Atención inquilinos: qué subas se piden en nuevos contratos de alquiler y las propiedades que más aumentan

En lo que da de 2020 los alquileres subieron un 46,4% (el doble que la inflación), y de esa suba alrededor del 30% corresponde a los meses que pasaron desde la sanción de la nueva ley de alquileres. 

"Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 27.765 pesos por mes, es decir, sube un 6,2% en el último mes, este incremento es inferior al de julio (7,9%) y al de agosto (6,5%), pero superior a la velocidad de ajuste previa a la ley de alquileres", destaca Leandro Molina, gerente Comercial de Zonaprop Argentina y Uruguay.

A su vez, este ejecutivo destaca que "en relación con la variación anual de precios, es Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (82,5%), seguido de Villa Gral. Mitre (77,5%) y Barracas (73,9%).

Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Liniers (47,4%), Parque Chas (44,1%) y Constitución (34,6%). Cabe destacar que en el 80% de los barrios de la ciudad el incremento de precio en 2020 fue superior al 40%".

"Estos aumentos se generan no solo por la nueva ley de alquileres, en la que los dueños se sientes desprotegidos en el ajuste del precio, ya que es anual y el ajuste del precio es según el promedio del aumento del índice IPC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) resultando algo incierto para los propietarios. Sino que también por un contexto de mercado donde nuestra moneda pierde fuerza ante el dólar", detalla Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades.

Puerto Madero, Villa General Mitre y Barracas, los barrios en los que más se dispararon los alquileres

Cuáles son los departamentos que más suben

"Hablar de cuánto aumentaron los alquileres en el último mes es complejo, porque no se manejan precisiones sobre el tema. Esto ocurre porque, en definitiva, lo que está pasando es que el mismo dueño define un valor por cuestiones inflacionarias y por el precio del dólar, algo extremadamente volátil en estos días", explica Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Si se analiza qué tipo de departamentos aumentaron más, los expertos coinciden en señalar que eso con los de tres y cuatro ambientes. "Por de la pandemia, ante la necesidad de espacio dentro del hogar, este tipo de productos que ofrecen mayor amplitud y espacios más generosos fueron los que más aumentaron su valor", agrega Di Maggio.

Para Daniel Zampone, asesor inmobiliario, uno de los grandes inconvenientes que desató la nueva ley es que muchas unidades fueron retiradas del mercado. "Los propietarios prefieren vender y quedarse con los dólares antes que alquilar en este escenario. Cuando las reglas de juego no son claras y cuando no hay previsibilidad, los inversores se refugian en el billete verde", dice.

"Entonces, al haber menos inmuebles en alquiler (ya sea PH, casas o departamentos), registramos un aumento por arriba del 40% desde la sanción de la ley para acá. La salida que le vemos a esto es que se reactiven los créditos, porque los inquilinos pasan a ser propietarios. También incentivar el ahorro en la construcción. Invertir en ladrillo pone más producto en el mercado, por lo cual el precio se autorregula. Otro camino correcto es materializar los incentivos fiscales anunciados por Guzmán", analiza Zampone.

Si bien casi todos coinciden en marcas que los alquileres aumentaron cerca de un 30% desde que entró en vigencia la nueva ley, algunos representantes del sector, como Zampone, indican que hay subas más cercanas al 40%, y otros se animan a señalar que llegan a rozar el 50%, como lo dice el corredor inmobiliario Oscar Puebla.

Expertos coinciden en señalar que los departamentos de tres y cuatro ambientes son los que más suben

¿Posibles soluciones a esta problemática? "Dada la problemática de acceso a la vivienda, sería oportuno crear un impuesto diferenciado para los propietarios que alquilan, para incentivarlos a que coloquen sus inmuebles en alquiler y que sea más rentable", recomienda Mauro Ayala, CEO de Alquilando.

En la misma línea, Horacio Ludigliani, arquitecto y desarrollador, sostiene que "se deberían establecer proyectos de construcción de vivienda social y subsidios en créditos para los sectores más necesitados. También ventajas impositivas a los desarrollistas que destinen sus unidades para alquilar".

Para Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, es preciso poder construir certezas para todos los involucrados. "En un contexto de mayor previsibilidad, locatarios y locadores tenderían a confluir en un valor posible para ambos. Incluso, los propietarios que sacaron las propiedades del mercado podrían volver a volcarlas y bajar la presión de un mercado sobre demandado", concluye el ejecutivo.