¿Qué es un seguro de caución y cuánto cuesta?
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No son pocos los ciudadanos que a la hora de alquilar se encuentran con el dilema de saber qué es un seguro de caución y cuánto cuesta.
En este artículo vamos a dar respuesta a las dudas más frecuentes. En efecto, desde la organización Inquilinos Agrupados respondieron las dudas más habituales sobre el seguro de caución.
¿Qué es un seguro de caución y cuánto cuesta?
Los seguros de caución son garantías que otorgan compañías de seguros o bancos para cubrir el eventual incumplimiento de pago del inquilino.
Los seguros de caución cobran entre uno y dos meses de alquiler y a cambio, firman el contrato como "garantes" de los pagos mensuales.
Ante un incumplimiento del inquilino, el locador notifica al seguro de caución y este responde económicamente en pocos días. Posteriormente, la empresa reclama al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado, que incrementan radicalmente el monto adeudado.
¿Es obligatorio presentar una garantía para alquilar?
No existe legislación que obligue al inquilino a presentar una garantía para alquilar. La única garantía incorporada en el Código Civil es el depósito que el inquilino entrega al ingresar a la vivienda y que puede ser, como máximo, de un mes por año de contrato.
La función del depósito es ser una reserva de dinero que queda en tenencia del locador y que utiliza para afrontar deudas que puedan existir al finalizar la relación contractual y los daños a la propiedad que pueden ser atribuidos al locatario, con la consecuente obligación del locador de restituir el dinero restante.
¿Cómo surgieron los seguros de caución?
Hace décadas, una parte de las inmobiliarias comenzaron a pedir "garantías propietarias" como requisito excluyente para alquilar y con el tiempo, lograron expandir esa práctica a la totalidad del mercado de alquileres.
La exigencia impuesta por el mercado inmobiliario consiste en que una o más personas, que sean dueñas de un inmueble y que sean familiares directos del inquilino, firmen el contrato como "garantes", es decir, asumiendo las deudas que pueda tener el inquilino.
Según datos relevados por la Defensoría del Pueblo, el 35% de los anuncios de departamentos en alquiler aceptan seguros de caución, mientras que en el 65% restante aceptan únicamente garantías propietarias.
La dificultad para cumplir con esa exigencia generó el contexto para que, desde el seno mismo del mercado inmobiliario, surjan los seguros de caución.
Si bien era una práctica frecuente en el alquiler comercial, en los últimos años se generalizó para el alquiler de vivienda y en 2018 sumó el apoyo del mismo Gobierno de la Ciudad.
¿Cuánto cuesta un seguro de caución?
Las principales aseguradoras que existen en el mercado cobran al inquilino entre uno y dos meses de alquiler en un único pago a realizarse antes de la firma del contrato.
Algunas empresas ofrecen financiación en cuotas, mayormente con elevados intereses. Cabe destacar que cada empresa tiene sus precios y sus requisitos, ya que no existe legislación alguna que unifique criterios.
¿Qué requisitos hay que cumplir?
El principal requisito que deben cumplir los inquilinos es demostrar ingresos y estabilidad laboral.
Para eso, deben presentar recibos de sueldo, facturas de monotributo u otras, que dupliquen o tripliquen el valor del alquiler y las expensas.
En caso de no contar con ingresos suficientes o que los mismo no estén registrados, algunas empresas permiten la presentación de un co-solicitante para completar los requisitos. Otras, en tanto, lo exigen como un requisito más para contratar el seguro, independientemente de los ingresos presentados.
¿Qué gastos cubren?
Todas las empresas aseguradoras cubren falta de pago de alquiler y expensas. Luego, cada una puede asegurar o no distintos ítems.
En ocasiones, pagando un precio mayor se pueden asegurar conceptos de lo más variados. Los más habituales son ABL, AySA y eventuales acciones jurídicas y sus costas.
Se pueden agregar: tarifas de servicios públicos: luz y gas, reconexión de servicios por falta de pago y ocupación indebida, es decir, una cobertura en caso de que el inquilino permanezca en la vivienda con el contrato vencido y, por último, y cada vez más habitual: depósito en garantía.
¿Los seguros de caución reemplazan a los depósitos en garantía?
No. A pesar de que existen importantes campañas de publicidad que refuerzan esa idea, los seguros de caución no reemplazan a los depósitos en garantía, sino que los amplían.
Dentro de los paquetes que ofrecen las empresas, algunas incluyen este concepto. Significa que, en caso de que el locador informe al seguro que recibió la vivienda con daños atribuibles al inquilino, la compañía pone a su disposición una suma de dinero para hacer frente a los arreglos que demande su propiedad.
