Alerta por nueva fórmula para actualizar alquileres: ¿cuánto aumentarán los nuevos contratos?
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En una semana, el mercado de alquileres comenzará una nueva etapa: a partir de julio regirá un nuevo parámetro que se utilizará para determinar los aumentos en las cuotas de los alquileres. Se trata del Índice para Contratos de Locación, una herramienta que forma parte de la resistida Ley de Alquileres.
El ICL es un índice mantenido y publicado por el Banco Central (BCRA) y que abarca en su formulación la evolución de los salarios y el avance de la inflación. En su estado actual, el índice permitirá incrementos anuales en los contratos de locación de alrededor del 40%.
Sin embargo, por estas horas tanto el ICL como toda la Ley de Alquileres está recibiendo duros cuestionamientos. El hecho es que desde que la nueva normativa fue aprobada, los precios mensuales de los departamentos se dispararon de manera inusitada y muy por encima del nivel de la inflación. Además, se redujo la oferta de unidades, debido a que algunos propietarios se ven desconcertados por las nueva condiciones de contratación.
El director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbrán, dijo que "el índice de actualización fue creado para que los inquilinos no tengan que pagar tanto de actualización, y la realidad es que con el alto grado de inflación que hubo en los últimos meses, los terminó perjudicando, hoy se está hablando que esa actualización está dando un 40%".
En esta línea, José María Sacco, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, cuestionó la le ley de alquiles y propuso reducir de tres a dos años la duración de los contratos -como eran antes de la Ley-, y corregir los índice de actualización.
"Hay pocas viviendas disponibles y muchos inquilinos en búsqueda de un lugar donde vivir", advirtió Sacco, y agregó que "alrededor de un 60 por ciento de propietarios retiraron su propiedad de la oferta y la pusieron a la venta".
Las voces de descontento desde el sector inmobiliario se hicieron eco en el ámbito legislativo. Y, en medio de una campaña que comienza a calentarse, la oposición recogió este reclamo.
Así, el diputado nacional Alberto Asseff, del partido UNIR, afirmó que las consecuencias de la Ley de Alquileres sancionada en 2019 son "ruinosas", y se declaró en contra de las modificaciones llevadas a cabo a la Ley 27.551, que regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario.
El diputado señaló que presentó un proyecto para derogar dichas modificaciones porque "entiendo que la ley de alquileres que ha modificado el Código Civil lo único que ha traído es consecuencias negativas para ambas partes, tanto para propietarios como para inquilinos".
"Esta ley sancionada en 2019 buscó beneficiar a los inquilinos y terminó perjudicando tanto a los propietarios como a los inquilinos", agregó en díalogo con la periodista Laura Sverdlick.
ICL: qué tiene de positivo el nuevo índice
En diálogo con Télam, el titular de Inquilinos Agrupados y uno de los principales impulsores de la ley, Gervasio Muñoz, señaló que "en el último año la inflación que se dio a conocer fue de 48,8% y el índice hoy está en 38 puntos, más de 10 puntos por debajo de la inflación; el alquiler por ley aumentó menos que la inflación y menos que los alimentos".
Sostuvo que sin la regulación de este índice, el incremento podría ser mayor dado que "el mercado inmobiliario siempre intenta no sólo empatarle a la inflación sino ganarle".
"El índice demuestra que si un precio está regulado por el Estado y no por las inmobiliarias, si se mantiene en el tiempo los precios de los alquileres van a estar por debajo de la inflación y en el mejor de los casos, que no parece haber horizonte en ese sentido, pero si los salarios estuvieran por encima de la inflación, los precios se moverían por debajo del salario, con lo cual en todos los casos estarían por debajo de lo que sucedía antes de la ley", aseguró.
Por otra parte, señaló que "en estos 12 meses hemos visto una intención muy fuerte del mercado inmobiliario para que la ley en principio no se cumpla y la segunda medida es derogarla, ya presentaron proyectos en el Congreso nacional para modificar los dos artículos más importantes de la ley, que es la actualización y el plazo del contrato".
En abril, corredores inmobiliarios impulsaron el ingreso a la Cámara baja de un proyecto que propone volver al plazo de 2 años en los contratos y desindexar los aumentos, derogar el índice del Banco Central y que el aumento se haga por acuerdo de partes, como se hacía antes.
