Sinceramiento inmobiliario: así bajó el precio de propiedades en el Gran Buenos Aires

Si algo deja 2020 en el mercado inmobiliario son dos tendencias: la mayor demanda de propiedades que posibiliten estar al aire libre y una baja en los precios, producto de un año en el que la actividad estuvo paralizada varios meses.

De hecho, se registró un retroceso en el precio de las propiedades en todos los puntos cardinales del Gran Buenos Aires, que en promedio llega al 4,15%.

Un relevamiento realizado por Zonaprop detalla que en Zona Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio solicitado por propietarios de u$s116.000, mientras que una de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los u$s162.400.

Así, el precio medio por metros cuadrados redondea los u$s2.325. Este valor marca un descenso del 1% respecto a noviembre, y así se consolida la tendencia a la baja que inició en abril de 2019, y ya acumulan un descenso de 5,5% desde entonces.

Las búsquedas de viviendas en GBA no detuvieron la baja de los precios. Fuente: Zonaprop.

En zona Oeste – Sur la variación es todavía mayor. Allí el metro cuadrado está u$s1.694, lo que implica una baja del 1,2% respecto a noviembre. En este caso, durante 2019 los precios de venta también acumularon un descenso del 3,7% y en 2020 disminuyeron un 5,1%. En esta zona un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 tiene un valor solicitado por propietarios de 84.700 dólares, y de 112.600 dólares si es de 3 ambientes.

Buscando retorno

¿Cuáles son los barrios con una mayor rentabilidad en el Gran Buenos Aires? Según Zonaprop, los barrios Manuel Alberti (3,5%) y Alto del Molino (3,2%), del municipio de Pilar, son los más rentables a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento. Por otra parte, el de retorno para inversores de Zona Oeste- Sur es Dock Sud, con 5,2%, en Avellaneda.

"El punto positivo que encuentro es que muchos propietarios y desarrolladores entendieron que tienen que hacer un esfuerzo bajando hasta en algunos casos un 20% el valor de su propiedad, producto de la devaluación de más del 100% del valor del dólar. Eso entusiasma a que 2021 pueda ser un mejor año con más operaciones", analiza Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

En Zona Norte, los desarrolladores venden las viviendas antes de que terminen de construirse.

El interés por vivir en las afueras de la ciudad es tal que muchas veces hace que la gente invierta en viviendas que no están completamente construidas. Así lo cuenta Di Maggio: "muchos inversores apuestan a construir en barrios cerrados de Zona Norte, invirtiendo en promedio para comprar un lote y hacer una casa de 4 ambientes de 140 m2 aproximadamente, unos 100 mil a 140 mil dólares. Esto es porque muchos clientes no quieren padecer los 10 meses en promedio la obra y prefieren comprar la casa ya lista para usar, pero ahora la demanda es tal que la adquieren antes de que esté terminada a un valor que puede llegar a los 200 mil dólares".

En este sentido, Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos, sostiene que "los más golpeados en este año fueron los inmuebles usados. Principalmente, porque las operaciones se realizan en dólares billetes y, por lo general, de contado".

"Por otro lado, no se vio en la Capital Federal una gran reducción en los precios de venta de los inmuebles, y esto generó que la mayor parte de la gente elija mantener su capital con liquidez en dólares en vez de volcarlo a los inmuebles usados. El resultado de este escenario lo podemos ver en el bajo volumen de transacciones de este 2020 (los más bajos de los últimos años)", agrega Funes.

"El ladrillo es y será una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales, eso nunca cambia, aunque el producto se va adaptando según el contexto, y la evolución de las necesidades", concluye Hector J. Sarlinga, socio fundador de DAHEDA Construcciones.

Los precios en distintos municipios

Como se puede apreciar en el gráfico de abajo, los barrios más caros se ubican en los municipios de Vicente López y San Isidro.

Fuente: Zonaprop.

La dispersión de precios en zona norte es amplia. Los valores pueden ir desde los u$s1.094 por metro cuadrado (La Cañada de Pilar) hasta los u$s4.337 (Marinas del Sol, San Fernando).

Por el lado de zona Oeste y Sur, los barrios más caros se encuentran en los municipios de Quilmes y Lomas de Zamora.

Fuente: Zonaprop.

Los precios van desde los u$s536 por metro cuadrado (El Venado), hasta los u$s 3.063 (Agustinas I, barrio cerrado en Villa Udaondo).