Proyecto para solucionar la situación de los deudores hipotecarios UVA: así será el mecanismo para pagar menos

El Gobierno presentó en la Cámara de Diputados un proyecto para dar una solución definitiva a los deudores hipotecarios UVA, que hoy tienen sus cuotas congeladas.

Con esta propuesta se crea un nuevo índice en función de los salarios, así como un ente conformado por organismos estatales y al que deberán ingresar obligatoriamente los bancos que quieran ofrecer créditos hipotecarios.

Esa entidad compensará a los bancos la diferencia entre el valor de la cuota UVA y la que se calcule con el nuevo índice con base en la suba de los salarios.

La iniciativa dice, en los fundamentos, que tiene como objetivo impulsar el crédito hipotecario, promover el ahorro nacional en moneda local y reducir el déficit habitacional.

Con esa meta, crea un esquema que brinda sustentabilidad al sistema de crédito hipotecario al resguardar el valor del capital prestado, brindando incentivos a los bancos e inversores, a la vez que protege a los futuros deudores al establecer que el valor de las cuotas a abonar se ajustará por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Para ello, crea el Coeficiente "Hogar Argentino- Hog.Ar", que será calculado con base en el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Marcelo Tavarone, del estudio Tavarone, Rovelli, Salim & Miami, explicó que el proyecto también prevé la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP), que será administrado por la Empresa Hipotecaria Argentina Sociedad Anónima (EHASA).

Su objeto es compensar las diferencias que se produzcan, en cada período de pago de las cuotas, entre los importes contractuales con la entidades financieras en UVA actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o en UVI actualizables por el Índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires "ICC", y el importe a pagar por el deudor según ese nuevo índice.

En definitiva, opinó Tavarone, se crea un nuevo índice y un nuevo sistema paraestatal que pretende subsidiar el crédito hipotecario.

La iniciativa tiene como objetivo impulsar el crédito hipotecario

El FFCP se fondeará con aportes de entidades financieras que participen del mercado de créditos hipotecarios.

En definitiva, nuevos aportes a un sistema administrado por el Estado, porque el Comité Directivo de EHASA estará integrado por un representante del Ministerio de Economía, con el asesoramiento técnico permanente del Banco Central, independientemente de los 3 a 7 vocales representantes de entidades financieras que se prevén, remarcó Tavarone.

"Me genera dudas seguir percibiendo fondos del sector privado para financiar algo que, en definitiva, cuando funcionan bien la economía y el mercado, no requiere tanta intervención estatal", enfatizó Tavarone.

Fundamentos del proyecto

Según los fundamentos del proyecto, este nuevo sistema de créditos hipotecarios es parte de un eslabón que se complementa con el Fideicomiso Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar) y con el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU) concebido con el objetivo de urbanizar barrios y asentamientos urbanos precarios ya instalados.

"Las acciones centrales de este nuevo esquema serán cubrir los desfasajes en las cuotas de los créditos hipotecarios protegiendo al deudor y al mismo tiempo generando incentivos a los prestamistas, ahorristas e inversores, otorgar garantías para fomentar el financiamiento bancario del sector de la construcción, otorgar garantías para impulsar las inversiones en instrumentos financieros que permitan continuar expandiendo el financiamiento bancario de viviendas", asegura.

Por su parte, el Fondo FFCP se conformará con una porción de la cuota de los créditos hipotecarios, con aportes de las entidades financieras, un aporte inicial del Tesoro Nacional y con la misma rentabilidad que obtenga el propio Fondo, quedando abierta la posibilidad de recibir aportes y financiaciones de organismos multilaterales de crédito y otros agentes.

Las entidades financieras que participen del mercado de créditos hipotecarios deberán integrar al Fondo FFCP:

1. Un aporte activo entre un mínimo de 1% y un máximo de 5% de cada crédito otorgado bajo el esquema establecido en la presente ley.

2. Un aporte trimestral de hasta un máximo de 1,25 % de la masa de rentabilidad de los pasivos remunerados por el BCRA durante el período de los 3 meses inmediatamente anteriores.

3. Aportes adicionales que el BCRA podrá exigir a las entidades financieras, de acuerdo con la situación del mercado financiero, la evaluación del riesgo y las funciones del Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP).

Las entidades financieras que inicien sus operaciones en el país y que participen del mercado de créditos hipotecarios deberán ingresar al Fondo FFCP y las que dejen de operar perderán la condición para integrarlo, cediendo sus derechos al valor nominal de su participación al Ministerio de Economía.

