Cuánto cuesta el precio del metro cuadrado de construcción: materiales y mano de obra en 2022
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Tener la casa propia es el anhelo de muchos argentinos, quienes en los últimos tiempos están eligiendo hacer su propia vivienda en lugares más tranquilos, arrancando por la compra de algún lote y planificando una obra, para lo cual necesitan saber los precios de materiales y del metro cuadrado de construcción final.
De esta manera, antes de comenzar el proyecto y de hacer los cálculos, es importante conocer que el precio del metro cuadrado de construcción va a variar dependiendo de varios factores.
Por ejemplo, la ubicación de la propiedad, ya que en cada ciudad hay diferentes precios, al igual que sucede con el tipo de terreno (por ejemplo que tenga desniveles), las dimensiones y la calidad de la casa que se vaya a desarrollar.
También los precios de materiales de construcción pueden ir cambiando a medida que el proyecto avanza, por eso, hay formas de "ahorrar" en estos costos, por ejemplo haciendo acopio comprándolos de manera anticipada, entre otras cosas.
Por último, con el proyecto en mano, es hora de comenzar la obra y de calcular definitivamente el precio del metro cuadrado de construcción para terminar la casa.
Cálculos de construcción
El precio del metro cuadrado de construcción es un número que se puede calcular al arranque del proyecto, el cual se obtiene promediando dos aspectos importantes del presupuesto para construir una casa.
- Precio de materiales
- Mano de obra
Por un lado, lo que se deberá tener en cuenta son los precios de materiales de construcción a utilizar en toda la obra: desde los cimientos hasta la pintura. Es importante que el arquitecto, constructora, o quien lleve el proyecto adelante, pueda hacer un cálculo de esos gastos con anticipación.
Por el otro, hay que tener en cuenta los costos de la mano de obra de la casa completa, desde la parte de albañilería hasta los pintores. En este caso, hay que tener en cuenta que no es lo mismo el costo por metro cuadrado de un dormitorio que el de un baño, por eso los costos deben ser bien sacados.
En el caso del dormitorio, lo más caro serán los materiales para levantar las paredes, pero en un baño o cocina, los temas como las instalaciones de agua y gas ya encarecen notablemente los precios de materiales de construcción y del metro cuadrado.
Precio del metro cuadrado de construcción
Con todas estas excepciones y características a tener en cuenta para hacer los cálculos, es hora de conocer cuál es el precio del metro cuadrado de construcción en Argentina, costo que, en 2022, asciende a un promedio de $63.000 para una vivienda normal, según las estimaciones de los especialistas en la materia.
Ahora bien, según las revistas especializadas y organismos oficiales, el precio del metro cuadrado de construcción en Argentina varía según 3 tipos de viviendas diferentes que también se deberán tener en cuenta. Estos casos son:
- Los precios en vivienda Individual en Dúplex: 72.358 pesos argentinos por metro cuadrado
- Los precios en vivienda Individual en Planta Baja: 74.162 pesos argentinos por metro cuadrado
- Los precios en vivienda Colectiva en Torre: 65.423 pesos argentinos por metro cuadrado
Viviendas Premium
Los precios de materiales de construcción y del metro cuadrado final cuando se trata de una casa en un country o una vivienda con más lujos tiene otro costo, y según Reporte Inmobiliario, se duplicó en un año, mientras que la inestabilidad cambiaria y el aumento del blue sigue siendo un buen negocio para los ahorristas en divisa extranjera.
La disparada del dólar en el último año generó dos escenarios muy diferentes respecto al precio del metro cuadrado en los countries y los de materiales de construcción.
Hace un año atrás el valor en dólares llegaba a un piso histórico cercano a los u$s800 por metro cuadrado, el valor en el mes de octubre llegó a u$s1238.48 y así siguió en los últimos ocho meses.
Sin embargo, el escenario del metro cuadrado es completamente distinto para quienes tienen pesos, lo mismo que pasa con los precios de materiales de construcción.
En un año el costo casi se duplicó. Mientras que en octubre del año pasado el metro cuadrado registraba un valor de $145.482,57 el mismo mes en 2021 subió a $249.115,2. En otras palabras, para construir 4 m² se necesita $1 millón promedio.
Por otra parte, las constantes devaluaciones han servido para compensar los fuertes incrementos en pesos que se vienen observando en el último año. "Según la CAC los materiales aumentaron un 80% en los últimos 12 meses en pesos.
En esta línea, construir una vivienda con muy buen nivel de terminaciones, hacer los cálculos sobre los precios de materiales y del metro cuadrado de construcción, con una superficie de 305 metros cuadrados, alcanza un costo que se acerca a los $79 millones, lo que se traduce a un total de u$s370.000 medidos por la cotización del tipo de cambio blue.
Cabe señalar que los importes corresponden a un "modelo de vivienda unifamiliar de calidad muy buena implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense. Construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%). Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular".
Índice del costo de la construcción
Para hacer los cálculos de precios de materiales y del metro cuadrado es importante conocer cómo se actualiza cada mes el índice de la construcción, especialmente en los últimos tiempos, con una inflación por las nubes.
