Ley de Alquileres: por qué el plan del Gobierno para estabilizar los precios terminó con una subida histórica

Desde San Francisco hasta Londres y Hong Kong, la demanda de apartamentos de alquiler disminuyó durante la pandemia, lo que también hizo caer los precios.

Pero en la ciudad de Buenos Aires, los alquileres están aumentando como nunca antes. Los inquilinos están viendo cómo los precios de los apartamentos se disparan un 67% respecto al año anterior a un promedio de unos 35.000 pesos al mes (u$s377), según Bloomberg. El alquiler ahora sube dos veces más rápido que los sueldos, y muy por encima de otros precios en una de las ciudades más grandes de América Latina.

"Nadie imaginaba una suba por arriba de 60%, no estaba en los planes de nadie", dice Leandro Molina, director comercial de ZonaProp, una de las principales plataformas de bienes raíces en línea en Argentina. Y agrega: "Fue la suba más alta histórica".

En parte, esto se debe a la creciente inflación en el país, impulsada, entre otras cosas, por la excesiva impresión de dinero por parte del Gobierno el año pasado para financiar el gasto social por el Covid.

Pero también es la consecuencia no deseada de la reforma a los alquileres aprobada el año pasado por el Gobierno nacional que pretendía estabilizar los precios y proteger a los inquilinos. A partir de julio, el banco central de Argentina publicará un índice que indica cuánto pueden aumentar legalmente los alquileres. Y dado que los propietarios en Buenos Aires no saben cuánto podrán subir los precios más adelante, están aumentando los alquileres en los nuevos contratos ahora, antes de que el índice entre en vigencia, según agentes inmobiliarios locales.

Desde la sanción de la Ley de Alquileres cayó un 40% la oferta inmobiliaria

Incertidumbre económica en el país

La nueva ley también estipula que los contratos de alquiler se extenderán a tres años y los aumentos de precios se limitarán a una vez al año. Actualmente, un contrato de alquiler común dura dos años y los propietarios suelen subir los precios cada seis meses como parte de las condiciones establecidas en el contrato. Pero con tanta incertidumbre económica en Argentina, los propietarios e inquilinos tradicionalmente negociaban cuánto aumentará la renta.

Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, dice que los cambios benefician tanto a los inquilinos, que muchos propietarios simplemente dejaron de alquilar, eliminando la oferta y llevando a precios aún más altos. Muchos de ellos todavía están afectados por una congelación de alquileres impuesta por el Gobierno, que expiró en marzo después de 12 meses.

Cuando se le pidió que comentara sobre la reforma del control de alquileres, un portavoz del Gobierno remitió a Bloomberg CityLab a las declaraciones del presidente Alberto Fernández el jueves. El Presidente no habló sobre la ley, pero dijo que hablaría con el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, sobre la prohibición de desalojos que expiró recientemente, poco antes de que comenzaran las nuevas medidas de confinamiento.

Alquileres por las nubes: cuánto hay que pagar, barrio por barrio

Los inquilinos no encuentran consuelo al ver los números del mercado.

Marzo no fue un mes tranquilo para los alquileres, que volvieron a subir un 4,9% en comparación con el mes previo, lo que los volvería a ubicar entre los servicios cuyos precios se incrementan más rápido que la inflación, que según el Gobierno y consultoras privadas rondará el 4%. En el último año, la renta totaliza una suba del 67,4%.

Estos datos se desprenden de un nuevo estudio del portal especializado Zonaprop, que muestra que en lo que va de 2021, los alquileres tuvieron un incremento del 14%. En esta tendencia alcista, los departamentos usados y los grandes, de tres ambientes o más, son los que más se encarecieron, con un aumento del 67,6% y 73%, respectivamente. En cambio, las unidades a estrenar estuvieron por debajo de la media, con 48,3%.

¿Cuánto dinero cuesta un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires? Un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 cuesta 34.985 pesos por mes, lo que demuestra un crecimiento del 4,9% con respecto a febrero. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 48.456 pesos mensuales.

Según la evolución de precios de alquileres de acuerdo a su tipología, una unidad a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se alquila por un valor promedio de $36.843 por mes. Por otro lado, el valor de la renta de un departamento usado es de 34.518 pesos mensuales.

El departamento grande, de tres ambientes o más, representa el precio de alquiler más elevado de este grupo, con una cifra mensual de 50.879 pesos.

Estos aumentos se dan en un momento en el que se descongelaron los alquileres y ya es posible ejecutar desalojos. Algunos expertos, aseguran que no son pocos los pedidos para la entrega de departamentos que los dueños están ejecutando.

Barrio por barrio

Palermo es uno de los barrios más caros para alquilar, pero de los más demandados también.

Según el informe de Zonaprop, Puerto Madero vuelve a ser el barrio más costoso, con un valor medio de 71.135 pesos por mes, seguido de Palermo ($41.067) y Núñez ($41.032).

En la zona media de precios se encuentran: Coghlan ($36.472 mensuales), Villa Ortuzar ($34.379), Almagro ($33.777), Santa Rita ($32.367) y La Boca ($30.603).

Los barrios que representan los alquileres más económicos son: Monserrat ($29.833 por mes), Vélez Sarsfield ($29.432) y, por último, Liniers ($28.285).

Es importante destacar que en CABA todos los barrios registran un incremento en el valor interanual superior al 50%. Actualmente, Villa Del Parque es el barrio que presenta un mayor incremento de precio interanual (87%), seguido por Monte Castro (86,2%) y Parque Chacabuco (85,2%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: San Telmo (56,6%), Recoleta (55,4%) y San Nicolás (50,9%).