¿Cuánto cuesta hoy construir una vivienda familiar compatible con el plan Procrear?
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El costo para construir una vivienda mínima de 51 metros cuadrados con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por el programa oficial Procrear para la zona de Buenos Aires y centro llegó a casi los $5,2 millones en octubre de 2021.
En tanto, construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2, adicionando al módulo inicial dos ampliaciones previstas, tiene actualmente un costo -sin incluir el valor del terreno- superior a los $7,4 millones, aunque si se toma como referencia el dólar blue de principios del mes ($186), el costo rondaría los u$s37.849. Esto implica unos u$s485 por m2.
Así lo indica un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, que detalla que el módulo inicial y las ampliaciones sobre las que se efectúo el cálculo corresponde a uno de los esquemas para viviendas publicados por el Banco Hipotecario dentro del anterior plan de financiamiento para autoconstrucción Procrear.
Detalles de las viviendas
El informe considera un módulo inicial mínimo de 51 metros cuadrados, compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio. A esto se suma la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio, un baño adicional, y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda consistente en un tercer dormitorio, bajo el supuesto de una localización suburbana del GBA, provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.
El sistema constructivo propuesto para la vivienda responde al de construcción tradicional, con fundaciones compuestas por vigas de encadenado y pilotines de hormigón armado, paredes portantes de ladrillo común y variante de cubierta de tejas o chapa. Se consideraron carpinterías standard con marco de chapa doblada y hojas del tipo placa para puertas interiores y de chapa reforzada para su acceso. Ventanas de hojas corredizas de aluminio con rejas exteriores incorporadas, sin cortinas de enrollar.
Atendiendo a su mantenimiento futuro, se consideraron solados cerámicos para toda la vivienda y revestimientos del mismo material en cocina sobre mesada y en la totalidad de los paramentos interiores del baño.
Asimismo, se consideró la limpieza y nivelación mínima del terreno, la ejecución de senderos de acceso, veredas perimetrales al módulo inicial a construir y cerramiento del frente del lote mediante reja de herrería. No fue contemplada la ejecución de cerramientos laterales y del contrafrente del terreno.
Los costos de mano de obra de las instalaciones contemplan además del servicio por la realización de los trabajos, las gestiones y firmas habilitadas para la provisión de medidores y aprobación de las instalaciones por los organismos pertinentes. (Instalación sanitaria, electricidad y gas).
¿A cuánto se vende un 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires?
Con 2000 escrituras mensuales y más de 160.000 propiedades publicadas el mercado inmobiliario tiene una sola certeza: hay sobreoferta y los precios ya empezaron a bajar. El contexto es ideal para que los que tienen el dinero en mano salgan a la caza de oportunidades y busquen más metros de lo que habían planeado originalmente.
El freno en la actividad que generaron la pandemia y la crisis económica ya hizo bajar los precios entre un 15 y un 20% con respecto al año pasado. Y alrededor del 70% de los dueños ya aceptó retasar sus inmuebles para tratar de concretar la operación luego de muchos meses sin ofertas de compra.
"Hoy los departamentos de dos ambientes usados se consiguen a partir de u$s 75.000, precio de cierre. Una unidad nueva de las mismas características empieza en u$s 100.000, cuando el año pasado estaba u$s 120.000", explica Gabriel Brodsky, CEO de la inmobiliaria Predial.
El empresario destaca que lo que más se ve hoy es un comprador que adquiere la propiedad para usarla como vivienda. Casi no quedan inversores que buscan el ladrillo como resguardo del valor o para tener renta. En su opinión, la ley de alquileres dinamitó este mercado.
Con el dinero en la mano y si el inmueble está bien tasado se puede hacer una contraoferta por hasta el 10% menos del valor publicado, en el caso de los departamentos usados. Los dueños, en general, no tienen apuro por venderlos y prefieren esperar antes que aceptar una propuesta agresiva.
"Con los precios actuales hay muy buenas oportunidades de compra en pozo en zonas como Núñez, Palermo y Belgrano. El metro cuadrado está entre u$s 1900 y u$s 2300, muy por debajo de lo que se veía hace un año", aporta Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Así, para una unidad de 50 metros cuadrados habrá que desembolsar u$s 100.000. Los proyectos se venden en 24 o 36 cuotas -a veces sin anticipo- y en pesos. Y algunos desarrolladores no están pidiendo anticipo.