En este sentido, de acuerdo al informe que se elabora en el Gran Buenos Aires sobre el índice del costo de la Construcción, entre enero de 2021 y enero de este año, se produjo una variación interanual de 49% en cuanto a la suba de precios, y de 3,2% frente a diciembre, lo que repercute en el precio del metro cuadrado.
Las subas de un mes a otro fueron parecidas tano en materiales como mano de obra y gastos generales, con un promedio de 3 por ciento.
Por rubro, entre los que más aumentaron en enero se encuentran pinturas, con un 6,6%; arena, piedra y tosca, con un 5,7%; y vidrios con otro 5 por ciento. Luego, en cuanto a los precios de materiales de construcción, los productos aislantes, aberturas y pisos de alfombras, se incrementaron un 1,5% promedio.
Precios de materiales de construcción por ítems de obra
Otro de los cálculos que se debe realizar a la hora de medir el precio del metro cuadrado de la construcción son los diferentes ítems de obra.
En este sentido, los cálculos más importante para tener en cuenta son el movimiento de tierra, que aumentó 1% en un mes; estructuras, con una suba de 3,4%; Albañilería y yesería, con un 3, 5 por ciento. A esto se debe sumar el cálculo de la instalación de gas, eléctrica, ascensores, vidrios, pinturas, carpintería de madera.
El capítulo "Mano de obra" incorpora los nuevos valores establecidos por el acuerdo salarial de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), aplicable a las categorías laborales previstas en el Convenio Colectivo de Trabajo 76/75 desde enero de 2022.
Asimismo, el aumento en las categorías laborales impacta en el capítulo "Gastos generales", debido a que este capítulo contiene el ítem "Sereno", que se encuentra enmarcado dentro de la resolución mencionada.
Precios obra finalizada
En el caso de buscar unidades finalizadas, hay varias opciones para elegir y comparar. Por ejemplo un departamento de dos ambientes y 50 m2 en GBA Norte, tiene un valor de 112.389 dólares y uno de tres ambientes y 70 m2, 170.281 dólares.
Los municipios de la zona que contienen los valores más elevados de venta son Vicente López (2.900 dólares/m2), San Isidro (2.708 dólares/m2) y Tigre (2.442 dólares/m2). Los más económicos son José C. Paz (1.219 dólares/m2), Malvinas Argentinas (1.475 dólares/m2) y San Miguel (1.600 dólares/m2).
En el caso de los alquileres, un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $48.680 por ms. Por otra parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $67.030 por mes.
La relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,16% anual. Es decir, se necesitan 31,7 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 22% por debajo de lo requerido un año atrás.
Salarios vs viviendas
Mientras los precios de materiales aumentan e impacta en el metro cuadrado de construcción, según un estudio mundial, los argentinos necesitan 20 años de ingresos salariales para comprar una propiedad.
Los argentinos necesitan 20 años de ingresos para poder adquirir una propiedad en Buenos Aires, reveló un informe del Banco USB comparando los precios de las viviendas con los ingresos en 25 ciudades. Según el informe, Buenos Aires se encuentra por encima del ranking de las ciudades más caras junto a Hong Kong.
Como todos los años el Banco Suizo UBS elaboró el Real Global de UBS Estate Bubble Index que mide el riesgo de una burbuja inmobiliaria en base a ciertos patrones analizando signos típicos que la delatarían, entre ellos la disociación de los precios de las viviendas con los ingresos, las rentas por alquiler y ciertos desequilibrios en la economía real como una excesiva liquidez o baja de tasas que alientan la toma de deuda y créditos hipotecarios.
Pero más allá de ese ranking específico que se refiere a 25 ciudades, los datos comparativos permiten reconocer cual es la situación puntual del mercado de la vivienda de la capital de la Argentina con relación a la vigente actualmente en algunas de las principales ciudades del mundo.
Precio de la vivienda en relación al ingreso
Para medir la relación existente entre ingresos y los valores de las viviendas UBS analiza la cantidad de años que un trabajador del sector servicios debe destinar para comprar un departamento de 60 m2 cerca del centro de la ciudad.
Al igual que el año pasado, Hong Kong resultó la ciudad donde el esfuerzo salarial es el mayor, manteniéndose con 20 años como los necesarios para la compra de ese tipo de unidad de vivienda.
Mientras tanto, en el polo opuesto donde la relación de los ingresos resulta más favorable con relación a los precios de las viviendas, se ubica Miami, donde con 4 años íntegros de salario se puede comprar una unidad tipo de 60 m2.
Para el caso de la Ciudad de Buenos Aires, tomando los u$s1.950 del último precio por m2 promedio efectivamente pagado para unidades de 3 ambientes el valor de una unidad de 60 m2, alcanzaría los 117.000 dólares.
Cruzando este dato con la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado que para el mes de agosto pasado surge que el esfuerzo salarial se ubicaría en los 20 años de ingresos.
Buenos Aires, compartiría así, el primer puesto del ranking de UBS junto con Hong Kong, como las ciudades donde más caras resultas las viviendas con relación al salario de los habitantes.