Polémica por ley de alquileres: propietarios e inquilinos, divididos por una "grieta" que los perjudica

En el mercado inmobiliario, especialmente tras la pandemia, hubo lugar a comportamientos reprochables: están los inquilinos que han aprovechado la pandemia para dejar de pagar la renta, y están también los propietarios que llevaron los alquileres a cifras casi inalcanzables para quienes estaban alquilando. En el medio, por el carril del centro, están quienes se quejan de que la nueva ley de alquileres es la condensación de todos sus males. En ese escenario, ¿hay solución posible?

"En primer lugar, debemos decir que no hay dos bandos, porque ambos son perjudicados por el mismo modelo económico. Muchos de los propietarios son jubilados previsores que compraron una unidad para obtener una renta que empuje a fin de mes", ejemplifica Por Arq. Óscar Puebla, broker inmobiliario

Inquilino y propietario sufren los mismos problemas: inflación, falta de empleo, baja del salario real y distorsión de precios generada por el cepo cambiario. "No es la ley el instrumento idóneo para cuidar al inquilino. El Estado deja que se profundice la grieta entre propietario e inquilino cuando el verdadero problema no es el costo del alquiler sino la inflación", exclama Daniel Zampone, asesor inmobiliario, titular de Zampone Propiedades.

"Los legisladores tienen las herramientas para aportar soluciones reales. Por ejemplo, a largo plazo, alentar a los privados con bajas en impuestos y cargas sociales para generar un plan de construcción de viviendas con el fin de ser alquiladas por 10 años. A corto plazo, proponiendo una quita en impuestos para los propietarios que alquilen una vivienda", aclara Puebla.

En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, sostiene que "sin reforma no hay solución posible. Esto debe ser un tema a resolver ya, y debe venir con algo más que el blanqueo que se implementó, tiene que haber una desgravación impositiva seria".

Los alquileres, cada vez más caros para los inquilinos y menos rentables para los dueños.

Precios vs sueldos

Esto mejoraría en algo el problema, pero aun así, los inquilinos no cuentan con los recursos necesarios para pagar los precios que hoy se piden y el problema es más profundo todavía.

"Podemos copiarnos de Europa y aplicar algo que allí funciona: la sublocación, es decir, subalquilar la vivienda. Esto está vedado en la mayoría de los contratos de locación en nuestro país, pero por uso y costumbre, ya que no hay ninguna ley que lo prohíba explícitamente", advierte Puebla.

Para este bróker, esta sería una buena salida, "sobre todo para las propiedades de tres o más cuartos, que hoy son muy difíciles de alquilar. Esto permitiría que un inquilino subalquile las habitaciones y gracias a ello poder pagar un alquiler mayor. También pueden ser dos las familias que alquilen un departamento, eso mejora la capacidad de pago de los inquilinos y aumenta las garantías para el propietario".

"Para el propietario, la rentabilidad hoy está en su mínimo histórico y para el inquilino, el alquiler y las expensas se llevan, en algunos casos, más del 50% de su salario. La gran pregunta es entonces quién es el culpable. La respuesta es inequívoca: la inestabilidad económica y la maldita inflación", añade Zampone.

La falta de crédito también impacta en el mercado de los alquileres.

Buscar salidas

En estos momentos en los que los contratos deben ser inscriptos ante la AFIP, muchos optan por encarar el alquiler con un arreglo entre partes, y que esto quede en la esfera privada para evitar así incrementos que perjudican a ambos, ya que el propietario pierde el ingreso y la persona su lugar de residencia.

"Otro punto que ambas partes no conocen es que se puede llegar a un arreglo extrajudicial sólo con conseguir una persona de buena fe que actúe mediando sobre el problema de la desocupación y la falta de pago. Esa persona debe saber manejarse con acuerdos, aunque no sea necesariamente abogado de profesión", agrega Puebla.

Para finalizar, Zampone remarcó que "el Estado lo único que debe procurar es que el inquilino tenga un salario justo, un trabajo estable y que no pierda poder adquisitivo. También debe volcar sus esfuerzos en reactivar el crédito para que un gran número de inquilinos puedan acceder al techo propio. Cuando todo esto no se da, se aleja el sueño de la casa propia e incrementa la demanda de alquileres".

"Cuando el Estado interviene, lo único que logra es retraer la oferta. Ante la inevitable escasez de viviendas, los precios de las unidades suben, exactamente lo contrario al objetivo promovido", concluye.