Crédito hipotecario, el gran ausente: qué proponen desde el sector inmobiliario

Los créditos hipotecarios, que nunca terminan de ser un servicio de alcance masivo en la Argentina, se volvieron una excepción a la que muy pocas personas pueden aspirar. Tanto es así que en 2020, pese a cerrar el año con una inflación de más del 36%, el monto promedio de enero era de $214.598 millones y en diciembre apenas había aumentado en 84 millones.

Claro está que a esto hay que sumar que los créditos que estaban disponibles se ajustaban por UVA, una unidad que subió más que la inflación y que generó más problemas que soluciones para quienes tomaron deudas hipotecarias entre 2018 y 2020. Pero los deudores o quienes necesitan el préstamos para llegar a la vivienda propia no son los únicos perjudicados, los actores del mercado inmobiliario también lo son.

"Estamos hablando con los bancos y con el Gobierno. Es clave que regrese el crédito hipotecario accesible para la reactivación del sector y para darles acceso a la vivienda a las familias", sostiene Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Para Tabakman la inflación alta es un gran enemigo de este tema. "Hay paliativos. Por ejemplo, que las cuotas se ajusten por salarios, no como eran los UVAs que indexaban por inflación general. En este sentido, desde CEDU apoyamos un proyecto de ley para lograr esto. Se haría un fondo fiduciario para que los bancos puedan compensar el desfasaje entre inflación y salarios. Pero aun así no es fácil".

Compraventa de inmuebles: las pocas operaciones que se concretan son en efectivo.

Parte del freno en las operaciones inmobiliarias los representantes del sector lo relacionan con la falta del acceso a la financiación y sus costos.

"La financiación que hay es carísima, no es una financiación cierta para el mercado hipotecario ni para sostenerla a largos plazos. La poca que hay puede ser de algún desarrollador que ofrece parte de su costo de una obra en pozo financiado pero, la verdad, es que es una solución muy lejana a lo que es la posibilidad de tener un crédito hipotecario, porque es un porcentaje de la propiedad a plazos cortos o medianos y que, en definitiva, termina siendo muy cara", advierte Luis Guido, director de la desarolladora Grid.

Solo efectivo

Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora StepDevelopments, sostiene que "las pocas operaciones que se hacen son de contado. La actividad del sector se encuentra en mínimos históricos, con una caída en 2020 de un 43% respecto de 2019, que ya había sido un muy mal año".

Para este experto, no todo son malas noticias. "Podemos notar que hay un acomodo de los precios en el orden de entre un 15 y un 25%, tanto en lo usado como en los emprendimientos de pozo, ya que bajaron los costos de construcción en dólares. Es un buen momento de compra para quien está situado en divisa estadounidense", dice.

El asesor inmobiliario Daniel Zampon asegura que se necesita que "se reactiven los créditos a 20 o 30 años, tal como existen en los países desarrollados. No hemos escuchado que esto esté en estudio, pero nadie desconoce que es el camino correcto. Por un lado, se reactiva el mercado y, por otro, sería un principio de solución para los problemas que enfrentan los inquilinos desde que se implementó la nueva ley de alquileres".

Los desarrolladores reclaman que el crédito hipotecario sea un tema central en la política del gobierno.

Cómo se pueden generar más propietarios

"Hay tres variables que impulsa a que más inquilinos puedan pasar a ser propietarios: que se planche el dólar, que no haya cepo y que se creen créditos. En su momento, los créditos UVA, que fue un modelo tomado de Chile donde había funcionado muy bien, representó una esperanza para muchas familias de acceder a la casa propia. Pero el sueño duró poco y con el diario del lunes comprobamos que es inviable que las cuotas se ajusten por inflación", agregó Zampone.

Para los representantes del sector los créditos deberían ser "un tema central en la agenda del gobierno pero no vislumbramos que esté en estudio un plan sensato que pueda anunciarse en lo inmediato Además, en este momento, la incertidumbre laboral hace difícil a las familias poder proyectar a largo plazo. Es insólito que se haya dejado de lado a ese consumidor final que anhela el techo propio. Hoy la compra de propiedades, en última instancia, está sostenida solo por los inversores", se lamenta Horacio Ludigliani, desarrollador y arquitecto.