Comprar para alquilar ya no rinde: hay sobrestock récord de propiedades a la venta y crece el alerta en el sector
Si 2020 será recordado en el sector inmobiliario como el peor de la historia, este año no parece traer nuevas y buenas noticias: hoy el mercado porteño presenta una sobre oferta de propiedades a la venta, pero no hay compradores que absorban las oportunidades.
Según datos de ZonaProp, marzo registró un récord de 103.000 avisos publicados de propiedades en venta en Capital Federal. Esto, según diferentes brokers, tiende diferentes motivos, pero principalmente señalan el alto valor de las propiedades.
Esto pasa incluso cuando en marzo los departamentos volvieron a caer 0,7% respecto a febrero, según el informe mensual que periódicamente publican Mercado Libre y la Universidad de San Andrés
Para Diego Oks, broker de Century 21, "este fenómeno se debe en parte a la gran desconfianza que tienen muchas personas sobre los efectos de la pandemia en la economía a nivel macro y micro. Además, los valores de las propiedades poco tienen que ver con la realidad del momento. La suba considerable en la cotización del dólar genera presión en los valores hacia la baja. Por otro lado, muchos propietarios siguen considerando los precios por valor metro cuadrado según la zona o el barrio, medida que actualmente cuenta muy poco a la hora de definir un precio vendible. Hoy los compradores terminan concretando una operación con aquel vendedor que haya acomodado el precio de su inmueble al valor de mercado o apenas por debajo del mismo".
"Otra causa que viene resonando fuerte es el tema de la ley de alquileres, que derivó en una nueva ola de propiedades a la venta, de dueños que ya no están dispuestos a percibir un ingreso bajo en pesos, a tres años, con todo lo que eso implica a nivel monetario y de cuidado del bien, ya que muchas veces sus inquilinos devuelven las unidades muy deterioradas", agrega Oks.
Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, "ponerle a una propiedad un cartel de venta no significa que necesariamente lo esté. Es vendedor el que está en un precio de mercado. Quien especula, no vende".
Y agrega: "Las razones para tener un mercado sobre ofertado son: hartazgo de su propiedad por una cuarentena larga, buscar un cambio de vida y mudarse a espacios verdes, necesidad de venta por cuestiones económicas y necesidad de agrandarse o achicarse".
Faltan créditos
Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, pone el foco en la falta de créditos inmobiliarios y en cómo esto está afectando al mercado.
"Estamos en una situación de crisis económica, con desocupación y falta de conciencia de los vendedores sobre el valor real de los inmuebles. No asumen la realidad de la crisis, lo que lleva a que haya un montón de propiedades a un valor que no se va a pagar. Creo que todos los operadores del mercado debemos trabajar para conseguir el sinceramiento de precios y que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda", afirmó.
Contrario a la opinión de sus colegas, Diego Migliorisi no cree que haya una sobreoferta de propiedades ya que "el segmento de los inmuebles más grandes creció pero había suboferta. Los otros segmentos mantienen la oferta promedio, con la excepción del sector de inversores para renta o para la construcción, que está observando el escenario con cautela".
En cuanto a las claves para la resolución de esta situación anómala, Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, opina que "son la estabilidad inflacionaria, la seguridad jurídica, la creación de créditos flexibles e incluso deficitarios para el acceso a la primera vivienda y de créditos blandos para la inversión en inmuebles, la desgravación impositiva para generar competitividad, el blanqueo de capitales destinados exclusivamente a la adquisición de inmuebles nuevos y usados y sin duda alguna establecer parámetros de tasaciones que permitan cesar la enorme disparidad de precios existente".