Construir en medio de la fiebre del dólar: ¿por qué hay un boom de las inversiones en pozo?

El mercado inmobiliario comienza a evidenciar una recuperación en medio de la pandemia por el coronavirus. La suba del dólar y el bajo costo de la construcción, generó un boom de demanda en terrenos, pero también surgió una nueva oportunidad de inversión: los emprendimientos en pozo.

Este segmento se posiciona aún más hoy porque aquel ahorrista que ya cuenta con la divisa estadounidense hoy desembolsa la mitad que en marzo. Para los desarrolladores es el momento de negociar los precios y aseguran que la demanda se activó en los últimos dos meses, indica ZonaProp.

"Hoy estamos mejor que en el segundo semestre del 2019. Al bajar los precios, el mercado se reactivó y hay mucha gente que no quiere tener ahorros en el banco y decide salir a invertir esos dólares. Ahí surgen los emprendimientos de pozo como una buena oportunidad", explica Norberto Lepore, presidente de Lepore Propiedades.

Y es que, por ejemplo, el valor de un departamento que en marzo se ubicaba en u$s100.000, con un dólar informal de $80, pesificado ascendía a $8.000.000, esa unidad hoy, con un dólar blue de $180, cuesta la mitad para quien ya tenía un ahorro en dólares.

"Hay que tener en cuenta que son precios cerrados y las cuotas tienen un incremento según el índice de la CAC, que ronda el 2,5% por mes, o sea que aquel ahorrista que ya tenía los dólares necesitará mucho menos que en marzo para pagar las cuotas, porque son en pesos", ilustra Lepore.

Qué desarrollos se ven más beneficiados

Ahora bien, los valores son más tentadores para aquellos proyectos que están en una etapa inicial. "Los departamentos que se entregan en los próximos seis meses no pudieron acomodar los precios a la baja porque acumularon altos costos encubiertos. En cambio, aquellos proyectos que están en etapa inicial tienen los costos de la construcción vigentes", indica el presidente de Lepore.

"Hay que entender que los departamentos son vistos por los ahorristas como commodities, ya que se venden en dólares", agrega.

Si bien los brokers consultados coinciden en que hay más demanda, resaltan que se da sobre todo en aquellas empresas con trayectoria, ya que en momentos de vaivenes económicos la confianza y seguridad se convierten en factores determinantes: "Hoy en día hay constructores que están vendiendo a precios muy baratos, a precio cash. Pero siempre hay que tener en cuenta al desarrollador y al constructor, que ambos sean sólidos, hay que invertir en seguridad y tranquilidad para que terminen el emprendimiento", sostiene Leandro Korn, director de Korn Propiedades.

En ese sentido, Jorge Camacho, gerente comercial de Ocampo Propiedades, remarca: "Para el inversor es muy importante la trayectoria de la desarrolladora y que el emprendimiento sea atractivo, tanto en ubicación y proyecto, como también en precio y forma de pago".

Asimismo, desde su propia experiencia ejemplifica: "En Quartier del Bajo, el hecho de ser un fideicomiso en pesos permitió colocar un 90% del proyecto de la primera torre en tiempo récord".  

"Los emprendimientos se venden todos en pesos. Hay ofertas por pago cash muy tentadoras. La clave para la construcción es acopiar y eso hace que puedan rebajar los valores", explica el especialista.

Korn asegura que aunque las consultas crecieron considerablemente, "las concreciones por ahora son muy reducidas". "Las operaciones se dan sobre todo en aquellos que tienen dólares y lo ven como una inversión a futuro, porque el valor del CAC se va a ir acomodando hacia la alza, siempre y cuando, el dólar se vaya estabilizando", indica.

Retroceso en los precios

Hoy los inmuebles en proceso de construcción tienen una baja de sus precios que ronda el 15%, particularmente en el caso de aquellos que están en etapa inicial, indica ZonaProp.

"En los precios de cierre las bajas son de entre un 25% y un 30% en dólares, siempre hablando de las zonas más buscadas como el corredor norte. Si te alejás de esos barrios, los valores se incrementan", remarca Korn que afirma que "lo más buscado ahora son las unidades más grandes, porque el consumidor final ve una oportunidad". 

En cuanto a los costos extra que deben asumir las constructoras para funcionar con los protocolos obligatorios en el marco de la pandemia, Korn desarrolla: "A los costos de la construcción, se les agrega el gasto COVID, que tiene que ver con los traslados de los obreros que no pueden viajar en transporte público. En general, se cotizan aparte". 

"El costo del metro cuadrado en dólares se ve favorecido a la baja y eso se traduce en los compradores, porque nosotros vendemos con precios cerrados. Si bien nosotros podemos construir por menos dólares, el inversor puede pagar su cuota con muchos menos billetes verdes", añade en cuanto a los valores Nicolás Galante, gerente comercial de G&D Developers. A su vez, sostiene que se da un fenómeno nuevo y es que "muchos optan por adelantar cuotas, ya que los valores en dólares son convenientes por el alza del blue".

Por otra parte, Camacho hace referencia a los precios históricos que evidencia el sector de la construcción: "Actualmente, nos encontramos en un momento histórico, hace quince años que no se da esta ecuación de precio dólar – costo de construcción tan competitivos. Si bien no se puede hablar de una baja de precios generalizada, los proyectos en pesos con la obra iniciada son los que mejor cumplen con esta ecuación".

Por último, concluye: "Canalizar un flujo de pesos excedentes permite dolarizar los ahorros en un activo como el ladrillo que históricamente tuvo altos niveles de rendimiento y al que los argentinos, además, le tenemos un especial apego".

El metro cuadrado, en un mínimo histórico

La disparada del dólar blue durante las últimas semanas hizo que los costos de la construcción se ubiquen hoy en un mínimo histórico.

La consultora Reporte Inmobiliario determinó que cada metro cuadrado para la construcción de un edificio de viviendas llegó a principios de octubre a los $65.729.

Si se quisiera cubrir ese costo utilizando dólares a la cotización blue ($190), se necesitarían tan sólo 345 dólares por metro cuadrado. "Cifra no vista ni siquiera en el año 2002", destaca Reporte Inmobiliario.

Se trata de un momento de oportunidad para la construcción, dado que cuando comenzó octubre el costo en dólar blue era de u$s447 por metro cuadrado. En 26 días se desplomó más de 100 dólares.

Con el nuevo precio de u$s345 por metro cuadrado, la construcción de una propiedad de 300 m2 queda en u$s103.500.

"A partir de los controles de cambio volvió a ser muy importante (como ocurrió ya con el cepo anterior) el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos, como puede ser en el mercado secundario, o con herramientas alternativas como el contado con liqui", explica el informe.