"Si compro en u$s 2000 el metro y el mercado vuelve a los valores normales, en dos años podría vender a u$s 2500 el metro. Estamos hablando de un retorno del 25% en dólares en un plazo relativamente corto", cierra Di Maggio.
Sobrestock histórico
Entre los comercializadores coinciden que, sólo en septiembre, el tenor de los aumentos por actualización merodeó el 50 por ciento versus igual mes pero de 2020.
Las turbulencias derivadas de las PASO y la interna oficial también se hicieron sentir en términos de parálisis en la transferencia de inmuebles. Desde CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, indicaron a iProfesional que en las últimas semanas se disparó el caudal de departamentos que se ofrecen en venta.
Afirman que el "sobrestock" actual rompe con todas las marcas históricas y, al mismo tiempo, sigue derrumbando el precio de los usados en distintos barrios de la Ciudad.
Según la entidad, el número de inmuebles en situación de venta totaliza 150.000 departamentos. Y esa cifra ganó velocidad sobre todo en el último trimestre por efecto de la constante caída que exhibe la rentabilidad que ofrecen los alquileres.
"Es la cartera de departamentos más voluminosa de la historia. Nunca antes habíamos tenido esta situación en Buenos Aires. La incertidumbre para los propietarios es tal que no se quieren arriesgar con los alquileres. Pero, al mismo tiempo, no hay salida de los inmuebles que se ofrecen a la venta porque en este contexto de incertidumbre quienes tienen dólares prefieren esperar", dijo a este medio Marta Liotto, vicepresidenta de la entidad.
"El incremento en la oferta de unidades en venta tiene, como efecto inverso, una reducción de la cantidad de departamentos que están para alquilar. En ese sentido, tenemos una oferta que se achicó 40 por ciento en la pandemia. Hoy es prácticamente imposible conseguir un tres ambientes, una casa o un PH. Los únicos inmuebles que se pueden alquilar con facilidad son los monoambientes, pero una familia no puede mudarse a espacios tan reducidos", añadió.
La directiva sostuvo que, por efecto de esta escasez de inmuebles, se están generando fenómenos como "la vuelta de los hijos que alquilaban a la vivienda de los padres", y mudanzas entre familiares "porque los departamentos en los que concluyen los contratos ahora se ponen a la venta".
"La renta anual para los propietarios está en el orden del 1,5 por ciento mensual. Si no hay cambios en la ley de alquileres, ese porcentaje seguirá siendo ínfimo. Y el sobrestock que vemos hoy seguirá subiendo y complicando los precios", aseguró Liotto.
El caudal de inmuebles disponibles viene alentando una caída en el precio del usado que sólo en el último año merodea un promedio del 25 por ciento en Capital Federal. La directiva aclaró, igualmente, que hay zonas de la geografía porteña donde el porcentaje es superior y espacios donde ocurre lo contrario.
"En la zona Sur de la Ciudad es posible ubicar una baja de precios más alta, del orden del 30 por ciento. Ya en el Norte los tratos se pelean más y la reducción que se percibe se ubica en torno al 15 por ciento. Por supuesto que quien tiene el dólar en mano manda, por lo que ahí es donde entran en juego las contraofertas, que siguen ganando intensidad", dijo.
Trimestres consecutivos de caída
Un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional señala que la baja de precios acumula 10 trimestres consecutivos.
"Los valores promedio de oferta para departamentos usados cayeron ya un 31,55 por ciento medidos en dólares desde el pico de febrero de 2019", afirma la consultora.
"Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron otra retracción para el promedio de la ciudad del 5,2 por ciento en el último trimestre. Acusan una baja del 18,3 por ciento en la comparación interanual entre inicios de agosto del 2021 contra el mismo mes del año pasado", añade.
Reporte Inmobiliario señala que el precio del metro cuadrado estándar, sin amenities, se ubica en torno a los 1.643 dólares. "El promedio del trimestre anterior fue de 1.732,2, mientras que, un año atrás, alcanzó los 2.011,4 dólares", indica el trabajo.
Para luego afirmar: "Cabe destacar que la caída alcanza el 31,55 por ciento si se compara el valor actual con los 2.400 dólares el metro cuadrado correspondientes a febrero de 2019". Siempre según la consultora, el precio actual perforó "los valores que se observaron durante el primer cepo del gobierno de Cristina Fernández".