscilan entre un 15 a 20%, en montos nominales, pero el beneficio financiero que da una compra de pozo, incluso contra un departamento terminado con una renta, es aún superior".
En la misma línea, Nicolás Leiterfuter, señala que "si el inversor está buscando renta debe mirar los barrios en los que compra, los cuáles hoy son idealmente Nuñez, Belgrano, Palermo, Colegiales, Recoleta, Chacarita y Puerto Madero, y que el edificio esté diseñado y concebido para ser explotado bajo el régimen de renta temporaria el cuál hoy ofrece una renta mínima estimada del 11% anual en dólares".
Si el alquiler temporal se ejecuta bajo el formato llave en mano,el propietario cuenta además, "con el servicio de gestión integral gracias al cual no debe ocuparse de ningún tema ya que el mismo abarca desde equipamiento de la unidad y su mantenimiento, conserjería, check in / check out y gestión de reservas".
Departamentos de pozo: ¿qué capital se necesita para ingresar?
Las ventas de pozo están organizadas con un aporte inicial y cuotas, siendo el ingreso promedio de entre un 20 y 50% del valor total de la unidad "aunque nosotros hoy estamos trabajando con algunos desarrolladores que aceptan un porcentaje del 10% para ingresar y el resto en cuotas, que pueden ser en dólares o en pesos con ajuste", indica Brian Levi bróker de Century 21.
El financiamiento de los desarrollos en pozo varía dependiendo del desarrollador, el proyecto y las condiciones de mercado. Sin embargo, en términos generales, "en el anticipo se paga un porcentaje del precio total de la propiedad para asegurar la compra de la unidad y luego se establece un plan de pago en cuotas a lo largo del período de construcción, que puede durar en promedio de 24 a 36 meses", explica Gustavo de Simone. Las cuotas son mensuales, fijas y en dólares o en pesos con variación de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción) o por ajuste de costo de construcción.
Para el caso de un monoambiente de 50 m2 en Barrio Norte "y cuyo valor de venta por metro cuadrado es de usd 2.000, por lo general se paga 30% al boleto y el saldo en 24 cuotas pagaderas en pesos ajustadas por CAC", ejemplifica Hernán Pisarenko, socio de Bridge Argentina.
Está claro que el negocio hoy se encuentra más en elegir una unidad en pozo que una ya terminada. "No solo porque se puede financiar el pago, sino porque los valores de venta bajaron más que los departamentos usados o a estrenar", afirma Matías Botello.
"Además, como el país atraviesa un período de baja de venta de inmuebles, existe más flexibilidad ya sea para negociar el precio o bien para adaptarse a las posibilidades de pago del inversor ajustando sus propuestas de financiación. Pero a su vez, quienes cuenten con liquidez, pueden acceder a descuentos significativos por pagos al contado, ya que estarían anticipando flujos. En épocas donde las ventas se encuentran contraídas el garantizar los flujos de la obra resulta atractivo para desarrolladores y constructores", concluye.