Atención: estos son los barrios porteños y las propiedades de la Ciudad más demandadas

Con el mercado en baja, y apenas 2.000 escrituras firmadas por mes, las búsquedas de inmuebles priorizan a los alquileres, dejando cada vez con menos protagonismo a la compraventa.

Sin embargo, en la Ciudad de Buenos Aires, Palermo, Recoleta y Caballito siguen siendo los barrios más buscados, y si bien en el top se encuentran los departamentos, los PH vienen creciendo.

"En coincidencia con el lanzamiento de los créditos UVA, desde 2016 hasta mediados de 2017, la demanda para compra de propiedades registró una fuerte suba y llegó a explicar el 64% de las búsquedas", dice un informe de Zonaprop.

"A fines del 2020, durante la pandemia, las búsquedas de propiedades en venta tocaron su mínimo, apenas un 30% del total", advierten.

En el marco de la pandemia y el deseo de buscar espacios más amplios y verdes y de mudarse del centro urbano, "desde el 2020, la Ciudad de Buenos Aires pierde parte de la concentración de la demanda y pasa de representar un 65-67% de las búsquedas de AMBA en 2019 a un 53-56% en la actualidad".

Sin embargo, la búsqueda de propiedades continúa teniendo como centro a los barrios porteños. "La presión de demanda es máxima en CABA, 40% por encima de la media de AMBA", advierte el informe.

Uno a uno, los barrios más buscados

Según Zonaprop, estos son los barrios más buscados de la Ciudad de Buenos Aires en el momento de comprar una propiedad.

• Palermo: 16,4% de las búsquedas
• Recoleta: 8,8% 
• Caballito: 8,6% 
• Belgrano: 7,3%
• Villa Urquiza: 5,9%
• Villa Crespo: 4,3%
• Almagro: 4,2%
• Núñez: 3,3%
• Colegiales: 2,9%
• Flores: 2,7%
• Balvanera: 2,6%
• Parque Chacabuco: 2,4%
• Villa Devoto: 2,3%
• Saavedra: 2,2%
• Retiro: 2,1%

Los imbuebles más buscados

Según el reporte, el segmento de departamentos en venta representa el 76% de las búsquedas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mientras que en GBA Oeste/Sur el 35% y en GBA Norte el 25%.

En lo que respecta a las casas y PHs, la demanda es mayor en la zona norte del GBA (57%). Por su parte, en la zona oeste-sur el porcentaje es de un 48% y en CABA de un 23%.

En relación con los terrenos, el volumen de demanda también es superior en GBA Norte (18%), seguido por GBA Oeste-Sur (17%). Solo un 2% de las solicitudes por este tipo de propiedad está centrado en la Ciudad de Buenos Aires.

Los PHs y las casas son los más requeridos y escasos, en términos de oferta. En CABA, la existencia limitada de avisos de PHs a la venta aumentó en el último tiempo: "un anuncio de este tipo recibe 2.8 veces más búsquedas que el de un departamento", indicaron de Zonaprop.

Por su parte, en el Gran Buenos Aires ocurre algo similar: los avisos de PHs reciben entre un 85% y un 48% más solicitudes que los departamentos.

Invertir en un departamento: barrios recomendados por expertos

Los inversores argentinos que siguen refugiándose en los ladrillos miran atentamente el mapa de la Ciudad de Buenos Aires buscando encontrar las joyas en las que resguardar sus ahorros. Particularmente, ahora se encuentran tanto oportunidades en los barrios más tradicionales, como en aquellos del Sur, que normalmente no son los más buscados.

Los barrios que descendieron en menor medida los precios, son aquellos que están más demandados hoy. En esto se incluyen:

• Recoleta
• Belgrano
• Palermo (en zonas cercanas al corredor del río o Libertador)
• Núñez
• Colegiales
• Villa Urquiza 

En un momento que hay una gran incertidumbre por dónde invertir, una de las tipologías que menos supieron defender su valor en el último tiempo es la del mono ambiente.

"Lo que sucede es que frente al dólar, la cuarentena, la ley de alquileres perdieron rentabilidad en comparación con otras opciones", detalla Manuel Mel, gerente de ventas de la inmobiliaria que lleva su apellido y responsable del relevamiento. 

Y agrega: "En contraposición, los departamentos que tienen balcones, terrazas propias, espacios descubiertos supieron respaldar mejor los precios".

"Los barrios mencionados no caen porque hay poca oferta y la demanda busca vivir allí, y está dispuesta a pagar un precio más elevado por vivir allí. Son barrios consolidados, con excelente infraestructura, transporte, servicios y accesibilidad, entre otras características, y con ubicaciones estratégicas donde la gente quiere vivir, además del hecho de que defenderán su valor en el futuro", dice Tomas Marchand, gerente de operaciones de ADN Developers.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, da cuenta de por qué pese al parate que viene habiendo los precios no terminan de caer. "En general el mercado argentino de inmuebles no está endeudado, no hay hipotecas, entonces la gente que tiene departamentos no está endeudada y nadie quiere malvender".

"Se suma, además, el apego emocional que la gente tiene por su casa. Muchos creen que vale más. También, en otras épocas, les dijeron que tenían más valor, por lo que no se desprenden de sus viviendas o propiedades, ya que el mercado no les está devolviendo el precio que tienen en mente", agrega Raggio.

Pero, evidentemente, este razonamiento no funciona para quien tiene una deuda y necesita hacer una transformación en su vida y eso implica cambiar de vivienda. "En esos casos se termina aceptando esa presunta mala venta, y se finaliza vendiendo y convalidando una baja importante respecto del precio de publicación o del que se pensaba que valía", asegura el gerente de Interwin.

Ajustar la mirada

Según el portal Zonaprop, a nivel interanual, estos son los barrios que no vieron caer tanto sus precios:

• Parque Chacabuco (3,17%)
• Chacarita (-3,21%)
• Villa Real (-3,23%)
• Lugano (-3,31%)
• Mataderos (3,40%)
• Parque Patricios (-3,49%)

Otro dato interesante para evaluar la inversión es conocer la rentabilidad, y en este sentido los barrios con mejores retornos en CABA son:

• Parque Patricios (3,6%)
• Paternal (3,5%)
• Lugano (3,5%)
• La Boca (3,5%)
• San Cristóbal (3,4%)
• Parque Chas (3,3%)

Un punto que destacan desde el portal es el buen momento, dentro de lo que experimenta el sector inmobiliario hoy, que viven los proyectos en pozo.

Se trata de una oportunidad para quienes tienen ahorros en dólares y "es muy buscada por el consumidor final, ya que encuentra precios atractivos. A su vez, el blanqueo potenció la inversión en emprendimientos. Es un segmento que se encuentra resistiendo a la baja en 2021, sus valores decrecieron un 0,41% en lo que va de año y se posicionan como un activo que aún defiende su valor. Actualmente, el volumen de unidades en pozo en CABA es 15% superior al nivel registrado un año atrás", informan.

"Los precios de los pozos fueron mucho más flexibles, ya que los desarrollistas debieron continuar con su negocio y precisaron mantener su empresa funcionando. Entonces comenzaron a vender más barato. Se suma la baja en el precio de la construcción que tuvo lugar durante 2019 y 2020, que contribuyó al descenso de los valores", concluye Raggio.