Bajó el valor de los departamentos en Palermo Nuevo: a cuánto cotiza el metro cuadrado
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La recesión que afecta al mercado inmobiliario generó una retracción de los precios de los inmuebles, que ahora se hace evidente también en las zonas porteñas de Palermo Nuevo, donde se registró una caída de casi el 12% en el valor del metro cuadrado respecto al año anterior.
Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, la zona relevada por décimo sexto año consecutivo se encuentra delimitada por el predio de exposiciones de la Sociedad Rural Argentina, el campo de Infantería, el complejo Jumbo - Easy, el Templo Islámico, la Av. Santa Fe y la Av. del Libertador.
El área bajo estudio se ubica lindera a los "Bosques de Palermo", dentro de la cual se hallan actualmente en etapa de construcción o recientemente finalizados con unidades aún en oferta sólo nueve emprendimientos.
La zona, que vivió su apogeo de desarrollo a partir de la década del 90 con un fuerte crecimiento en altura a partir de edificios de perímetro libre, se consolidó como uno de los sectores de Buenos Aires con mayor presencia de torres, donde la escala de los emprendimientos medida en metros cuadrados supera la media de la ciudad.
En la actualidad, el valor promedio que se registra allí alcanza los u$s4.749 por metro cuadrado, que frente a la media de u$s5.391 por metro cuadrado existente hace un año atrás representa una baja interanual del 11,91%.
Las cotizaciones en pisos medios de los distintos desarrollos se ubican entre los u$s4.119 y los u$s5.480 por metro cuadrado, frente a los u$s4.833 de mínima y los u$s5.990 máximos por metro cuadrado relevados un año atrás.
Así cayó precio de viviendas en dólares, por barrio
Los precios en dólares de las propiedades cayeron un 15% aproximadamente en los barrios más buscados de la Ciudad de Buenos Aires en noviembre de este año en comparación con el mismo mes de 2019.
En cuanto a las zonas con mayores caídas, según un informe realizado por la empresa Predial, se encuentran:
1. Núñez, donde las propiedades bajaron un 22,7%
2. La Paternal, con una caída del 16%
3. Palermo, que tuvo una baja de casi 15%
Para ejemplificar estos porcentajes, una unidad de 50 metros cuadrados en Núñez, donde el año pasado se conseguía en u$s217.700, hoy está en u$s177.400.
Mientras que en La Paternal, un departamento de similar superficie, estaba en u$s128.850 hoy se vende en u$s110.859.
En cuanto a Palermo, una propiedad pasó de valor u$s175.900 el año pasado, a u$s153.000 hoy.
Inversión para quienes tienen ahorro en dólares
"Estamos hablando de una rebaja muy conveniente para el que dispone de ahorro en dólares, que en algunos casos equivale a poder adquirir un ambiente más",afirmó Gabriel Brodsky, director de Predial.
Desde que comenzó la cuarentena, la demanda cayó entre un 20 y un 30%, pero se reactivó la demanda por obras en construcción que se financian en pesos.
En otros barrios, las bajas fueron:
-Villa Crespo: -13,88%
-Flores: -6,5%
-Almagro: -5,9%
-Villa General Mitre: -5,81%
-Caballito: -5,75%
"Si bien la cuarentena, la devaluación y el freno del crédito hipotecario marcaron un parate en lo que respecta a la compra y venta de propiedades, al ajustarse mayoritariamente el valor del m2 en dólares el mercado inmobiliario volvió a generar un clima oportuno e impulsar la demanda", concluye el trabajo.
Tasación: ¿las vistas aumentan el precio de una propiedad?
La tasación es un informe de valoración que realiza un tasador con el objetivo de establecer el valor de un inmueble a partir de determinados criterios establecidos previamente que se ponderan según considere el profesional. Algunos especialistas coinciden en que lo más importante es la ubicación y la demanda que existe y, después, la luminosidad. Mientras que otros, ponderan la superficie de la propiedad, considerando tanto la cubierta como la descubierta, y hasta la visión del paisaje.
