Ley de alquileres: 10 aspectos clave y dudas frecuentes
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La ley de alquileres que se modificó hace unos años, suele provocar confusión tanto en los propietarios como en los inquilinos. Detallaremos los 10 aspectos clave y las dudas más frecuentes.
Ley de alquileres y los 10 aspectos clave
La nueva normativa establece nuevas reglas para los contratos de locación, como el aumento de los años de duración de los contratos y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
1- Nuevo cálculo
La nueva ley establece un nuevo cálculo del precio del alquiler de un inmueble. Anteriormente, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.
2- Ajuste de los alquileres
En ese sentido, a partir de la nueva normativa, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
3- Mes de anticipo y depósito
La nueva ley de alquileres establece entre los cambios para los inquilinos: que el mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
4- Contrato mínimo
Otras de las moficiaciones incorporadas en la nueva ley, tiene que ver con los tiempos de los contratos. Por lo que establece que el plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años.
5- La AFIP
Además se incluye que hay obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
6- Las expensas
La nueva ley de alquileres establece que aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario.
Sin embargo, las expensas extraordinarias las debe pagar el locador.
7- Garantía
En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre:
- título de propiedad inmueble
- aval bancario
- seguro de caución
- fianza
- o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos)
Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
8- Intermediación
La nueva ley de alquileres establece que la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
9- Resolución de conflictos
También refiere a la disposición del desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
10- Programa Nacional de Alquiler Social
La nueva ley de alquileres crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal.
Contempla: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
Ley de alquileres: dudas frecuentes
A continuación, desde Derecho en Zapatillas repasan las dudas más frecuentes respecto a la ley de alquileres.
1. Si un contrato se prorroga, ¿qué reglas se aplican respecto del depósito?
Si se renueva un contrato, hay que aplicar la nueva ley de alquileres. Pero, si es un contrato firmado antes del 1 de julio de 2020, se puede prorrogar manteniendo las condiciones anteriores.
2. Si se firma un nuevo contrato, ¿el dueño no puede pedir más que un mes de depósito?
La gran objeción de los propietarios a lo dispuesto por la nueva ley de alquileres sobre el depósito es que un solo mes de alquiler, para un contrato de tres años o más, resulta insuficiente para arreglar los daños más comunes que se presentan al finalizar los contratos.
La nueva normativa dice que "no puede requerirse del locatario" más de un mes de alquiler como depósito. Pero nada impide que un tercero, por ejemplo un amigo del inquilino o el fiador, incremente el depósito en 1 o 2 meses más, como una garantía accesoria.
3. Al devolver el depósito, ¿qué puede descontar el propietario y qué no?
Muchos inquilinos se quejan de que el propietario, al final del contrato, se negó a devolver el depósito o lo restituyó con descuentos, sin motivos válidos.
En verdad, la nueva ley de alquileres da derecho al propietario a utilizar ese dinero solamente en dos casos:
- Primera causa: quedaron cuentas impagas
La nueva normativa aclara que, si hay una deuda por servicios públicos o expensas que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, "puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador (dueño) puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago".
"En este último caso, una vez que el locatario (inquilino) abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas", agrega la norma.
- Segunda causa: quedaron daños en la vivienda
El Código Civil y Comercial establece que el inquilino debe "mantener en buen estado" la vivienda. Y que al concluir el contrato debe restituirla "en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular".
Así, si la unidad se entrega con daños sin reparar que van más allá de un deterioro esperable, el dueño podría negarse a devolver el depósito. E incluso exigirle una reparación extra al inquilino o al garante.
4. ¿Pueden retener el depósito por devolver la unidad sin pintar?
Dependerá del caso que sea válido o no. Si la vivienda se había entregado recién pintada, no le pueden exigir al inquilino que sí o sí la pinte antes de irse, y sacarle el depósito si no lo hace. Aunque figure en el contrato, no es válido, de acuerdo a la nueva ley de alquileres.
Quien alquila sólo debería hacerse cargo de pintar alguna pared que haya quedado con un manchón complicado o que los chicos hayan rayado. Pero, si sólo hubo un deterioro lógico, no corresponde.
5. ¿Quién paga los gastos y comisión inmobiliaria al suscribir el contrato de locación?
Es según se acuerde. En Capital Federal una ley impide cobrar comisión inmobiliaria y gastos de informes etc. al locatario. Esa ley sigue vigente.
En el resto del país, en principio, los gastos deberían repartirse por mitades.
El locador no puede exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original (ej. convenio anticipado de desalojo, no es válido), depósito en garantía mayor a un mes, ni valor llave.
La nueva ley de alquileres también limita las garantías que el dueño o locador puede pedir al futuro inquilino.
6. ¿Cuál es el plazo mínimo del contrato para vivienda?
La nueva ley de alquileres establece que el plazo mínimo del contrato de locación con fin residencial o de vivienda es de 3 años. Hay excepciones si es un alquiler temporario, pero hay que justificar la causa (por ejemplo, estudios, reformas en la casa original, etc.).
