Propiedades: por qué cuesta encontrar un PH para comprar en CABA y cuánto está el m2
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Las propiedades horizontales son hoy un producto muy demandado que, sin embargo, no tiene correlato en su disponibilidad para comprar. La mayoría de los PH que están a la venta en CABA se ubica en las zonas periféricas de los barrios más poblados de la ciudad.
Las casi 500 propiedades horizontales publicadas en los distintos portales inmobiliarios están distribuidas entre Flores, Caballito, Villa Urquiza y en menor medida, en Palermo y Belgrano. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, cuenta que "los PH se han convertido en protagonistas porque representan una cuota pequeña del mercado y tienen una alta demanda, orientada, generalmente para vivienda permanente dado que la gente busca ambientes amplios, espacios descubiertos y sin expensas".
Ezequiel Wierzba, socio fundador de Click Aparts, opina también que los PH "se venden en el corto plazo porque la gente busca un tipo de vivienda sin gastos de expensas, que hoy en día representan un costo importante; además rescatan que la convivencia es de alguna manera limitada ya que no suele compartirse con muchos vecinos como sucede en los edificios. Se trata de una opción intermedia entre casa y departamento".
Proiedades no aptas para inversores
De acuerdo a un relevamiento elaborado por Tomasco Propiedades, sobre aproximadamente 132.000 inmuebles en venta publicadas en CABA, solo menos del 10% son PH. Para Claudia Scroca, socia de la firma, "si bien son una tipología algo solicitada, hoy en día ha bajado el furor de esta búsqueda porque muchos de ellos -aunque no es una regla general- no están en muy buenas condiciones".
Justamente por ese furor que supieron tener, "se revalorizaron y hoy los inversores ven que el precio no es tan acorde a la calidad del producto; se dan cuenta que hay buenas oportunidades en la compra de departamentos de 1 o 2 ambientes bien ubicados y aptos para la renta temporaria que no necesitan una inversión para su revalorización como sí sucede con los PH".
Los porcentajes en relación a la cantidad total de propiedades publicadas a la venta en CABA, también son de menos del 10% para Germán Gomez Picasso, de Reporte Inmobiliario. Y esto, dice, "se debe fundamentalmente a que son una tipología de otra época".
Para el especialista, la alta demanda tiene que ver con que "los PH son muy buscados por la gente por el hecho de que no pagan expensas". Sin embargo, advierte que "muchas veces se encuentran en mal estado o poseen deficiencias graves en su distribución".
El tipo de construcción de "un pasillo con casas hacia atrás fue pensado para formas de vida de otro momento; de hecho estaba permitido en el código de planeamiento y hoy ya no es así". Además, "presentan muchos de ellos, el problema de la privacidad ya que en la mayoría de los casos comparten accesos y patios internos. Pueden ser una buena alternativa pero hay que ser muy cuidadoso a la hora de elegir o buscar este tipo de inmuebles y no enceguecer por los bajos costos de las expensas".
El valor del m2 de estas propiedades oscila en u$s2.184
Un informe de Reporte Inmobiliario indica que, el metro cuadrado promedio de los PH de CABA, oscila entre los u$s2.184, con "un rango amplio que va desde los u$s892 hasta los u$s2.700", indica Picasso.
En los barrios de Almagro o Villa Crespo -los dos de influencia de su inmobiliaria- cuenta Diego Migliorisi, que "los PH son la tipología más demandada, más cara y el segmento menos afectado por la crisis".
Por eso, "hay menos oferta y menos propiedades disponibles". Patios, terrazas y el hecho de no pagar expensas, son un valor agregado. Tal es así que "la diferencia en el valor de compra final suele llegar a ser entre un 5 y un 20% más caro que un departamento de iguales dimensiones y en la misma zona".
Los valores de los PH dependen de varios factores, "pero principalmente depende del estado en el que se encuentran ya que en su mayoría son construcciones de muchos años. La ubicación también es un factor que interviene en el valor, hay barrios más solicitados que otros", explica Ezequiel Wierzba. Su portal, Click Apart, cuenta al día de hoy con 15 PH publicados. Los PH que están en peor estado, "a grandes rasgos, arrancan sus valores a partir de los u$s1.700 llegando a u$s2.000 o u$s2.200 aquellos que en mejores condiciones se encuentran o que tuvieron reformas previas".
Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias tiene actualmente 40 PH a la venta. Cintia Azpiazu, Manager de la firma, explica que, "si bien el estado de la propiedad y su calidad constructiva, influyen en el valor del m2 y su precio a la hora de ser publicados, es posible hacer un promedio de cada barrio".
En ese sentido, indicó que "el monto del m2 es, en San Cristóbal y Balvanera, u$s1.400; en Flores y Parque Chacabuco, u$s1.500; en Almagro y Parque Chas, u$s1.600; en Caballito u$s1.800; en Saavedra y Villa Urquiza, u$s1.900; y finalmente en Nuñez y Palermo, 2.000 dólares".
Azpiazu señala, además, que "aquellos que están para refaccionar cuentan con valores del m2 bajo, teniendo en cuenta dichas reformas a futuro. Son buscados por inversionistas pero también por familias que apuestan al crecimiento, comprando unidades con uno o dos dormitorios cuyos espacios aéreo propios les permiten adicionar ambientes cubiertos".