Menos propietarios e inquilinos pueden pagar las expensas: así creció la morosidad

Mientras en la capital porteña el aumento de los alquileres sigue estando por encima de la inflación, a los administradores de consorcio hay un tema que les preocupa y está directamente relacionado: cómo suben las expensas (que impactan en el precio de la renta) y cómo esto provoca que crezca la morosidad.

Por lo general las expensas representan el 20% del valor del alquiler, pero los expertos advierten sobre los nuevos incrementos que ya se empiezan a aplicar: salario del personal de limpieza (27,44%), encargados de edificios (32%) y de vigilancia (16,03 + 9,18%).

Es por esto que el 36,3% de los administradores de consorcios señalan que la morosidad en el pago de las expensas es su mayor preocupación, tal como lo indica la encuesta realizada por ConsorcioAbierto.

Y esta inquietud tiene correlación con lo que ya está pasando. Según Enrique Abatti, titular del estudio de abogados que lleva su apellido, hay bastante morosidad.

"Por ahora, es cercana al 30%, sobre todo debido a los aumentos de las expensas motivados por la inflación y la paritaria de los salarios de los encargados de casa de renta. También influye el desempleo o la disminución de ingresos de los propietarios y, en el caso de los departamentos alquilados, por la mora en pago de los alquileres de los inquilinos que habitualmente pagaban las expensas", explica.

"Además, cuando unos propietarios no pagan, los otros deben asumir lo que ellos no contribuyen y por eso aumentan proporcionalmente para el resto de los propietarios que pagan", suma este experto.

La suba de los salarios de los encargados, uno de los motivos de aumentos de las expensas.

Regularizar

José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos (ADI) reconoce que si bien desde que inició la pandemia hubo un 20% de aumento en la mora del pago de las expensas, "a partir de enero, con la reapertura de los comercios y la economía en general, se empezaron a regularizar las deudas. Por eso todavía estamos en un nivel aceptable de morosidad, que es cercano a lo que sucedía antes de marzo de 2020".

En relación al aumento de las expensas, Mariano De La Torre, titular de la administración Mariano De La Torre, de Rosario explica que "todos los rubros aumentaron en esta parte del año, y las expensas subieron en los últimos meses por los incrementos salariales del personal tercerizado de limpieza, de los encargados y del personal de vigilancia. Además, se prevé que las expensas den un nuevo salto en los próximos meses. Hay que considerar que en un edificio, la vigilancia y la limpieza representan el 70% del gasto; y en un edificio chico es del 50% del gasto".

El administrador señala cuáles son los matices y variables que observa en la situación de pagos: "Administramos una variedad de consorcios de diferente tipo y podría decir que en aquellas viviendas donde hay inquilinos, en oficinas y locales comerciales la morosidad se incrementó en estos últimos meses. En edificios en los hay inquilinos donde la morosidad aumentó, hablamos con las inmobiliarias para que colaboren en la gestión de las cobranzas (llaman a las garantías). En los edificios de vivienda, donde la mayoría son propietarios, no hemos tenido grandes inconvenientes".

Las oficinas y locales comerciales están entre los que más morosidad presentan hoy.

A largo plazo

Abatti pone la mirada en lo que pasa hoy, y cómo influirá en unos años, o menos. "La inflación llevo por las nubes los gastos habituales del consorcio, que luego se reflejan en las expensas. Por ejemplo, las refacciones de plomería, albañilería, gas, mantenimiento de calderas y ascensores, impermeabilización de terrazas, pintura y más. Y todavía podrían incrementarse aún más si aumentan las tarifas de gas y electricidad", dice.

Y advierte: "por todo esto es que se están demorando obras que no son tan urgentes, porque en la mayoría de los consorcios se agotaron los fondos de reserva y es casi imposible reconstituirlos. Esto produce merma en el mantenimiento de los edificios, y ya se nota en algunos un deterioro que a la larga de traducirá en mayores gastos".

Para que esto pueda revertirse, más allá de la necesaria mejora de la economía, muchos consorcios recurren a facilitar herramientas virtuales para agilizar la recaudación. "A partir de la cuarentena observamos en nuestro sistema un incremento aproximadamente del 40% en los pagos online. El uso de alertas y notificaciones permite recordarles a los vecinos las fechas de vencimiento del pago", concluye Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.