En efecto, el plazo mínimo de la locación de inmueble es de tres años. En caso de firmar un contrato de locación por un plazo menor la ley lo entiende automáticamente celebrado por ese plazo de tres años.
7. ¿Qué garantías debe aceptar el locador al firmar el contrato?
De acuerdo a la nueva ley de alquileres, el locador solo puede pedir y aceptar como garantía del fiel cumplimiento del contrato de alquiler alguna de las siguientes opciones:
- título de propiedad inmueble,
- aval bancario,
- seguro de caución,
- garantía de fianza o fiador solidario o
- garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario)
8. Siguen los alquileres temporarios, ¿son legales?
La nueva ley de alquileres establece que es válido alquilar por menos de tres años con destino de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
Es decir, habrá que probar que no es fraude a la ley, que no hay violación al plazo mínimo. Siempre está el riesgo de que el locatario quiera quedarse e invocar el plazo mínimo, claro, de no haber causa real que justifique la temporalidad.
9. ¿Cómo se actualiza el precio en el contrato de alquiler de vivienda?
La nueva ley de alquileres establece que los contratos de locación están exceptuados de la prohibición de actualizar en base a índices, que había dispuesto la ley de convertibilidad. Se pueden actualizar.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) según el INDEC, que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
10. ¿Hay que facturar el alquiler?
Sí, siempre. Además, los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP. Y si llega a haber una demanda de desalojo, el juez debe notificar a la AFIP. Así lo establece la nueva ley de alquileres.
Durante la cuarentena, es un derecho pagar el alquiler por transferencia bancaria.
11. ¿Qué pasa con el alquiler para fin comercial?
Hay más libertad para ajustar el precio. Por ende, se podría pactar actualización en base a índices. También hay mayor flexibilidad con respecto a las cláusulas que pueden pactarse. Así lo establece la nueva ley de alquileres.
12. ¿Quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias?
La nueva ley de alquileres establece que el locatario solo paga expensas ordinarias. Las normales que afecten el inmueble, todo lo que sea mantenimiento y usual, por ejemplo abonos.
Eso porque por ley solo puede establecerse que estén a cargo del locatario "aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias".
El inquilino solo debe pagar "los gastos por los servicios normales y permanentes", las expensas ordinarias, dice la nueva ley de alquileres que no puede ser modificada por un contrato o pacto en contrario".
Es decir, la calificación que haga el administrador no importa, es irrelevante. Lo importante es determinar si es un gasto usual, lo paga el locatario, o si es un gasto inusual o extraordinario, lo paga el locador.
13. ¿Quién paga los impuestos, ABL, etc.?
El inquilino paga las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, por ejemplo, tasas, habilitaciones y demás, en el caso de vivienda.
El locatario no puede tener a su cargo el pago de los impuestos que graven la cosa, por ejemplo inmobiliario ni las expensas comunes extraordinarias.
En el caso del ABL entonces hay que separar el componente de tasa del componente inmobiliario, porque el primero lo paga el locatario y el segundo el dueño. Así lo establece la nueva ley de alquileres.
14. ¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado?
Es según se pacte, primero hay que ver el contrato. El contrato regula quién paga qué cosa en este aspecto. Pero la ley parece indicar que como mínimo debe mantener el inmueble en forma básica, es decir, instalaciones de gas, luz y electricidad, los aspectos estructurales, que el inmueble sirva para el fin de vivienda.
Ello porque, por ley, el locador (dueño) debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, siempre que el locatario no la haya roto por su culpa.
En forma contraria, las reparaciones menores, las de mero mantenimiento, por mandato del artículo 1.207 del Código Civil y Comercial, están cargo del locatario.
Luego hay que distinguir entre entre las reparaciones urgentes y las que no lo son a los fines del plazo a otorgar al locador para que las realice.
15. ¿Quién paga las reparaciones urgentes del inmueble alquilado?
Si la reparación es urgente, en caso de que el locador se niege (o silencio), el locatario puede realizarla a costa del locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir del aviso.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que las realice dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, y si no hacerlas a su costa.
La nueva ley de alquileres aclara que gastos que se encuentran a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. Es decir, descontar el mantenimiento básico del alquiler.
16. ¿Qué pasa si el inmueble se queda sin gas por un problema de cañerías, o sin luz por defecto eléctrico y demás problemas de mantenimiento?
Hay derecho a pedir un descuento del alquiler, e incluso compensarlo. En caso que el uso y goce convenido se vea interrumpido o turbado por la realización de las reparaciones, el locatario tenía derecho a que se reduzca el canon temporariamente.
Es decir, un descuento del alquiler en proporción a la gravedad de la turbación, o, según las circunstancias, a resolver el contrato, por aplicación de los principios generales de los contratos en el código civil y comercial (fuente).
17. ¿Se puede terminar el alquiler en forma anticipada, rescisión unilateral antes de que termine el plazo original?
La nueva ley de alquileres permite la finalización anticipada del contrato de alquiler pero solo por el inquilino o locatario. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario.
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un un mes de anticipación.
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un 2 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un 1 mes es si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.