La compensación de los créditos UVA

Con esta propuesta se crea un nuevo índice en función de los salarios

En el artículo 13, el proyecto dice que la empresa EHASA deberá realizar con los recursos del Fondo FFCP la compensación de las diferencias que se produzcan, en cada período de pago de las cuotas.

Entre los importes contractuales con la entidad financiera en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o en Unidades de Vivienda (UVI) actualizables por el Índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires "ICC" .

Y el importe a pagar por el deudor según el ajuste de capital por el Coeficiente "Hogar Argentino-Hog.Ar" u otra variante que se establezca en función del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

El Banco Central establecerá el monto de la compensación a lo largo de la vida del crédito, el valor de la prima por compensación y el coeficiente de ajuste de capital que determina el importe a pagar por el deudor.

Imitando a Freddie Mac

Sebastián Heredia Querro es Abogado (UCC), director del Curso de Posgrado en Derecho Empresarial y de la Maestría en Derecho de Empresas de la Universidad Católica de Córdoba, comentó que todo parece indicar que EHASA ha sido concebida siguiendo el modelo de Freddie Mac.

Se trata de una creación de la década del 1970 en EE.UU, que actualmente es una sociedad de capital abierto que cotiza en el NYSE pero es administrada por el Gobierno Federal de EE.UU, indicó Heredia Querro.

Freddie Mac está dedicada a originar préstamos hipotecarios y a garantizarlos. En los setentas, inició el proceso de securitización hipotecaria, refinanciando a los bancos originadores de créditos hipotecarios, mediante la técnica de Off-Balance-Sheet Finance llamada securitización.

Esa securitización está estructurada sobre los llamados Asset-Backed Securities (ABS) cuyo activo subyacente son créditos hipotecarios, y cuyo uso abusivo, cuatro décadas después, crearía la crisis hipotecaria sub-prime de 2007-2011, recordó Heredia Querro.

Si EHASA emula a Freddie, es probable que garantice mediante avales u otro tipo de garantía la eventual emisión de ABS por parte de los mismos bancos originadores argentinos.

Esto tendría el fin de reducir el costo de financiación de los bancos a la hora de "descontar cartera hipotecaria" en el mercado de capitales, securitizando créditos hipotecarios mediante fideicomisos financieros o fondos comunes de inversión.

O también es posible, y este era el modelo operativo de Freddie, que EHASA adquiera los préstamos hipotecarios directamente a los bancos, dándoles liquidez para volver a prestar, advirtió Heredia Querro.

La empresa se ocuparía de estructurar y emitir distintas series de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente son las cuotas hipotecarias subyacentes, que probablemente se causarán jurídicamente en letras hipotecarias y en los fideicomisos que "reformuló" la Ley de Financiamiento Productivo, opinó el experto.

El Banco Central establecerá el monto de la compensación a lo largo de la vida del crédito

Garantías

También es de resaltar que se pretende que el Fondo FFCP pueda garantizar líneas de crédito hipotecario que cuentan con garantía tipo B, que cubre todos aquellos desarrollos inmobiliarios que no cuenta con títulos perfectos para servir, ab initio, como asiento registral de una hipoteca individual, dijo Heredia Querro.

Es el caso de los fideicomisos ordinarios inmobiliarios que deben finalizar las obras y aprobarlas, para luego recién generar cuentas catastrales, fiscales y matrículas individuales para cada obra nueva ejecutada.

Todo el período que corre entre el inicio y la finalización de las obras y la generación de las matrículas, puede ser cubierto por garantías tipo B, como fiducias de garantía, y a este tipo de operaciones EHASA prestará, aparentemente, especial atención, manifestó Heredia Querro.

"Sería interesante que EHASA no sólo siguiera el modelo operativo de Freddie, sino que se apalancara en la tecnología blockchain, y tokenize las letras hipotecarias", enfatizó Heredia Querro.

De este modo, las letras hipotecarias podrían ser adquiridas de manera digital por la IFC del Banco Mundial y el BID, entidades que vienen impulsando la blockchain-based-bonds muy fuertemente, explicó.

Esto sí, realmente, sería disruptivo, abarataría significativamente los costos de securitizaciones, y daría lugar a una nueva forma de resolver un viejo y endémico problema argentino: el déficit habitacional, concluyó Heredia Querro.