Canje inmobiliario, la nueva y atractiva opción para quienes quieren escapar de la desvalorización de sus inmuebles

Quizá Palermo sea la zona por excelencia, la mayor exponente de una modalidad de transacciones que denota la existencia de una crisis. Es por eso que a muchos no sorprendió el crecimiento del canje en el sector inmobiliario, como una manera de sostener el movimiento de esta industria.

¿Por qué Palermo es un caso a analizar? Completamente identificada como una zona comercial y gastronómica, la pandemia puso un freno al desarrollo del barrio. Luego de la primera parte del distanciamiento social se vieron numerosos locales vacíos, sinónimos de restaurantes quebrados. También se vieron locales con sus persianas bajas, que se mudaron (muchos a Villa Crespo, que está creciendo comercialmente) por no poder afrontar los alquileres.

Esto hizo que los carteles de "en venta" se apoderarán de las fachadas ante la falta de personas dispuestas a abrir un nuevo negocio con tantas restricciones vigentes, sobre todo los que se vieron desalentados con la llegada de la segunda ola.

En ese contexto, el canje de terrenos por departamentos a construir se convirtió en una atractiva opción para aquellos que tenían una propiedad que hacía meses no podían vender o que la alquilaban y el ingreso no les resulta un buen negocio porque la morosidad era demasiada alta.

Actualmente, con el valor del dólar que cambia día tras día y con la baja del 20% en los valores de los inmuebles, cada vez son más los dueños que aceptan negociar con los desarrolladores para convertir sus lotes en edificios y recibir unidades como parte de pago.

La multiplicación de locales cerrados facilitó la expansión del canje como modo de salir a la crisis.

Cómo es el negocio

El volumen del canje va a depender de la negociación entre ambas partes: hay algunos que devuelven los metros cuadrados viejos en nuevos, otros ofrecen entre el 20 y el 30% de los departamentos construidos (ejemplo: de un edificio de 10 pisos ofrecen entre 2 y 3) y algunos hacen un mix entre un adelanto en dólares y el resto en ladrillos.

De acuerdo a un relevamiento realizado por la inmobiliaria H-54, Palermo se convirtió en el barrio donde más operaciones de este tipo se concretaron en lo que va de 2021 y la mayoría de los propietarios accedió a un canje total.

"Cuando hablamos de canje total es porque el dueño accedió a vender su terreno a cambio de m2 construidos sin recibir dinero en efectivo. Por lo general este sucede cuando las superficies no soy muy grandes y oscilan entre los 1.000 y los 2.000 metros de venta", precisó Solange Esseiva, dueña de H-54.

¿En qué otras zonas ya hicieron operaciones de canje? Belgrano, Recoleta, Núñez, Caballito, Villa Crespo, Villa del Parque y Barracas completan el listado de barrios porteños donde también se observa un notable interés por parte de los propietarios y las empresas constructoras.

Donde había restaurantes hoy están desarrollando edificios.

"Este tipo de negocio apunta a aquellos que buscan una nueva modalidad de inversión y que entienden que a futuro se beneficiarán con el valor del m2 en dólares a estrenar", indicó Esseiva, cuya gestión apunta a que esos dueños puedan sacar mejor provecho de su propiedad teniendo en cuenta el volumen edificable.

Los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas, no es que solo buscan baldíos. Casas, fábricas o PH también se pueden transformar en edificios. "Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanta superficie por el teletrabajo y las grandes vidrieras se trasladaron a las pantallas. Por eso muchos negocios prefieren abandonar las avenidas, donde el valor del alquiler es más alto, buscando una ubicación que les deje mejor rendimiento", explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.

"Las posibilidades de negocios son amplias y el propietario podría llegar a recibir hasta la mitad en dólares si el lote está ubicado en una zona premium, como la Avenida del Libertador, y el resto en departamentos en ese mismo edificio a construir o unidades ya terminadas por el mismo desarrollador en otro emprendimiento", precisó Esseiva.

A su vez, como la construcción de un edificio puede demandar entre 2 y 3 años, existen cláusulas de compensaciones para mitigar la pérdida de ingresos del propietario durante ese tiempo.