Valuar una propiedad implica un análisis exhaustivo de comparación de atributos tales como la ubicación, la antigüedad, los ambientes, la luminosidad, la funcionalidad, los amenities, con los de otras propiedades que tengan las mismas cualidades, indica ZonaProp.
Según explica Enrique Ribotta, titular del Grupo Mega de Villa Del Parque, "el arte de una buena tasación es descubrir todos las combinaciones de factores positivos que tiene un inmueble, -que sin lugar a dudas todos los tienen- y es el profesional el que los debe descubrir".
El valor de una buena vista
Entonces, contemplando las distintas características que se deben tener en cuenta, ¿vale lo mismo un edificio con vistas a un contrafrente, a un patio interno, una pileta o a un pulmón de edificio que aquellos que tienen vistas únicas? Martín Rao, titular del Grupo Mega del barrio de Caballito, analiza que estas variables pueden tener un positivo o negativo, dependiendo de las características que conformen la propiedad en sí y su entorno.
La analista del mercado inmobiliario y co-titular en Maure Inmobiliaria Soledad Balayan menciona que la vista no es un criterio que aumente el valor de la tasación, pero afirma: "Una vista tiene que mantener su valor intrínseco más allá de que haya un mercado deteriorado, algo único e irremplazable, que sea de por vida así".
Dentro de las más relevantes se encuentran las vistas panorámicas. En este punto, siempre los departamentos de pisos más altos son los que mejor valoración tienen, mientras que "en los primeros pisos suele ayudar mucho la enredadera, para ver verde y lo mismo sucede al contrafrente al contar con un árbol, todo lo que es verde suma", añade la especialista.
Según Fernando D’alvia, gerente de Toribio Achaval de la sucursal de Belgrano, las propiedades que se destacan son las unidades emplazadas en esquinas, los contrafrentes a pulmones arbolados, unidades con vistas a parques o plazas y aquellas con vistas al río. Contrariamente, una pared o un aire luz oscuro inciden y según Balayan: "A veces, es peor que un departamento interno".
La disyuntiva que se instala abre un debate tiene que ver con el ruido. Muchas veces las vistas únicas corresponden a edificios turísticos, parques, avenidas o piletas; en todos esos casos, aquel que compra o alquila deberá negociar según sus prioridades: tener un paisaje único o evitar ciertas zonas con tránsito o bullicio.
Por otro lado, también se posicionan las plantas bajas que cuentan con patio, aunque los especialistas destacan que, en general, no tienen grandes vistas y algunas veces son unidades oscuras por lo que la luminosidad, se compensa con metros descubiertos.
La tasación ante las nuevas prioridades
Más espacios verdes y más metros son las nuevas necesidades que lideran las búsquedas dado el aislamiento social preventivo y obligatorio.
"Si antes un balcón lo tasabas de una manera, hoy quizás le das mucho más valor que antes", resalta Soledad Balayan, quien además destaca que el balcón es algo muy valioso si se presta atención a la demanda de las personas, no solo ante las nuevas necesidades que despertó la cuarentena, sino también ante la presencia de mascotas. Además, asegura que la dificultad de vender una propiedad con balcón es menor respecto a lo que costaba antes.
La llegada del home office modificó la realidad y la dinámica de la vida cotidiana y, ante la posibilidad de trabajar y estudiar sin tener que trasladarse largas distancias, hay mayores libertades a la hora de elegir el futuro hogar. A su vez, de acuerdo a Balayán, la luminosidad de la propiedad hoy, cuando se está todo el día en casa, es una preocupación que antes no existía con esta magnitud, señala ZonaProp.
Estos cambios también impactaron en el mercado inmobiliario, Enrique Ribotta considera que aquellas propiedades que cuentan con los codiciados "espacios libres" en tiempos de encierro prolongados, tienen mayor oportunidad de venta. Y, en esa línea Esteban Darío Esperón, titular del Grupo Mega del barrio de Saavedra, enfatiza que el foco hoy no está en conseguir el mejor valor de una propiedad, sino efectuar la venta.