Precios de alquileres subieron más del 60% el último año: esto cuesta hoy un 2 ambientes, barrio por barrio
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Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumularon una suba del 62% en 2020, más de 25 puntos por encima de la inflación, que fue del 36,1%. Y en 2021 mantienen el impulso alcista: de acuerdo con un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, enero subieron un 3,6%.
Según el relevamiento de ZonaProp, los precios de los alquileres tuvieron durante 2020 una aceleración brusca en la segunda mitad del año, que coincide en gran medida con la aprobación de la ley de alquileres en julio.
Según el portal especializado, tras esta sanción la velocidad de ajuste disminuyó mes a mes, si bien "se mantiene elevada respecto al momento previo a su aprobación".
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, en enero un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrado (m2) se ubicó en 31.792 pesos por mes. Esto es, como se señaló más arriba, un 3,6% más que en diciembre.
Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 44.100 pesos mensuales.
En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio se ubicó en octubre en 2,45%. De esta manera, se necesitan 40,8 años de alquiler para recuperar la inversión, similar al plazo requerido en enero del año pasado.
Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños
A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad:
- Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $65.252 por mes
- Palermo: $37.027
- Núñez: $36.706
En la zona media de precios se encuentran:
- Coghlan: $32.737
- Almagro: $31.218
- Monte Castro: $30.779
- Villa del Parque: $29.473
- Parque Patricios: $28.822
Con respecto a los barrios con alquileres más económicos, se encuentran:
- Vélez Sarsfield: 26.498
- Constitución: $26.392
- La Boca: $25.886
En relación con la variación anual de precios, Zonaprop detalla que todos los barrios de la Ciudad tuvieron incrementos superiores al 50%.
Boedo fue el que mostró un mayor incremento de precio interanual (80,3%), seguido de Santa Rita (79,8%) y Flore (79,7%).
Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual fueron: Balvanera (54,7%), Recoleta (53,8%) y Constitución (52,7%).
Qué pasa con los precios de venta
El precio promedio de compra-venta de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y se sitúa en alrededor de 2.531 dólares por metro cuadrado, cifra que en noviembre registra un descenso del 0,5% con respecto a diciembre.
Así, los precios acumulan 22 meses consecutivos de descenso, y acumularon un -7,1% en 2020.
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios (y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por Covid-19): los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 9,6% desde ese momento.
Congelamiento de alquileres: qué efecto tiene en el mercado
En medio de la crisis económica profundizada por la cuarentena por coronavirus, distintas asociaciones que nuclean inquilinos solicitaron la extensión de la medida que congela los alquileres y suspende los desalojos. En contraposición, las cámaras inmobiliarias y los colegios de martilleros, manifestaron su desacuerdo con esta medida.
En ese marco, a través del Decreto 66/2021 publicado este sábado en el Boletín Oficial, el Gobierno extendió el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el próximo 31 de marzo.
De esta manera, la medida que se implementó a comienzos de la pandemia y vencía este domingo, continuará vigente por otros dos meses.
En ese marco, referentes del sector inmobiliario hicieron un balance sobre el mercado, hablaron sobre el impacto en los precios por la Ley de Alquileres y desaprobaron el congelamiento.
En diálogo con iProfesional, los expertos pusieron de relieve que estas medidas oficiales son perjudiciales para el sector.
El corredor inmobiliario Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, explicó que "continuar interviniendo el mercado de alquileres es invitar a los señores propietarios a que no alquilen más sus inmuebles".
"El impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy", agregó el referente del sector.
Al respecto, Puebla aseguró que "el impacto es aún mayor debido a que las deudas de alquileres y expensas no se condonan, lo que se debe se debe y alguien lo va a pagar".
"Por otro lado, aquellos que quieran y puedan alquilar hoy los pocos inmuebles que están en el mercado, deberán pagar precios mas altos y adecuarse a los requerimientos que genera el miedo a un mercado que busca culpables en lugar de encontrar soluciones y hacerse cargo de lo que está pasando", añadió.
Por su parte, el asesor inmobiliario Daniel Zampone sostuvo que "el congelamiento es perjudicial para el mercado. Todo conduce a que cada vez se retiren mas unidades en oferta".
Señaló que "los alquileres subieron más de lo que debían subir a raíz de la sanción de la ley de alquileres. Debido a los cambios desfavorables que introdujo la ley, muchos propietarios optaron por retirar el inmueble del mercado de alquileres y eso incrementó el precio, al menos en un 60%"
"Por ende, la ley tampoco resultó favorable para el inquilino. históricamente, la actualización siempre estuvo por debajo de la inflación. Por ejemplo el año pasado. los contratos se llegaron a actualizar con una suba del 36%, máximo 40%, muy por debajo de la inflación anual. La ley perjudicó a las partes. Los propietarios para cubrise de la inflación optan por cubrirse con el precio de antemano" , añadió Zampone.
A su vez, el arquitecto Horacio Ludigliani de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario, opinó que la extensión del congelamiento es "lamentable" y dijo que "como siempre la intervención es lo peor que le puede pasar al mercado".
"De cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado. Disminuye mucho la oferta y suben los alquileres. Creo que tienen que revisar la medida porque así cómo está no le sirve ni a inquilinos, ni propietarios ni intermediarios", concluyó Ludigliani.
Más efectos "indeseados" de la ley de alquileres
Efecto de la pandemia y de la necesidad de contar con algún espacio verde donde poder reunirse con un número reducido de amistades o familiares, el alquiler de propiedades en zona norte del Gran Buenos Aires se transformó en tendencia.
"Sin embargo, el proyecto de alquilar por al menos tres años una propiedad se chocó de frente con una realidad indeseada en el mercado inmobiliario: la ley de alquileres. En este sentido, si hablamos de casas en barrios cerrados, nos encontramos con que entre el 70 y el 80% del mercado inmobiliario en alquiler en zona norte está destinado al alquiler temporario", explicó Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Di Maggio afirmó que "ante el panorama de alquilar, del modo convencional, por un período de tres años o hacerlo por lapsos menores de tiempo, el propietario se vuelca por esta segunda opción. Los motivos son más que claros".
"La ley de alquileres genera un escenario en el que no se tiene previsión de nada y no deja abierta la posibilidad de negociación, ni abierta la voluntad de las partes de poder negociar un mejor número, o cómo serían los incrementos posteriores al primer semestre, como sucedía antes. Así, se presenta una situación en la que el propietario busca resguardarse económicamente. Sumado a esto a esto, ciertos gastos como, por ejemplo, ARBA ahora corren por cuenta del propietario", explicó el agente inmobiliario.
Además, remarcó que "a esto hay que sumar que, ante lo que parecía ser un cierre de los destinos turísticos de la costa atlántica (situación que luego no se concretó), los alquileres por mes, quincena, semana e incluso días, hizo explotar la oferta y demanda de casas en countries y barrios cerrados para el verano".