Hagamos cuentas: qué ingreso mensual se necesita para acceder a un departamento chico con préstamo hipotecario UVA
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Los ingresos netos necesarios para acceder a un crédito hipotecario a 240 meses para comprar un departamento chico en la Ciudad de Buenos Aires ascienden a unos $450.000 por mes, de acuerdo con datos de las entidades financieras que ofrecen préstamos UVA.
Según datos del mercado, el metro cuadrado en Capital Federal promedia los 2.000 dólares, con lo cual serían necesarios unos 80.000 dólares para un departamento de 40 metros cuadrados.
Esos 80.000 dólares, a un tipo de cambio de 150 pesos -dólar ahorro hoy-, son unos 12 millones de pesos.
UVA: qué ingreso se necesita para acceder a un departamento chico
En general, las entidades financieras comerciales financian hasta 80% del valor del inmueble, con lo cual la línea hipotecaria debería rondar los 9,6 millones en moneda doméstica.
El valor de la cuota inicial de un nuevo hipotecado UVA estaría compuesto por unos $8.500 de capital, $104.000 de intereses y $500 de costo de mantenimiento de la cuenta.
Como la afectación de ingresos tiene un máximo de 25%, los ingresos necesarios deben multiplicar por cuatro el valor de la cuota, en este caso unos $450.000 netos.
La tasa de interés nominal sobre UVA ronda el 13% en el caso de las entidades con mejores líneas de este tipo de préstamo (TEA de 14%)
Hipotecas UVA
Los últimos datos del Colegio de Escribanos porteño mostraron el mal momento que vive el mercado inmobiliario, precisamente por la falta de líneas de préstamos accesibles.
El año con mayor acceso a créditos para vivienda, de acuerdo con la serie histórica del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, fue 2017, cuando el gobierno de Mauricio Macri lanzó la línea de préstamos ajustados por inflación (UVA). Se registraron en noviembre de ese año más de 2.100 préstamos hipotecarios.
Pero la creciente inflación y devaluación de la moneda de los años posteriores hizo casi imposible el acceso a una propiedad mediante líneas hipotecarias.
En noviembre 2020, hubo sólo 130 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria.
La caída interanual en ese sentido es del 46,3 por ciento.
Y los primeros 11 meses acumulan una baja de escrituras con crédito del 65,7 por ciento.
Departamentos: su valor
El mercado de bienes raíces finalizó uno de los años más duros de su historia. La pandemia por el coronavirus, la escalada del dólar, la Ley de Alquileres y el DNU que congela los contratos locativos y prohíbe los desalojos se convirtieron en un cóctel complejo.
Expertos del sector aseguran que el 2021 no será sencillo y pronostican que el número de operaciones de compra y venta irá en ascenso al tiempo que los precios de publicación de los inmuebles para la venta seguirán con ritmo a la baja. Los ganadores, como en 2020, serán los emprendimientos en pozo y quienes comercialicen lotes en las zonas suburbanas.
"Durante el 2020 se esperaba una desaceleración de los precios de publicación más agresiva. En la realidad, los valores bajaron muy poco con un promedio del 7% para toda la Capital. Lo que quedó demostrado es que quienes definen las operaciones son los propietarios", describe Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, a Zonaprop. Lo cierto es que para el especialista "la necesidad de venta es lo que va a definir el comportamiento de precios durante este año".
"Eso se evidencia hoy en los números según cada barrio. Los que más bajaron los precios de publicación son los propietarios de Flores, Parque Chacabuco, Liniers. Mientras los que menos lo hicieron son los que viven en Belgrano, Recoleta. Eso marca una cuestión de necesidad", ejemplifica Bryn.
Precio de los departamentos en la Ciudad
El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.544 el metro cuadrado, rlo que egistra una disminución de noviembre a diciembre de 0.7%. En 2020, los precios acumularon una baja de 7,1%, la mayor caída desde el inicio de la serie en 2012.
Con un dato a tener en cuenta, la zona Sur es la región porteña con mayor baja anual: -8,7% en el año. Parque Chacabuco fue el barrio que más bajó sus precios con una caída del 15,4%, seguido por Lugano con -10,8%, según el último informe de Zonaprop.
"La cantidad de inmuebles va a seguir aumentando. En 2019 se registraban 70 mil departamentos a la venta, hoy ese número es de 96 mil. En total hay 135 mil unidades en oferta de un total de 1.800.000 propiedades, es decir que el 2,3% de los inmuebles están en venta", grafica Bryn.
En ese sentido, Soledad Balayan, co-titular de Maure Inmobiliaria, asegura que "mientras no haya un panorama de una mejoría de la economía, la situación no cambiará".
"Si comparamos los números de escrituras de este año con el 2020 seguramente vayan a ser superiores, pero porque el piso que tomamos es realmente muy bajo", afirma la especialista.
Qué pasa con los alquileres
Según el index de Zonaprop, los alquileres subieron en todo el 2020 un 62%, lo que significó 25 puntos porcentuales por encima de la inflación y la mayor suba de los últimos nueve años, desde que se llevan adelante dichas mediciones. "La oferta va a seguir bajando, por lo que los valores irán en aumento", explica Bryn.
"Cayó significativamente la tasación de inmuebles para alquilar. El DNU que congela los precios de marzo y prohíbe los desalojos, sumado a la nueva ley de alquileres que entró en vigencia a mediados del año pasado, perjudicaron de lleno al mercado locativo", resume Balayan. Según la experta, hoy muchos "quitan el inmueble del alquiler para volcarlo a la venta".
"Ya no existen los inversores de usados. La rentabilidad es muy baja. Los alquileres se publican a precios altos y se siguen alquilando porque no hay otra solución a la vivienda", remarca Bryn.
Los ganadores del sector
Para los dos especialistas consultados, los verdaderos ganadores de este año serán los que comercializan desarrollos de pozos y aquellos que vendan terrenos en las afueras de la Ciudad de Buenos Aires. "Los lotes en zona norte, oeste y sur de la Capital se vendieron muy bien en 2020 y lo seguirán haciendo este año", proyecta Bryn.
"La falta de créditos hace que, para la gran mayoría, comprar un inmueble sea casi imposible. En promedio, un sueldo representaba en 2017 u$s1.000, hoy ese número es de u$s300. Aquellos que tienen ahorros pueden dar el primer paso con un lote e ir construyendo en pesos de a poco a lo largo de algunos años", indica.
"Los desarrollos en pozos se movieron muy bien en 2020 para aquellos ahorristas que tenían dólares o exceso de pesos. Ahora bien, este año habrá más oferta porque ingresarán al mercado de la venta inmuebles a estrenar, esas unidades con precios más bajos harán presión sobre el valor de los inmuebles usados para la venta", concluye Balayan.