Esta situación abre el interrogante sobre el protocolo que utiliza la empresa para poner a disposición del locador ese dinero. Sabemos que el estado de conservación de la vivienda suele ser un tema conflictivo entre inquilinos y propietarios.
Las posiciones suelen ser antagónicas: los inquilinos aseguran que entregan el departamento en óptimas condiciones y los propietarios, que lo reciben en pésimo estado. Son numerosos los casos en los cuales el locador se niega a restituir el dinero y el inquilino inicia formalmente el reclamo a través de una carta documento.
Hasta el momento son escasos los seguros que incluyen el depósito en garantía, pero considerando el beneficio que implica para las empresas que los locatarios tengan deudas, preocupa la arbitrariedad que puedan tener para resolver el conflicto en favor del locador.
Seguros de caución: ¿qué beneficios y perjuicios implica para el inquilino?
El beneficio que generan los seguros de caución para los inquilinos es que les evita la presentación de una garantía propietaria a aquellos que no cuentan con una, sin dejar de resaltar la paradoja que implica mencionar como beneficio la contratación de una aseguradora para cumplir los requisitos que el mercado inmobiliario creó sin pasar por el Congreso Nacional.
Dentro de los perjuicios, el más evidente es el dinero que implica la contratación del seguro. Dinero que se hace muy difícil de reunir para inquilinos que, a su vez, deben afrontar un mes de alquiler por adelantado, uno o dos meses de depósito, gastos administrativos y de mudanza. Se trata de un sistema de garantías que encarece aún más el alquiler de vivienda.
Existen otros perjuicios que pueden surgir tras la firma de los contratos de garantía y de locación. Al sumarse un nuevo intermediario en la relación de alquiler que, además, cuenta con departamentos legales experimentados en reclamos contra deudores; los inquilinos deben ser cuidadosos y contar con un asesoramiento legal apropiado antes de ejercer derechos básicos como la retención de dinero por incumplimientos del locador.
Supongamos que la vivienda alquilada presenta severos problemas edilicios. En estos casos, el Código Civil otorga al inquilino el derecho de cesar el pago del alquiler o, al menos, a retener una parte.
Lo mismo sucede cuando las liquidaciones de expensas son irregulares o cuando el contrato establece únicamente el pago del ABL, sin embargo, la inmobiliaria o el locador reclaman el pago total de la boleta de Rentas.
En estos casos, si el locador informa un incumplimiento del inquilino, el seguro de caución ejecuta automáticamente sus mecanismos de cobro, sin verificar si la cesación o retención de pago del inquilino es justificada o no.
Es necesario aclarar que no es en el cobro del servicio donde radica únicamente el negocio de las aseguradoras, sino en el incumplimiento de pago del inquilino. En este motivo radica la falta de cuestionamiento a la versión del conflicto aportada por el locador.
En caso de que el problema estructural en la vivienda perdure y el inquilino se vea en la obligación de rescindir anticipadamente el contrato, la empresa no reintegra al inquilino el proporcional por los meses que no se ejecutó el contrato ni toma ese dinero "a cuenta" para el siguiente alquiler.
Por lo cual, el inquilino se ve en el doble perjuicio de rescindir un contrato por incumplimiento del locador y de afrontar nuevamente el pago de un seguro de caución.
Ahora, si el incumplimiento es del inquilino, la velocidad y la voracidad con la cual actúan estas empresas es notable. Entre que el locador informa el incumplimiento y la empresa responde económicamente, solo pasan algunos días.
Poco después inician el reclamo contra el inquilino, aplicando una tasa de interés usuraria por cada día de atraso, honorarios del abogado que pueden alcanzar hasta el 20% del total de la deuda y gastos administrativos como, por ejemplo, las cartas documento enviadas.
En este contexto, resulta preocupante la masificación de este sistema de garantías, en el cual el inquilino debe pagar y poner en riesgo sus derechos.
Seguros de caución: ¿qué beneficios implica para propietarios?
Los locadores, junto con los seguros de caución, son los principales beneficiados del fenómeno que estamos atravesando.
A diferencia de las garantías propietarias, los seguros de caución responden económicamente en muy poco tiempo.
Algunos, incluso, garantizan el pago del alquiler y las expensas en caso de persistir la ocupación del inmueble tras la finalización del contrato y en los casos de incumplimientos prolongados, en los cuales se inicia un juicio de desalojo, son las aseguradoras las que asumen la representación del locador en los tribunales, con un poder firmado por este.
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Todo esto, sin haber invertido nada en la contratación del servicio y sin que se le exija el blanqueo del inmueble ni el cumplimiento de ninguna de sus obligaciones.