Al presentar el proyecto, según Télam, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cuciba) y 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país agrupados en Cofeci, argumentaron que la modificación "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado" y aseguraron que desde que rige la normativa "40% de la oferta que estaba en alquiler se volcó a la venta".
De acuerdo con un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) publicado en la última semana, la media de los monoambientes ofertados en de Capital Federal es de $ 28.000, con un incremento de 60% interanual y la cantidad de unidades ofrecidas respecto de junio 2020 se contrajo 41,7%.
Al respecto, Muñoz sostuvo que "el mercado va a intentar todo lo posible para que se vuelva atrás con esta ley y esa es la confirmación de que la ley protege mucho más a los inquilinos y que toca los intereses del mercado".
Acerca del aumento de precios que se registró en las propiedades ofrecidas en alquiler en el último año, señaló que "lo hicieron como parte de la estrategia para golpear la ley, en abril dieron un golpe con un aumento muy fuerte; todos los colegios de corredores del país en febrero, marzo se empezaron a poner de acuerdo para que en las renovaciones se den aumentos de 100%".
En este contexto, consideró que "el Gobierno tiene la herramienta" para regular el precio de los alquileres dado que "la ley de abastecimiento incluye a la vivienda" y planteó además que "tiene que haber una mesa de negociación desde el Ejecutivo que junte a todas las partes para llevar una negociación de precios de los alquileres".
"La ley ha demostrado el avance de algunos derechos que se han conquistado; falta que el precio de los alquileres esté regulado de alguna forma, por ejemplo que sea un porcentaje del valor fiscal de la vivienda", concluyó.
"Este es el ejemplo más claro de cómo la Ley de Alquileres perjudica tanto a propietarios como a inquilinos, distorsionando a todo el sector", resalta Liotto. Y agrega: "tanto por la reducción de la oferta como por la incertidumbre que genera la indexación, es de esperar que los valores locativos continúen subiendo. Las adecuaciones de los nuevos contratos se estiman en alrededor del 60% de aumento, y no hay razones para pensar que el mercado se vaya a comportar de una forma distinta".
Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, suma: "No hay datos del RIPTE recientes como para saber cómo impactará (el último valor publicado es de enero). De febrero de 2020 a enero de este año el RIPTE subió 28,3%, mientras que el IPC lo hizo en 35,9% por el mismo período".
Las consecuencias de esto, según el especialista, es que no ingresará al mercado la cantidad de propiedades requerida.
"Al vencerse contratos vigentes previo a la aprobación de la Ley, no se renovarán o se pondrán nuevamente en alquiler pero en menos medida a la cantidad que venza", dice Mel.
"Es seguro que dé por debajo de la inflación el índice, porque no es lo mismo actualizar mes a mes que cada año. Porque es un índice que combina los precios mayoristas y los salarios, y éstos se quedaron atrás con respecto a la inflación", explica Oscar Puebla, de Puebla Propiedades.
Todo esto trae la decisión de los propietarios de ajustar antes de alquilar, para que con el tiempo y la inflación, se llegue a un empate a futuro. "De todas maneras, la inflación no es una medida para manejar la oferta y la demanda del mercado. Claramente hay muchas propiedades que no se alquilan porque la gente no puede pagar lo que están pidiendo", suma Puebla.
Futuro incierto
Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, también considera que el impacto del índice será negativo. "Por resultado del mismo deberían incrementarse aún más el precio de los alquileres. De todas formas esto será de imposible cumplimiento, ya que los ingresos de los asalariados quedarán muy retrasados respecto a los mismos, y no podrán acceder a pagar lo pretendido", observa.
"Incluso cuando el índice quede por debajo de la inflación, se trata de un aumento fuerte para los inquilinos. Pensemos que durante 13 meses los alquileres estuvieron congelados. Aún no vemos negociaciones por los porcentajes, estimamos que éstas se darán más cerca de la fecha de las renovaciones", indica Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Desde la Cámara aseguran que lo ideal sería que los aumentos no se basaran solo en este índice, sino que hubiera otros dos alternativos para poder sacar un valor promedio. Esto daría mayor calma y seguridad a todas las partes.
"Los contratos a tres años son lo que menos simpático le cayó a los propietarios. Esto es lo que provocó la falta de producto y que todo se encarezca. Los alquileres, por desgracia, van a seguir estando complicado en cuanto a precio y a oferta", concluyó Daniel Zampone, asesor inmobiliario, titular de Zampone Propiedades.