Propietarios aseguran que pierden dos meses de alquiler por actualización anual

Con la vigente Ley de Alquileres, el precio del alquiler sólo puede tener una única actualización anual transcurridos los doce meses de contrato. Sólo a partir del mes 13 en el caso de tratarse del año inaugural del contrato, puede haber un aumento el cual está determinado por un índice (ICL) elaborado y publicado por el Banco Central. En un reciente informe del sector, los propietarios denuncian la pérdida de rentabilidad producto de la inflación.

Si bien dicho índice permite actualizar el valor del alquiler inicial a partir de un efecto combinado de Inflación y evolución de los salarios, quedando ya por debajo en el último año con relación a la inflación anual experimentada, el efecto más perjudicial para el locador y más beneficioso por contrapartida para el locatario es la restricción a una única actualización anual.

Puntos relevantes

"Mes a mes con tasas de inflación que llegaron a superar el 3 % y en algunos casos holgadamente, el ingreso real que percibe el propietario del inmueble se licua par y paso con el aumento progresivo y acelerado de los precios de productos y servicios. Al percibir desde el mes inicial hasta el duodécimo mes el mismo monto de alquiler, la pérdida económica acumulada durante sólo esos doce primeros meses resulta algo superior a dos meses del valor inicialmente pactado", expresó un informe de Reporte Inmobiliario.

Al mismo tiempo, aseguran que esa pérdida producto de la erosión de la inflación sobre el poder de compra del alquiler recibido por el locatario, debe adicionarse que en al mes 13, el alquiler inicial del segundo año de contrato, (para un contrato iniciado en Julio 2020) pudo actualizarse según ICL un 41 %. Así, tomando la diferencia del índice (ICL) entre el 1° de julio de 2020 y el mismo día del año 2021, frente a una inflación medida para el mismo período del INDEC del 48,3 (JUN2021/JUN2020) se arrancó el segundo año de contrato con un ingreso de alquiler real inferior en 7 puntos porcentuales al originalmente pactado un año atrás.

"Resulta evidente que los salarios e ingresos de la población en general tampoco se actualizan en forma mensual como para ir acompañando la pérdida de poder adquisitivo, pero también está claro que a partir de la imposibilidad de pactar alquileres progresivos y/o actualizables con una periodicidad menor al año, la pérdida está siendo soportada únicamente por una de las partes, en este caso el propietario, y ello a la larga redunda en una búsqueda por su parte de un precio inicial mayor de cobertura o en el retiro de la oferta como lo están evidenciando las cifras del mercado", afirman desde el sector.

Piden cambios a la ley

El mercado inmobiliario atraviesa una de las crisis más agudas de los últimos años. En este escenario, cualquier señal genera esperanza. Los resultados de las elecciones Primarías Abiertas, Simultáneas y Obligatorias (PASO), son un claro ejemplo de ello. Para los inmobiliarios hoy "estamos más cerca de derogar la Ley de Alquileres" y "el fin del cepo es posible".

"Hoy hay otro ánimo. La gente que se acercó durante las primeras horas del día se la ve con otro ánimo, sin dudas es esperanzador", comenzó explicando Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y dueña de la inmobiliaria homónima.

Para la directiva y empresaria hay dos escenarios posibles: el que plantea la oposición, ganadora de las elecciones del domingo, y el del oficialismo. "La oposición, que es la que salió victoriosa levantó la bandera de la derogación de la Ley de Alquileres, que para nosotros es algo importantísimo", indicó Marta Liotto.

"Otro de los factores en los que hicieron hincapié durante la campaña es la reactivación de la economía. Sin dudas un factor clave para nuestra actividad", agregó.

Según el último informe elaborado por el Colegio de Escribanos porteños en julio se firmaron 2.457 escrituras en la Capital Federal, un 0,7% más que en junio, cuando se hicieron 2.439.

En los actos totales, los siete meses del año llevan una recuperación del 113,8%: se concretaron 14.700 operaciones contra 6874 que se realizaron hasta julio de 2020. Y si bien el número parece alentador, todavía se está lejos de los promedios históricos.

"También el mensaje presidencial que dice que hay que revertir el rumbo antes de noviembre. Algo que nos parece también positivo. Tanto para un lado como para el otro, nosotros entendemos que nuestro sector se va a sentir beneficiado", explicó Liotto.

El pedido máximo del sector es la derogación de la Ley de Alquileres que tiene poco más de un año de haber sido reglamentada. "Quizás se atreven antes del 10 de diciembre a derogar la Ley de Alquileres o levantar los cepos que para nosotros complica mucho la compra-venta de inmuebles", arremetió.

En cuanto a las restricciones para la compra de dólares, Liotto pidió que "aunque sea en una primera instancia se levante el cepo para adquirir una primera vivienda. Vamos por este paso pequeño, que significaría mucho", reconoció.

Ahora, lo que queda claro es que "creemos que el futuro va a ser positivo. Estamos expectantes de los cambios que se puedan generar para nuestro sector. Pedimos que el que quiera vender lo pueda hacer, lo mismo para quien busca comprar y que los alquileres tengan precios más razonables", finalizó.

Preocupación por el precio del dólar

La posibilidad de una devaluación post elecciones estaba latente antes del domingo. "Todos temen a una devaluación ahora. Más tarde, más temprano la devaluación del dólar va a ocurrir", graficó Daniel Bryn de Invertire Real Estate.

"Mientras no se recuperen las operaciones, el que quiera vender va a tener que seguir bajando los precios. No hay otro escenario ahora posible", aseguró el especialista.

De lo que no hay dudas es que no habrá un aluvión de operaciones, poco parece cambiar en el corto plazo. "Lo que vemos como positivo es que no hay más lugar para especulaciones a posibles impuestos por ejemplo a la vivienda ociosa, eso da tranquilidad al mercado", finalizó Bryn.

Para los especialistas es probable que haya un salto en el tipo de cambio, similar a lo que ocurrió en 2014 con una devaluación del 20% o que se acelere el ritmo de devaluación porque el dólar viene subiendo muy poco frente a la inflación.

Si se acelera el ritmo de devaluación no se sentirá tanto pero no se va a mejorar el salario en dólares, por lo que la demanda seguirá contenida y hasta se espera que se contraiga aún más.