Cuenta regresiva para el Índice para Contratos de Locación: por qué alertan que habrá alquileres más caros

En los próximos días entrará en vigencia una nueva herramienta que forma parte de la Ley de Alquileres. Se trata del Indice para Contratos de Locación (ICL), que en julio comienza a publicar el Banco Central (BCRA), y será la guía para saber cuánto aumentarán los precios de las rentas. Ahora bien, ¿qué viene pasando en la realidad?

"El Indice es el punto más nocivo de la Ley de Alquileres, porque genera una incertidumbre a ambas partes, siendo un salto al vacío en el cual ninguna sabrá a cuánto aumentará el alquiler en los años subsiguientes", afirma Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliario porteño (Cucicba).

Y explica por qué es tan alto su nivel de alarma: "Al obligar al congelamiento del valor locativo durante un año, el dueño necesariamente buscará iniciar el contrato con un número más alto, para 'cubrirse' durante los 36 meses (algo de por sí difícil con el nivel inflacionario al que estamos acostumbrados en nuestro país)".

Por ahora, las estimaciones que maneja Cucicba sostienen que el Índice del BCRA se ubicará entre el 37 y el 40%, quedando por debajo de la inflación, pero por encima del incremento salarial.

"Este es el ejemplo más claro de cómo la Ley de Alquileres perjudica tanto a propietarios como a inquilinos, distorsionando a todo el sector", resalta Liotto. Y agrega: "tanto por la reducción de la oferta como por la incertidumbre que genera la indexación, es de esperar que los valores locativos continúen subiendo. Las adecuaciones de los nuevos contratos se estiman en alrededor del 60% de aumento, y no hay razones para pensar que el mercado se vaya a comportar de una forma distinta".

Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, suma: "No hay datos del RIPTE recientes como para saber cómo impactará (el último valor publicado es de enero). De febrero de 2020 a enero de este año el RIPTE subió 28,3%, mientras que el IPC lo hizo en 35,9% por el mismo período".

Las consecuencias de esto, según el especialista, es que no ingresará al mercado la cantidad de propiedades requerida.

"Al vencerse contratos vigentes previo a la aprobación de la Ley, no se renovarán o se pondrán nuevamente en alquiler pero en menos medida a la cantidad que venza", dice Mel.

No solo hay temor por los futuros valores de los alquileres, sino también por el achicamiento del mercado.

"Es seguro que dé por debajo de la inflación el índice, porque no es lo mismo actualizar mes a mes que cada año. Porque es un índice que combina los precios mayoristas y los salarios, y éstos se quedaron atrás con respecto a la inflación", explica Oscar Puebla, de Puebla Propiedades.

Todo esto trae la decisión de los propietarios de ajustar antes de alquilar, para que con el tiempo y la inflación, se llegue a un empate a futuro. "De todas maneras, la inflación no es una medida para manejar la oferta y la demanda del mercado. Claramente hay muchas propiedades que no se alquilan porque la gente no puede pagar lo que están pidiendo", suma Puebla.

Futuro incierto

Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, también considera que el impacto del índice será negativo. "Por resultado del mismo deberían incrementarse aún más el precio de los alquileres. De todas formas esto será de imposible cumplimiento, ya que los ingresos de los asalariados quedarán muy retrasados respecto a los mismos, y no podrán acceder a pagar lo pretendido", observa.

El mercado de los alquileres en uno de los momentos más delicados de los últimos tiempos.

"Incluso cuando el índice quede por debajo de la inflación, se trata de un aumento fuerte para los inquilinos. Pensemos que durante 13 meses los alquileres estuvieron congelados. Aún no vemos negociaciones por los porcentajes, estimamos que éstas se darán más cerca de la fecha de las renovaciones", indica Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Desde la Cámara aseguran que lo ideal sería que los aumentos no se basaran solo en este índice, sino que hubiera otros dos alternativos para poder sacar un valor promedio. Esto daría mayor calma y seguridad a todas las partes.

"Los contratos a tres años son lo que menos simpático le cayó a los propietarios. Esto es lo que provocó la falta de producto y que todo se encarezca. Los alquileres, por desgracia, van a seguir estando complicado en cuanto a precio y a oferta", concluyó Daniel Zampone, asesor inmobiliario, titular de Zampone Propiedades.