Conseguir departamento en la Ciudad es casi misión imposible: ¿los alquileres van hacia una "oferta cero"?

En medio de un contexto macroeconómico que lejos se halla de desacelerar su proceso inflacionario, a quien alquiló un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires el mes pasado le costó un 13% más si se lo coteja con enero de 2023, según datos recientes del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz. Y, aunque en promedio, los alquileres aumentaron un 8,6% en febrero último, los nuevos contratos ya registran una suba del 16% apenas en los primeros dos meses del año, por encima de la inflación, de acuerdo con un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop.

En concreto, los precios medios de los departamentos ofertados en CABA son de $88.110 mensuales para los de un solo ambiente; $107.835, los de dos y $144.639, los de tres (70 m2); pese a que, claro, estos oscilan en función de otras características propias del inmueble, como si cuenta con cochera, su antigüedad e infraestructura, su cercanía a medios de transporte, entre otras variables.

Disgregado por zonas, es Palermo el barrio que se posiciona en CABA como el más caro para alquilar un departamento, con un precio promedio de $135.122 por mes, seguido de Chacarita ($128.012) y Núñez ($122.974). Por detrás van Santa Rita ($106.518), Caballito ($104.450) y Villa Devoto ($99.345); mientras que Liniers ($80.429), Floresta ($83.458) y Parque Patricios ($84.695) se alistan entre los más económicos.

Como consecuencia de semejante cuadro, la oferta de departamentos para rentar resulta ser cada vez más diminuta. Según el buscador del portal Zonaprop, el que concentra el mayor número de unidades, se contabilizan menos de 5.000 departamentos en alquiler en la Capital. Por ese camino, "vamos hacia una oferta cero", asegura Germán Gomez Picasso, fundador y socio de Reporte Inmobiliario. Y refuerza este concepto con tintes que parecerán "apocalípticos" para el inquilino: es posible que durante el transcurso del año "ya no se encuentren inmuebles en alquiler" en la Ciudad.

No es casualidad que, cada vez más, se consolide la tendencia de buscar casas para mudarse al Gran Buenos Aires. De hecho, tal situación ya se había potenciado en su momento ante la necesidad imperiosa del trabajo remoto y la modalidad home office que trajo aparejados la pandemia, a partir de la cual se dio un éxodo de la población porteña hacia otras zonas del GBA.

El destino de alquiler de los departamentos en la Ciudad 

Un inmueble que hoy mismo se pone en alquiler en CABA, se renta automáticamente; incluso, antes de dárselo a alguna inmobiliaria. La operación casi que se efectiviza en una conversación entre familiares o amigos, aseguran los especialistas consultados.

 Palermo es el barrio más caro de CABA para alquilar un departamento

Así, cuando alguien anuncia, incluso informalmente, que se le desocupó un departamento que tenía en alquiler, enseguida hay otro que se lo reserva de palabra, para uso personal o para un conocido, asegura Gomez Picasso. ¿Y la oferta en los portales? En general, "se trata de propiedades que no están en buen estado o son difíciles de colocar".

Y teniendo en cuenta que en los últimos doce meses el precio de oferta de un monoambiente en la Capital aumentó un 122,9%, un 112,5% un dos ambientes y un 102,3%, el de tres, el mercado continúa inclinándose hacia una informalidad sustancial.

Por ejemplo, para sortear la actual Ley de Alquileres, existen propietarios que directamente le ‘prestan’ el departamento a un amigo o a un conocido para que pague los gastos; aunque le deje una renta más chica, por otro lado evita contratos de por medio.

Con el mismo fin, otros "terminan encuadrándolo legalmente como alquileres temporarios y lo van renovando cada tres meses o por períodos cortos", cuenta Damián Tabakman, presidente de la presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), lo que se convierte en "una especie de informalidad".

A partir de la derogación de la Ley de Alquileres sancionada por el Senado, muchos propietarios comenzaron a sacar sus inmuebles del mercado tradicional y los canalizon mediante este tipo de renta. En consonancia, no son pocos "los desarrolladores inmobiliarios ahora encaran proyectos que no apuntan al inversor clásico, sino a quien busca ingresar en este último negocio", señala el presidente de la Cámara.

Destaca sobre todo en momentos como este, cuando la Argentina en términos de dólares está muy barata y "se da una invasión de jóvenes del exterior que llegan para estudiar en nuestras universidades o extranjeros que usan nuestro sistema de salud y, obviamente, ‘consumen’ alquileres", suma Gómez Picasso.

Un inmueble que hoy mismo se pone en alquiler en CABA, se renta automáticamente

¿Se puede evitar el stock cero de alquileres?

Ahora bien, ¿qué debería suceder para que aumente la cantidad de inmuebles en alquiler en medio de este contexto? Sin dudas, "tendría que modificarse la Ley de Alquileres en, como mínimo, dos puntos centrales", considera Tabakman. Claro que es posible "encontrar un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero hoy rentar un departamento para vivir es dificilísimo, porque la oferta se restringió mucho".

Para tal fin, el especialista cree que habría que "promover el incremento de la oferta y no tanto limitar o acotar el monto de los alquileres. Por eso mismo, el blanqueo para departamentos usados tiene un capítulo especial para aquellos que compren propiedades para alquilar". Y si bien considera que se trata de un incentivo interesante que el Gobierno planteó, le parece que tiene sabor a poco: "Francamente, con eso no vamos a resolver nada".